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2014年，“众筹”一词开始流行。所谓“众筹”，就是立足平台汇聚长尾普罗大众的力量，以达到集腋成裘、海纳百川的效果。为此它引人遐想，让人感觉似乎无所不能。于是乎，人们想到用之来造房子，就变成了本文要讨论的房地产众筹问题。
在房地产众筹模式下，如果资金不是问题、社区可以定制、法律需要突破，那行业能否被颠覆？监管层又如何应对？传统房企如何准备？
房地产众筹的发展现状
房地产众筹目前在中国的发展仍处于起步阶段，现有已成功的房地产众筹仅限于投资单套或多套产品并期望产品增值作为回报，真正有望惠及购房者和房企的“募集资金——企业代建——建造房屋”的房地产众筹产业链还未形成。
但随着众筹在房地产行业的日益普及，必将对购房者产生巨大的影响：一方面，通过房地产众筹置业能够减少中间环节，如广告宣传费、代理中介费、资金成本等，成本降低。A股上市的房企2014年第二季度的平均销售费用率为3.28%，平均财务费用率为2.75%，扣除这两项费用后可节省6.03%的成本，也就是说，一套200万元的房子购房者能少花12.06万元。另一方面，通过众筹，购房者有机会参与产品的规划设计，拥有更多的主动权，使得最终开发出的产品更加个性化。
目前市面上的房地产众筹大致可分为以下三种类型：1)投资理财产品型：用“房价始终上涨”的概念吸引投资者，模式是向投资者募集资金并投资于房地产项目，项目增值，投资者获利；贬值，则亏损。2)营销推广型：将众筹的概念应用在营销活动上，无大范围推广的价值和可能性。如搜房天下贷和苏州万科合作推出了一套100平米三房，在网上以54亿元的底价起拍，最终价高者得到房源，溢价部分分配给众筹投资人。3)合作建房型：以“乐居众筹”为代表，先寻找购房群体，后根据客户的购房居住需求拿地，并通过专业开发商代建直至最终交付使用。
房地产众筹所面临的问题
由于房地产众筹在中国的发展时间尚短，因此还存在不少问题。对于“投资理财产品型”众筹，该模式实际上就相当于炒房、炒黄金等，一旦标的物贬值，投资者不旦无收益，甚至可能亏本；“营销推广型”众筹则不具备推广的条件，只是运用了众筹思维的营销噱头，并不能发挥众筹的真正优势；“而“合作建房型”众筹的模式和非法集资较为接近，界定比较困难，因此可能会承担一系列法律风险。现在的股权类众筹网站均是通过邀请特定用户线下沟通然后决定是否投资的模式，主要是通过规避“社会公众即社会不特定对象”。我们认为，房地产众筹无法在中国全面铺开、房企不敢贸然跟进的最主要原因仍然是法律缺失。
由于缺少法律法规的支持、监管和引导，目前整个众筹行业发展陷入一种尴尬境地：人们忌惮现有国家法律，不敢大举进入这个行业。因为作为一种互联网新兴事物，众筹的外在形式与现有法律法规多有冲突。如果不是监管部门网开一面，目前很多众筹平台多少会触及到“非法集资”和涉嫌公开发行股份的红线。比如“非法集资”，界定它有四个标准：1）未经有关部门依法批准或者借用合法经营的形式吸收资金；2）通过媒体、推介会、传单、手机短信等途径向社会公开宣传；3）承诺在一定期限内以货币、实物、股权等方式还本付息或者给付回报；4）向社会公众即社会不特定对象吸收资金。在形式上，众筹模式符合“非法集资”特征，即：未经审批、通过网站公开推荐、承诺回报、向不特定对象吸收资金。又比如擅自发行股票、公司企业债券罪，界定标准为：1）发行数额在50万以上；2）虽未达到上述数额标准，但擅自发行致使30人以上的投资者购买了股票、公司、企业债券。时下兴起的股权众筹很多都已触及上述底线。
此外，众筹立法不仅要“破旧”，还要“立新”。主要是因为众筹行业确实存在较多“新”风险。典型如股权众筹，内生性风险包括：1）投资者参与筹码较大，普遍超万元；2）筹资企业基本都是早期小微企业，抗市场风险和行业风险能力弱；3）筹资企业信息披露简单粗糙，投资者与筹资者息极其不对称；4）投资回报周期长，投资者退出渠道少；5）很多参与股权众筹的投资者并不是专业投资人，缺乏估值、投资与投后管理能力，风险判断与抗风险能力弱；6）很多非专业投资者抱着买原始股爆富的心态参与。上述风险，即使立法也不可能完全消除。但至少，国家应该做好征信工作，筹资企业应该做到充分的信息公开，众筹平台应该做到充分的投资风险教育与提示，以充分保护投资者的利益。
