德鲁克说，做任何重大决策时，务必把握住“最基本、最广泛、最长远与最高层次”的准则。否则作了一个决策，又要被迫做第二个、第三个决策，结果会不断地出现麻烦、产生问题。
今天用这篇我的换房计划，只是举个例子，来说明德鲁克对我的影响，也可体现出在日常生活中如何运用德鲁克思想。对于今天很多想购买房子或是和我一样想换房子的人来说，也希望在决策上给予切实的帮助。
我的“换房计划”
别人可能无法想象，“没有反对意见就不做决策”，对我的影响到底有多大、多深、多远？
我教学、授课、咨询客户、写作出书或与家人相处、生活起居、健康管理、饮食控制、休闲旅游、读书计划、研究讲题、思考机会、财务规划，这一思考模式几乎是如影随形。
不论是与人交往、寻找合作伙伴、参与记者会、论坛讲演，还是参加电视节目、接受采访、回答问题、脑力激荡，我总是保持一分客观、一分超然、一分开放，还有七分的反对意见，力求对事对人有帮助，对自己有收获，否则我就不参与，只作壁上观。
德鲁克的“有效性决策的五个要素”（问题界定、边界条件、替代方案、采取行动、反馈机制）已深深地影响我与家人，以下是我家的“换屋计划”案例，作个案研究：
我们住在一栋三楼公寓的一楼，屋龄三十一年，面积七十五坪（1坪≈3.3m2），有前后院和地下室。
但因一楼湿气重，全年阴暗，而且旁边有酒吧（PUB），夜里十分嘈杂，加上喝酒、互殴事件时有发生。家人大半因此患上过敏性鼻炎，给我们的生活造成极大困扰，早就有换房打算。
可是住这里好处也很多，交通方便，有捷运、公交车、两条高速公路，后有公园绿地、市立图书馆总馆，看书、找资料、阅读国际刊物都很方便。
就这样又住了许多年，直到前几年，我们才召开家庭会议，讨论再三，确定要搬离旧屋。但我采取“没有反对意见就不做决策”的做法，结果引发了一连串的问题，也产生了三种不同的方案：
一、先搬出去租屋，待售出后再购；
二、边卖边看边买，同时进行；
三、先买再卖。
经过讨论后，我们认为第三项要准备的现金太多，不予考虑。第二项则变量太多，难以掌控，所以我们决定“先搬出去租屋，待售出后再购”。也就是“先租再卖后再买”。
我们选择在台北市大安区，先租七楼公寓住一年，再将“原屋”清空整理干净后，委托中介公司处理。
由于经济大环境不利于售屋，却有利于购屋。因此，我们用了近六个月时间才脱手，脱手后又尽快着手购屋计划，要在一年租约期间买下新屋（包括装潢整修），这时我就必须采纳德鲁克的“决策的五大要素”。
一、问题界定
这是什么样的问题？
是突发性、经常性、首次经常性，还是偶发经常性问题？
我们是找一个安乐窝的问题，而不是“换屋”计划，是属于偶发经常性的问题，必须以长期政策应对。
因此，要先制定标准，例如屋子大小、房间几间、预算多少、屋龄多久、安全问题、交通问题、生活机能、公园绿地、未来发展等细节。
二、边界条件
因为边界条件订得越精细、越具体，决策才会越有效。至少要问自己三个问题：
1.购屋的目的是什么？
2.至少要完成什么目标？
3.要能满足什么条件？
经过数周的深思熟虑，我悟到了这次要“换个优质环境”，目的在于让全家人住得健康、住得舒适、住得安心、住得有尊严。其次，至少还要达成保值（最好还能增值）的目标。
到底要满足什么样的条件，才能符合边界条件呢？
1.坐北朝南
这样朝向的屋子冬暖夏凉，但还是要留意西晒的问题。
2.总价款
大约在新台币一千二百万以内，贷款设定为三百万新台币，先付利息两年，再以十五年期本金分月摊还。
