一、核心概念是综合营商的自平衡开发
片区开发是提供包含有土地一级开发的营商环境建设综合性产品的开发建设活动。
片区开发中的土地一级开发和营商环境建设，二者缺一不可，均是片区开发的基本原则。在当前的片区开发技术条件下，没有土地一级开发，就不可能有现实的收入来源，营商改善程度也无法测算；没有营商环境建设，就变成综合性建筑工程，必须按施工进度付款，也就失去了与社会资本合作，争取社会资本资金支持实施区域开发建设的意义。
二、混淆发生: 吃什么? 怎么吃? 为啥吃?
项目模式、金融工具、目标理念，这三者是“吃什么？”，“怎么吃？”，“为啥吃？”的关系。
1. 项目模式，表述的是项目中地方政府、项目主体与投资人等参与方之间的关系，或者简单地理解为经济合同中各方之间的关系，比如说，PPP、片区开发、购买服务、采购工程，这些都是项目模式范畴。
2. 金融工具，表述的是金融机构与借款人之间的关系，比如说，银行贷款、信托、租赁，它主要是金融工具范畴。
在项目合规的前提下，金融工具和项目模式可以是多对多的关系，取决于资金用途、期限、成本等多个因素；在特殊情况下，可以理解为二者也有重合的部分，比如说，对于融资租赁，有时你就可以这样认为。
3. 目标理念，表述的是我们从事基础设施建设项目希望实现的目标，比如说，特色小镇、新型城镇、乡村振兴、TOD、EOD、老旧改造城市更新，这些都是我们希望通过基础设施建设而实现的目的，是我们在策划项目时应该坚持的理念。
三、整体与部分内容：混淆土地一级开发
片区开发与PPP、购买服务等处于同一阶段和类型，同属于项目模式范畴。从项目内容来考虑，片区开发包含了土地一级开发(土地整理)的内容；从交易结构来考虑，片区开发包含了ABO或F-EPC的环节；从实现功能来看，片区开发从企业投资的角度，通过部分参与土地储备和成片开发的合规环节，辅助完成了二者的行政职能；在向后的阶段上，通过嫁接金融工具等手段，将有助于实现环境友好、交通友好等最终目标。需要我们做的，是将片区开发与这些概念区分开来，而不是混为一谈。
由于片区开发必须含有土地一级开发(土地整理)，因此，与土地一级开发混淆的危害不大，只要在土地一级开发之外，加上必要的营商环境建设方面的工作就可以了。
不过，这里面有一个关键点，片区开发的土地一级开发(以及其包含的七通一平等基础配套建设)与其营商环境建设，包括招商引资产业导入等等，是一个硬币两面的关系，而不是，一手抓建设开发，一手抓招商引资。
四、整体与部分环节：混淆ABO/F-EPC
ABO是授权—建设—运营，F-EPC是有融资的工程总承包。ABO和F-EPC仅仅描述了地方政府与社会资本合作的若干环节，这些环节不仅存在于所有的片区开发之中，也存在于所有的管理库PPP项目之中。
对于ABO或F-EPC合规性的判断，要从前些年的“以模式定违规”的老观念中跳出来，转变到当前业界已经广为认可的“违规举债的'谷子地'判断标准”上来，也即：造成了“固化的财政滞后支出责任”的行为，都是新增隐性债务的违规举债行为。
ABO和F-EPC本身，是无法进行合规性判断的，也不能够把ABO或者F-EPC与片区开发等同起来。把F-EPC加上O或者N，或者把F后置，或者换成“投资人+EPC”，对于合规性判断也是没有实质性影响的。
所以说，虽然2016年以来的轨道交通ABO模式在实质上被界定为违规而叫停了，但是这不等于所有的ABO都是违规的。2016年轨交ABO的违规原因，部分地是由于“超出3年的购买服务期限”，从而造成了固化的财政滞后支出责任的隐性债务；但如今合规片区开发中的ABO，在服务交付环节中，都是即时支付的，并不存在轨交ABO所涉及的违规环节。
退到底线讲，几乎所有的民营养老院，都是按照ABO的“授权(审批)—建设—运营(补贴)”程序来建设运营的，如果谈ABO即违规，那难道让所有的养老院老人都流落街头么？
