地票制度与农村建设用地直接入市

重庆市的地票制度一直被称作是重庆市较低房价的原因。前黄市长也是这么说的。这就需要研究一下到底什么是地票制度。

2015年，重庆市出台了《重庆市地票管理办法》。根据这个办法，重庆的地票制度，大致上是这么回事：

首先，农村的建设用地，经过复垦之后成为合格的耕地等农用地。复垦减少的建设用地面积扣除农村发展留用面积之后的面积称为剩余可使用面积，也就是土地权利人用于申请地票交易的面积。这个面积可以用来交易。国土资源主管部门配发建设用地整理合格证备案号。权利人可以初次交易，国土资源主管部门向购得人核发地票证书。购得人购得地票满2年，可以申请地票转让，国土资源主管部门同样向购得人核发地票证书。新增经营性建设用地（含商业、旅游、娱乐、商品住宅等用地）办理农用地转用手续的，应当使用地票。

地票初次交易，“农村宅基地及其附属设施用地复垦的，单户交易总面积未超过667平方米的部分，地票净收益的85%归宅基地使用权人，15%归农村集体经济组织；超过667平方米部分对应的地票净收益全部归农村集体经济组织。但是，单户复垦交易的宅基地证载面积已超过667平方米的，宅基地证载面积部分对应收益的85%归宅基地使用权人，15%归农村集体经济组织，其附属设施用地对应的地票净收益全部归农村集体经济组织。”农村集体经济组织公共设施、公益事业等建设用地复垦的，地票净收益全部归农村集体经济组织。

从这个简要的介绍中可以看出，地票制度简单地说，其实就是使用多少农村建设用地，就复垦多少农村用地。这其实也是中国很多年来的土地政策。不同的是，重庆的地票是可以交易的。按照西方经济学的原理，商品的价值在市场交易中才能真正体现出来，任何商品都有个价格发现的过程，实现资源的最优配置。

可是，不论地票制度怎么了不起，以上这些却与低房价扯不上半点关系。相反，熟谙西方经济学的朋友们会说，这种方法制约了土地供给，导致的结果必然是地价进而房价的上涨。地票交易的意义是使最需要的人以最高的价格购得地票。反过来说，这更加意味着地价的上涨。

所以，为什么一个本来应该让地价上涨的制度，使房价没有上涨呢？这个问题不需要想太多，想多了反而糊涂。答案很简单：重庆房价相对较低和地票制度根本没什么关系。重庆的地票制度与重庆低房价之间的关系，不比海边冰激淋卖得多与海里淹死的人多之间的关系更大。重庆房价低只是因为地价低，重庆地价低只是因为：一、重庆土地价格的起点就低；二、重庆可利用土地太多；三、重庆房地产事业发展得不顺。

黄先生在2015年写过一篇文章《地票制度实验与效果——重庆土地交易制度创新之思考》，他提供了一个数据：“过去6年，重庆累计交易地票15.26万亩，成交额307.59亿元，成交均价稳定在20万元/亩左右。”也就是平均每平米300元。这个数算什么水平，有兴趣的可以自己去查查那些年的土地交易数据。

而且想想那几年重庆在干什么，谁在当书记，房价低也是非常可以理解的事情。重庆建设用地需求不旺是关键。华中科技大学中国乡村治理研究中心副研究员桂华写过文章批评黄先生（《关于地票，黄奇帆没有说的另一半》），说：

问题是，重庆市过去6年每年只能消化地票2.5万亩左右，按此计算重庆市需要100年才能消化250万亩宅基地退出。真是远水不解近渴！有专家学者到处吹捧“地票是个了不起的创造”，黄奇帆也认为地票是让宅基地价值显化。既然可以点石成金地让地票产生财富，重庆何不扩大地票交易量，比如每年交易25万亩，岂不是让重庆市仅通过制度改革就可以实现财富涌流。这就涉及地票制度本身的问题了。重庆市要求开发商拿到地票后才能在中心城区进行经营性开发，主要是商住用地开发。重庆市每年商住开发总量2—3万亩左右，与地票供给数量刚好持平。纵然是国土资源部不将地票规模限制为下达建设用地指标10%以内，允许重庆市随意扩大地票规模，重庆市也消化不掉更多的建设用地指标。不落地的地票一文不值，不落在商住用地上的地票同样也不值钱！

如果重庆市能够像上海那样，成为全国甚至世界性大都市，培育出一大批城市中产阶级，则它的地价不断上涨预期可以达到，也能够实现土地融资良性循环。如果重庆市不能够从“大县城”变成工商资本高度密集的现代大都市，不能变成北京上海这样的一线城市，则它同样面临泡沫与债务链问题，“金娃娃”也可能成为“泥娃娃”。重庆市鼓励农民进城的可能目标之一是增加城市房地产消费，保持地价上涨，如果真是这样，那就算是“县城房地产”的扩大版本。

