这里给大家分享一个我们去年参与片区开发项目案例，根据案例详细介绍项目在合规性、前期准备以及项目洽谈的全过程，然后对项目风险及融资方式进行分析。项目是某区域的片区开发类项目，业主单位是某开发新区，拥有大量的土地资源，项目总投资额在210亿左右，项目最终采用ABO模式，当地政府以特许经营权招标方式授权给城投平台公司，由平台公司实现融资、建设、运营，履行业主职责，政府依约提供所需公共产品及服务，政府履行规则制定、绩效考核等职责，支付授权运营费用。
根据项目资料提供的政策合规性，主要依据《土地征收成片开发标准（试行）》以及六部委〔2015〕第25号令《基础设施和公共事业特许经营管理办法》（以下简称《特许经营管理办法》），内容如下：
1）依据自然资源部在2020年11月颁布的《土地征收成片开发标准（试行）》标准中，指出片区开发是指在国土空间规划确定的城镇开发边界内的集中建设区，由县级以上地方人民政府组织的对一定范围的土地进行的综合性开发建设活动。
2)依据六部委〔2015〕第25号令《基础设施和公共事业特许经营管理办法》（以下简称《特许经营管理办法》）第二条，中华人民共和国境内的能源、交通运输、水利、环境保护、市政工程等基础设施和公用事业领域的特许经营活动，适用本办法。即土地一级开发的大部分内容都属于特许经营范围。
3)依据《特许经营管理办法》第九条，县级以上人民政府有关行业主管部门或政府授权部门可以根据经济社会发展需求，以及有关法人和其他组织提出的特许经营项目建议等，提出特许经营项目实施方案。即县级以上人民政府的建设局、住建局等都可以发起特许经营项目。
ABO模式属于政府采购行为。《中华人民共和国政府采购法》第二条明确规定：“在中华人民共和国境内进行的政府采购适用本法。本法所称政府采购，是指各级国家机关、事业单位和团体组织，使用财政性资金采购依法制定的集中采购目录以内的或者采购限额标准以上的货物、工程和服务的行为”。从而将政府投资类项目，转换为企业投资类项目，城投平台公司履行业主职责。
图来源于网络，不代表项目
因此，整个项目实施步骤如下：
1）政府发起某片区开发特许经营项目；
2）政府通过竞争性采购，确立特许经营权人；
3）城投平台公司启动项目开发，通过竞争性的方式采购社会投资人+EPC方式开发此片区；
4）城投平台公司与社会投资人共同成立项目公司SPV。股比：资金方占95%，工程局2%，城投平台公司3%。（工程局也可以不参与项目公司）
5）项目公司负责具体的项目实施，包括融资、建设。承继业主单位投融资任务，城投平台公司在项目建设期计息不付息，实现政府基础设施建设项目投资全覆盖，不需要建筑央企出具任何担保和抵押，不需要建筑央企投资或垫资建设，符合国家层面监管政策性要求。
6）增量收入。项目公司拿到融资后，对片区开发进行一级土地平整、市政以及配套设施建设，使开发土地具备出让条件，政府对土地进行有偿出让，获得政府性基金增量收入。项目建设后，政府有足够的土地来招商引资，导入优质产业，增加地方性产业税收，同时还能获得项目公司在开发过程中的税收，以及土地二级开发税收收入、各类工业区企业纳税等税收收入，同时对于城投平台公司自持的商用办公区域，待区域商业化成熟后，我方可以帮助平台实施ABS、REITs，也可以增加收入。
7）依据ABO竞争性采购约定政府执行特许经营绩效奖补。政府获得增量收入后，根据财政增收、招商引资等绩效向特许经营权人（城投平台公司）支付绩效奖补。那是否存在隐性债务风险？根据《特许经营管理办法》第四十三条，实施机构同有关部门进行绩效评价，并根据绩效评价结果，按照特许经营协议约定对价格或财政补贴进行调整的机制，绩效奖补遵循“以收定支”原则，在增加政府收入的前提下，由项目公司负责融资，负债由项目公司承担，不新增政府债务，财政无隐性债风险。
8）特许经营权的城投平台公司向项目公司支付建设回报。城投平台公司获取可行性缺口绩效奖补后，对项目公司支付开发回报，降低整个项目的建设成本。回购期间，城投平台公司可根据自身情况，可选择单一资产交付时回购，也可以选择项目整体回购。支持业主单位在资金充裕情况下提前回购行为，减少融资成本。
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