3.屋内布置
三房两厅双卫加一个储藏室，一家四口，私密性高，生活起居不受拘束，住得舒适。
4.出入安全
大厦需有管理员，以保护住户生命财产的安全。周边环境宜单纯、人文素养要高、景观美、不受遮挡，最好有人行道树。
5.要有电梯
没电梯的五层以下公寓，随着年龄渐长，爬楼梯就吃力了，提着东西更难。
住家太高太低都不适合，在七层的楼房里住五楼、六楼最合适，万一有地震、火灾发生时，可以登上顶楼等待救援；电梯故障下楼也不至于吃力。
6.采光要佳
最好三面采光，日照充足，细菌害虫不易滋生。因为阳光能穿透室内，既可杀菌，又对身体有益，尤其对过敏性鼻炎有益。
7.生活机能
住的周边要有绿地、宽敞的人行道，交通要四通八达，要有公交车、地铁、高速公路，吃的要有各式各样的餐馆、小吃、咖啡厅，还有购物中心、超级市场、医院、牙科诊所、体育馆等公共设施。附近再有邮局、银行、图书馆、公园、学校则更佳（不过孩子都已长大，故暂不考虑名校校区问题）。
三、替代可行方案
A案：全新的住宅楼
绝不买预售屋，只买已盖好的新屋，设备全，但价位很高，还须丢弃原有的家具和设备。
B案：有些旧的住宅楼
二十年上下的屋龄，最好已装修、设备齐全，只需添购家电、家具、床铺、沙发之类的设备。显然这种类型较符合预算。
C案：小区型的住宅楼
设有游泳池、健身中心、托儿所、超市、中庭、绿化空间、景观造景，管理较佳，但管理费用高，价位也不便宜，恐超出预算。
四、采取行动
这是决策中最耗时的步骤，却也是最能实现成果、享受成果的阶段。
为了慎重起见，我们采取了策略三部曲，有目的、有条理、有系统地执行。最终我们考虑到总价款、贷款额度及未来本金摊还的能力，决定采用B案。
第一部曲：先租
在时间紧迫的情况下所做的决策，大多是不愉快的决定。因此，先行在自己想要购置的小区内租上一年，就能有较充裕的时间挑选符合边界条件的房子。
更值得一提的是，唯有亲身感受小区的生活步调、人文气息、消费水平、起居作息、居住质量、环境卫生等，才能作为购屋的参考指标。
第二部曲：后售
清理老家、稍作整理、粉刷墙壁、打扫干净，再委托中介公司出售，结果看的人多，出价的少。
换了多家中介之后，近半年后才脱手，总价为一千五百万新台币，是一个还可以接受的价位和总价款。
第三部曲：再购
将求购的住宅楼的满足条件，一一告知六家中介公司，只有能符合这些条件的住房，才愿前往实地了解。
花了五个多月时间，亲自看过五十一间房子，最终我们如愿以偿地买到极为满意的房子。
五、反馈机制
由于决策是动态的情境，需要衡量内、外在的条件和变化，作快速的反应与适当的回应，此时，决策者必须保持客观而理性的执著，既要坚持做对的事，又要接纳不同的意见，甚至是反对的声音，如此才能取得成果。
也由于挨家挨户实地了解，才能真实地感受到房子的各种状况，分辨出适合与不适合。
有的房子美轮美奂，但细看之后破绽百出；
有的房子外表十分壮观，但室内格局不佳；
有的房子外观并不起眼，但屋内应有尽有，觉得很温暖；
有的房子里外如一，十分满意，就是交通不便，卫生条件不好；
有的房子坐落地段极佳，屋况良好，但价位过高；
有的是投机者以低价买进，再大肆装修后却以高价抛售；
有的房子是屋主自住，有的是全家移民，有的是依法拍卖等等。
我看过的绝大多数都是已有些房龄的旧屋，极少的房子是新的，大多数是公寓，只有为数不多的住宅楼。
有的屋龄居然已接近半个世纪。