五、不同主体：土储中心之土地储备
土地储备和成片开发都是以政府为主语的行政职能，社会资本不能够实施土地储备工作职能，也不能够进行成片开发土地征收工作；但是，社会资本作为主体投资的片区开发，能够通过合规参与其中的部分环节，起到辅助实现功能的作用。
土地储备描述了地方政府土地主管部门收储土地的工作，其官方定义是“依法取得土地，组织前期开发，存储以备供应”18个字，而实操中取得土地和前期开发工作属于住建部门，仅有“存储以备供应”是土地储备工作的核心内容。
土地一级开发包含有土地储备的内容，但土地一级开发另外还包含了“土地出让”的环节。按照2016年财综4号文的规定，社会资本投资人不能行使“存储以备供应”的土地储备工作职能，但是对于“购买征收拆迁补偿服务”和“采购七通一平建设工程”，4号文还是鼓励“积极探索”的。
六、不同主体：自然资源部门之成片开发
自然资源部门发布的有关成片开发的相关文件，主要是针对成片开发所涉及的征地工作，与片区开发是不同角度的定义。
在地理范围上，当片区开发涉及到征用农地时，它与成片开发的地理范围有可能发生重合或者包含的关系；不过，也有不涉及到征用农地的片区开发，以及实施片区开发项目时，农地已经完成征收程序的情形。
在实施时点上，成片开发所涉及的征地工作，应当在片区开发之前完成，或者至少是在针对某个特定地块时，征地工作应当已经完成。
在主管部门发布成片开发的5号文之前，大多数相关规定已经在行业内部作为指导意见实施了很长时间了，因此，文件的发布不仅对片区开发未产生实质性影响，实际上对成片开发的影响也不是很大。
七、不同核心要素：与综合建设开发混淆
在泛泛使用的倾向上，初学者有把所有公益性大型基础设施建设项目都统计为片区开发的倾向。
片区开发的核心要素，一是土地一级开发，二是营商环境建设，二者是一个硬币的两个面，缺一不可，而不是多个简单基础设施建设工程的无机组合。
八、不同定义角度：与特许经营混淆
《基础设施和公用事业特许经营管理办法》25号令对于特许经营的规定，是指在“能源、交通运输、水利、环境保护、市政工程等基础设施和公用事业领域”内，“政府采用竞争方式依法授权……，通过协议明确权利义务和风险分担，约定其在一定期限和范围内投资建设运营基础设施和公用事业并获得收益，提供公共产品或者公共服务”，25号令对于特许经营定义的出发点，在于“投资建设运营基础设施和公用事业并获得收益”权利的授予，与片区开发中土地开发和营商建设的要素定义根本没有重合之处。在实际项目中，片区开发项目既有可能包含需要进行特许经营的内容，也有很多无关之处。
在此次2020-2021年片区开发调研中，我们发现，非片区开发的公益性大型基础设施建设项目，较多为高速轨道交通和公用事业项目，除了在PPP项目管理库内实施之外，在库外，较多以“特许经营”名义实施。因大多数收益不能覆盖投资，且超出三年购买服务期限，故多属于违规举债，对于这一领域项目概念的混淆，也造成了对于片区开发项目总体合规性的误解。
九、不同阶段：与目标理念相混淆
TOD, EOD指向实施项目的期望实现的终极目标，它本身是一个结果而不是过程，更无从解决资金筹集的问题。按照之前的比方来说，是“为啥吃”的问题，可以是“为了健康”或者“为了减肥”的“绿色餐”、“减肥餐”，但不管是为了什么，它不解决能否吃到的问题。所以，我们把项目命名为TOD项目或者EOD项目，对于资金筹集路径的来说，都相当是没说一样。
十、不同阶段：与金融工具相混淆
金融工具是依托于项目模式的路径，回答的是“怎么吃”的问题。只有项目模式合规，才能谈到金融工具；不确定项目模式，讨论金融工具是没有意义的，你不能说“筷子餐”、“手抓餐”。只有确定了吃什么，才能考虑怎么吃，吃羊腿就用手抓，吃火锅就不要用手抓。
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