重庆市又要搞城乡统筹，想要让企业负担农民转户成本（负担医疗养老成本），还要用地票提高开发商用地成本。而别的地方则是千方百计给企业优惠政策来招商引资，重庆市反其道而行，必然不可能。鱼与熊掌不可兼得。当前重庆市放缓农民转户速度，减少转户负担，实际是给招商引资让路。

重庆市与成都市进行城乡统筹都运用了土地增减挂钩政策。重庆市的城乡统筹主要表现为农民变成城镇户籍，成都市主要是通过村庄整治进行农村建设，二者都是向农村转移资源。过去几年，重庆市让农民脱“三件衣服”和穿上“五件衣服”，花去真金白银大概600多亿元，成都市通过建设用地指标转移到农村及其他资金投入累计也是600亿左右。也就是说二者“以城代乡”的力度大体相似。再算上人口规模、GDP总量等、财政收入规模等，重庆市大概是成都市1.5—2倍。这样看来，重庆市城乡统筹力度比成都市还要小。重庆市是直辖市，所享受中央优惠政策比成都市要多。仅从中央财政转移支付方面看，2014年重庆市获得的市级的中央补助收入为1247亿，而同期成都市级获得返还性、一般性与专项转移支付共约250亿。2014年全国“地方一般公共预算本级收入”与“中央对地方税收返还和转移支付收入”比例约为10:7，而重庆市同期比例不到10:17，重庆市获得中央转移支付大大高于全国平均水平。重庆市累计投入的城乡统筹资金不过600多亿，抵不过中央一年给它的转移支付。

重庆市进行城乡统筹还获得中央政策支持，比如确定重庆为南线欧亚大陆桥的新起点带来出口欧洲的物流优势，这让重庆迅速替代苏州成为笔记本电脑生产中心。既给政策又给钱，中央对于重庆近年来的快速发展功不可没。至于地票制度，它实际发挥的作用远比对它的宣传少的多。

近几年来，重庆的房价虽然仍然不算高，但是涨幅却也不低。重庆的地票制度是否会在全国推广，这不一定。但是农村经营性建设用地直接入市的落实，虽然适用的土地范围比重庆市狭隘，但是力度却更加大，也没什么复垦不复垦的了。也可以说，黄先生的地票制度以另一种形式推广了。但是这意味着什么呢？是不是说，土地免去了征收为国有土地然后再出让这一环节，是否地价就会下跌呢？这种好事还是不要多想了。因为还是黄先生，已经替我们想过了。上个月，有这样一篇报道：《黄奇帆解释农村土地入市三难，地方政府积极性不高是之一》，黄先生说了很多，其中有这样一段话：

要聚焦入市成本价格，完善城乡建设用地价格形成机制，加快探索建立城乡一体的土地级别和基准定价，建立入市交易土地成本价格的测算机制，实现集体经营性建设用地与国有建设性用地同等入市，同权同价。

他举例称，假如在城市征一块地拆迁危旧房，花费3000万元一亩，最后这块地卖出5000万元一亩，增值2000万元。而农村的土地征地动迁可能仅花费300万元一亩，同样卖了5000万元，农村土地产生了4700万元收益。如果按照同地同权同价格进行简单分配的话，是不合理的。因为城市用地的钱大量用在了城市基础设施建设和公共设施建设，但农村这块地没有做过这些公共设施建设，增值的收益如果过多归农民所有或集体建设用地的所有制所有，存在不公平。

“解决这个问题的一种办法就是收土地增值税。假如按照60%收取增值税，城市的这块地是2000万元收60%，农村的这块地是4700万元收60%，这笔钱就用于建设用地基础设施和公共设施以后的投入，其余的部分还是农村集体建设用地的受益。像这一类税收征收的办法我们的税法里面都还没有展开，都是今后要配套落实的一些措施。”他说。

所以，“同权同价”，然后“土地增值税”。这是什么意思，不用多解释了。不过，黄先生这番话，给我们很好的上了一堂政治经济学的课。马克思主义政治经济学中，有关土地的部分，给了我们极精彩的级差地租和绝对地租的分析。级差地租这里不说了，就说绝对地租吧。什么是绝对地租？就是土地产品以商品的价值出售（而不是平均化为生产价格），带来的剩余价值超过了平均利润率带来的利润，这个差额被土地所有者拿走，称为绝对地租。黄先生说的“土地增值税”，就是变相的绝对地租。这里的土地产品价格和土地增值税，当然不像理论中的那么分毫不差，不过本质上是一样的。

理论上，绝对地租是土地私有制的产物。马克思在《资本论》中说过，土地国有化后可以消除绝对地租。因为，“土地所有权或者说土地所有者”，是资本自由运动进而形成平均利润的障碍。所以马克思说，土地国有是最有利于资本主义的土地制度。没有这种障碍了，土地资本就可以利润平均化了，就没有绝对地租了。可是马克思没想到的是，土地国有了，国家却扮演起了土地所有者的角色。绝对地租不但还存在，而且还成了国家的重要财政收入，号称“土地财政”。历史就是这么滑稽。难怪歌德说，“理论是灰色的，而生活之树常青。”