房地产众筹未来的发展趋势
对于一个仍处于萌芽阶段的新事物，我们无法完全预见其未来。但一些趋势性的东西，如房地产众筹平台将朝着专业垂直化、低佣金率化发展、代建服务商的兴起、个性化社区定制及互联网地产时代的来临等，都是极有可能的。
平台趋势：专业垂直化和零佣金化
由于不同类型的房地产众筹在融资量、融资对象、回报和退出机制、风险管控要求等方面都各不相同，这就为平台专业品牌化经营提供了空间，专业垂直化可以为众筹平台带来更多人气和收入。国内首家众筹网站“点名时间”之前的运营效果并不理想，在2014年5月转型专做智能硬件众筹之后，媒体、项目以及VC蜂拥而至，项目数、购买人数、营收均出现了倍数级的增长。
目前房地产股权合作型众筹平台大多兼顾投资者和运营者角色，有投资和运营获利，众筹平台本身免费。从可持续运营的角度，第三方平台肯定需要有收入才能维持生存，很多还是会收佣金。但必定会有一些房地产股权众筹平台会实行“零佣金率”，出现像QQ和微信这样的免费平台。从互联网事物发展的趋势看，几乎所有的收费平台都会被免费平台打败，所以未来房地产股权众筹平台最终很可能零佣金化。
行业趋势：众筹代建、个性化定制和互联网地产时代来临
对个人或机构而言，介入房地产开发的最大瓶颈是能否有效筹集资金。而房地产众筹一旦实现，形形色色的主体都可参与房地产开发，众筹代建服务预计将兴起。就像当代置业为其它房企代建绿色科技地产，蓝城为中小房企和各类资本代建品质住宅，未来的众筹代建商将主要凭借自身的核心竞争优势来赢得一席之地。
在房地产众筹模式下，社区运营垂直化和个性化定制将有机会出现。乐居南京股权投资基金提出的众筹模式就提供私人订制，参与众筹建房的人可以在平台上交流讨论，决定在哪拿地，小区将会是什么样子，甚至左右邻居都能提前确定，这已具备“个性化垂直社区”的雏形。
截至目前，“房地产众筹”已进入实践阶段，而“互联网地产”却仍处于概念阶段。在众筹模式下，“互联网地产”将做的更深入：所有环节如买地、定位、设计、开发、销售、运营等均可由互联网上的专业服务商提供，传统开发商成为产业链中的一环。同时，传统房企也可以转型做互联网地产，尤其像万科这样致力于小股操盘的房企，必会青睐这种模式，因为企业无需资金投入，就可掌控项目后期物业商业运维，坐享品牌溢价、管理佣金以及运营收益。
众筹兴起为房企带来的新机遇
互联网时代，年轻一代对于居住体验的要求越来越高，而房地产众筹的思路与之相符，因此房企应充分重视。
房企有望从众筹的兴起中受益
首先，房企可将房地产众筹作为一种融资手段，降低资金成本。尤其对于一些缺乏特色、发展遇到瓶颈中小型房企来说，众筹代建是差异化发展的一种方式，这部分业务甚至能够拆分上市，花样年的物业管理、蓝城代建均是将服务类业务上市，在资本市场上较受欢迎。其次，房企亦可为房地产众筹提供专业建设服务，创造新盈利点，房企担当“服务商”角色，降低资金投入和风险，利润率却更高。事实上，目前已有房企在产品研发的过程中推出了类似思路的产品，比如万通的“自由筑屋”、绿地的“私人定制”等。
房企转型众筹代建商应做好的准备
产品力的重要性开始凸显：和传统房地产开发不同，作为众筹代建服务商，资金实力变得不重要，选材品质、质量管控、配套设计、景观营造方面的能力提升将是众筹代建服务商的重点，绿色科技、智能系统、个性化定制、商业运营等能力可成为核心竞争力。
制定完整流程是关键：对于众筹代建这一容易引发法律问题的服务，要想发展下去，最重要的还是制定出整套流程，流程标准化将大大降低众筹代建商承担的风险。在未来，一旦有房企首先制定出整套众筹代建的流程，并对财务、法律、制度方面进行完善，其他房企也将效仿，从而有望使房地产众筹和代建形成产业链。
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