有的虽已二十几个年头，却怎么也看不出它的岁月痕迹。
有的一眼就能分辨出老旧的屋况。
在装修与设备方面，有的房子装修得十分时尚，设备全无。
有的入住设备齐全，但谈不上装修；有的是只要携带全家细软东西就可入住，因为全帮你设想到了；有的里面什么东西都没有，只有光秃秃的四面墙壁。
最敏感也是最难的要算是“讨价还价”，有的房子真是物超所值，有的房价高得离谱。但不论如何，一谈到价位，总是主观的，买者越便宜越好，卖者越高越佳，最终是一个愿打、一个愿挨，两厢情愿才能拍板定案，履行一手交屋，一手付款的手续。
结论
这项决策历经九个多月的思考，在思考与心智的成长方面，这个过程验证了德鲁克所说的真理：“管理的本质，不在于知，乃在于行。”
的确，没有经过实践的真理不算是真理，乃是空谈。
由于购屋不但要考虑银行贷款条件和相关的优惠方案，相互比较三至五家的银行后，还要剖析万一将来要脱手时的种种限制条件，以及可能的售价预测与趋势变化。
对这一切有了充分的了解和研究之后，才能确定一套明确、简单、清晰、具体一以贯之可操作的评估系统，同时要透过反馈机制予以快速而有效的修正或转变，才有可能做出正确而有效的决策。
八个心得
德鲁克一再告诉我们，做任何重大决策时，务必把握住以“最基本、最广泛、最长远与最高层次”的思维模式进行，否则做了一个决策又要被迫做第二个、第三个决策，结果不断地出现麻烦、制造问题。陷入只顾埋首拉车，却不顾抬头问路的状况，只有一堆眼花缭乱的战术，却看不见长期而根本的策略了。
我们做出“换个优质环境”的重大决策时，我的家人也是循着这样的策略思维，从最基本、最广泛、最长远与最高层次的层面去思考，想到要住上二三十年不成问题，就算脱手也很容易。
当初为了拟定“边界条件”，我们还特地咨询过房地产专家和经纪人的不同意见，并研究过许许多多专业杂志、政府法规、城市规划、国土重划和专业书籍，花了数个月之久，才制定出满足目标的七项条件。
而在这期间，耗时最长、付出最多心血的要算是“采取行动”。
由于必须亲临现场，一间一间地实地走访和感受，竟花掉整整五个月时间，前后看过五十一间房子，并且一一做了笔记和钻研，作为利弊得失与是否合乎边界条件的依据。
最终我们选择了B案，一栋二十四年屋龄的高档公寓，总价款新台币一千三百一十万元，完全符合预期边界条件，甚至多了两项红利：全新六楼装潢好的三房两厅双卫一储藏室，外加一个葫芦屋。而且房子布局口小肚大、聚拢人气、私密性好、三面采光，真是棒极了。
这次换屋让我真正学到一项重大的功课，过去的无知和失败，换来的是美妙的现在以及美好的未来。以下是我的八个心得：
一、要做到决策思维、保证质量，必先重视“决策过程”，而非仅看成果。
二、要重视“未来机会”，而非单纯解决眼前和表面问题。
三、要重视见解，而非事实和数据。
四、不是寻找答案，而是能“面对问题”。
五、不要唯一的方案，而是要多个替代可行方案。
六、不是要如何降低风险，而是要承担“正当的风险”。
七、不是要大伙儿一致鼓掌通过，而是要力求有“异议”才行。
八、尤其重要的是“没有反对意见就不做决策”。
摘自詹文明先生《德鲁克黄金笔记》，这是第一本以东方文化、思维及价值观来传播彼得·德鲁克的管理理念、管理思维和管理方法的财经管理类著作，书中詹先生分享近年来自己修炼的心得与实际有效的做法，总结出有七个改变人生，更改变家庭的要点，书写得通俗易懂，建议买来一读。
联系客服
