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曾经，地产圈这样判断一个城市的活力与发展潜力：
每逢春节，如果一个城市大街小巷行人寥寥，但春节后归城人群接踵摩肩，毫无疑问，这是一个活力四射、潜力无限的城市。
但相反，如果这个城镇平时广场街道人烟稀少，春节时却熙熙攘攘，大街小巷都是走亲串友的人，那这就是一个人口净流出的城市！
形成这种现象的原因，来自核心城市的虹吸效应！
这种判断的方法用了很多年，但随着越来越多的人在迁移的大城市安家定居，过年也不再回老家。这套理论也逐渐无人谈及。
故乡，在被很多人逐渐遗忘。
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人们都去哪儿了？
根据国家统计局2019年中国各省市人口净流入（出）图显示：
浙江、广东成为了人口净流入的绝对两大省份，绝大部分省份都是处于被两省虹吸的状态。
2019年浙江和广东人口净流入规模分别达到了84.1万和82.6万，在全国各省市处于绝对头部。全国70%以上的人口净迁入量都流向了浙江和广东两省，而前两年这个比例都只有60%左右。
过去我们都讲中国的人口流向了东部和南方省份，如果更具像一些，就是更加集聚的流向了广东和浙江两省。
所以为什么我去一直建议大家投资房产的话，多往长三角和珠三角的核心城市看。
是因为全国人口的大趋势是在往长三角和珠三角的浙江省和广州省不断集中。
你要知道，现如今，人流就是钱流。
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从政策层面上看。
7月30日的ZZ局会议上提出“要加快新型基础设施建设，深入推进重大区域发展战略，加快国家重大战略项目实施步伐。”要以新型城镇化带动投资和消费需求，推动城市群、都市圈一体化发展体制机制创新”。
其实，这不是第一次提及这个话题。8月26日的ZY财经委员会第五次会议，就已经研究如何推动形成优势互补高质量发展的区域经济布局问题、提升产业基础能力和产业链水平问题。
会议指出：中心城市和城市群正在成为承载发展要素的主要空间形式。
全国区域的职能是怎么分布的？
在高层的布局中，全国各区域要优势互补，协同发展。
西部地区：能源和地缘中心；
中部地区：加速产业转移、新增长引擎；
东部地区：高科技研发中心，城市精细化运作典范。
那什么样的投资该往哪里去？一目了然！
如果你理解上面的精神，会议上重点提及的“中心城市和城市群正在成为承载发展要素的主要空间形式”，这是一个重磅界定。
它相当于再次强调了珠三角和长三角两大区域中的中心城市，要作为引领城市群的模式！
而这些城市也屈指可数，无非就是上海、广州、深圳、杭州、宁波、珠海这几个城市而已。
所以，我们城市的发展，未来的目的，是形成新一代的城市群，最终能够使人口红利变成人力资本红利。
比如我们一直看好的粤港澳大湾区，它的崛起不仅意味着未来会有大量的、增量的基础设施、公共服务的投资建设，还意味着能把周围区域的优质资源整合、配置，带来新一波的产业升级，为整个中国经济注入新的动力。
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而自从深圳、东莞调控升级后，粤港澳大湾区最热门的城市就是广州。
最近一段时间来，南沙、黄埔两个区的楼市堪称红火，被深圳东莞挤出的不少购房者正迅速涌往这两个区。
这两个地区的风口之所以如此之大，就是因为购房门槛足够低。
黄埔需要人才+半年社保；而南沙只需要本科+工作证明就可以。
而南沙作为两区之一，又具有三大优势：
1、价格相对低
2、区位重要
3、准入门栏相对低
首先说价格：
放眼整个大湾区：
深圳宝安9万，光明龙华6万5；
广州金三角5万+，天河海珠越秀都是金疙瘩；
番禺万博3万5，亚运城涨到3万+；
珠海主城3万5，北围2万5，十字门3万5；
佛山千灯湖3万+，广佛交界2万5以上；
东莞长安、虎门至少2万5起；
即便区域价格最低的中山，翠亨新区也得1万4靠上；
换句话说，整个片区，除了中山翠亨，都得2.5万起！
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再说区位：
广州南拓副中心、粤港澳合作示范区！
定位不得不说，还是很有高度的！
而南沙作为广州、深圳、东莞、珠海这4大核心城市之间的枢纽，在物理位置上，扮演几何位置中心眼的角色。
作为粤港澳大湾区几何中心，南沙与周边城市构成半小时交通圈。
而随着粤澳港大湾区的整体发展不断深度化，整个粤港澳的全盘操盘会让南沙的价值更加凸显。
而在过去，深圳人总觉得广州离得很远，但随着近几年南沙迅猛崛起，他们才发现，原来南沙这么近。
走沿江高速40分钟可从前海到南沙；深圳机场码头35分钟即可通达南沙客运港。
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而南沙经济的底子也很厉害：
在经济增速方面，2009年之后，南沙每年的经济增速都保持在10%以上。
经济高速增长的背后，是南沙产业集群的发力。
而南沙前途一片光明，已经成为大家的共识。
如果在等到深中通道开通后（预计最快2023年），南沙自驾可直达深圳市中心，而用时间，不足半个小时。
如何抢占南沙风口？搭上粤港澳这个高速列车？
米宅众多主编团队和调研团队通过粤港澳一线深度调研，甄选出一个地方——明珠湾。
这个片区规划高端，是未来产业核心区、是未来富人区！
1、商务板块航拍图：
2、住宅板块航拍图：
区域极具投资价值！
并且，当地几乎全是大房企。
比如越秀、绿城、华润、金科、佳兆业、美的、华发。
而米宅在这里，找到了一个非常均好的项目——越秀明珠天悦江湾。
以凤凰大道为界，以东是总部经济、金融产业，以西以住宅为主，房地产全部集中在这里，而且整个片区地块不大，区位相差不大。
越秀明珠天悦江湾区位：
关于越秀，大家需要知道3点：
1、国企背景，实力很强，尤其是在粤港澳。
2、第一家进驻南沙，占据南沙半壁江山。
3、明珠湾大地主，5大项目联手打造。
至于项目本身。
1、业态很全。
平层、复式、叠墅三种业态，80平-175平，三种业态覆盖人群非常广。
2、性价比高。
这一次主推的面积段集中在80-98平，总价在280万-375万。根据地块、楼层、朝向，单价集中在3万出头，性价比非常高。
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