目 录
第一部分 土地一级开发赢利模式......................... 01
一 固定利润率模式................................... 02
二 土地补偿模式.................................... 02
三 利润分成模式.................................... 02
第二部分 土地一级开发程序............................ 03
一 确定一级开发企业................................. 03
二 土地一级开发行政审批............................. 04
1 规划局——选址意见书...................................... 05
2 发改委——立项批复....................................... 05
3 土地局——用地预审复函.................................... 06
4 环保局——环境评价....................................... 06
5 园林局、市政局........................................... 05
三 征地补偿........................................ 07
1 征收原为建设用地的集体土地................................ 07
2 征收原为农用地的集体土地.................................. 08
3 农用地转为建设用地的审批.................................. 09
4 安置补偿................................................. 09
四 拆迁安置........................................ 09
1 拆迁公示................................................. 11
2 确定评估公司、拆迁公司.................................... 11
3 入户调查与测量........................................... 11
4 拆迁评估................................................. 11
5 编制拆迁计划方案......................................... 11
6 办理拆迁许可证........................................... 12
7 拆迁实施与拆迁补偿....................................... 12
四 土地一级开发基本建设............................. 13
1 道路管线工程............................................. 15
2 给水排水工程............................................. 16
3 电力热力工程............................................. 16
4 通讯通气工程............................................. 17
5 场地平整工程............................................. 17
第一部分：土地一级开发赢利模式
一 土地一级开发
1 所谓一级土地开发，是指在土地出让前，对土地进行整理投资开发的过程。具体来说，就是按照城市规划功能和市政地下基础设施配套指标的要求，统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为
2 土地一级开发是土地出让前的运作方式，一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”，达到出让的标准。土地一级开发可以是由政府来操作，也可以政府委托企业来做，政府负责管理和监督
二 土地一级开发盈利模式
1 工程总承包模式
n 土地一级开发企业接受土地整理储备中心的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施的建设。市土地储备中心按照总建设成本的一定百分比作为经营利润（北京市规定利润率不高于预计成本的8％）
2 利润分成模式
n 重庆市的土地一级开发采用的是这种方式，土地一级开发企业接受土地整理储备中心的委托进行土地一级开发，生地变成熟地之后，土地储备中心进行招拍挂出让，出让所得扣除开发成本后在市政府和企业之间按照一定的比例进行分成
3 土地补偿模式
n 土地一级开发企业在完成规定的土地一级开发任务后，土地储备中心并不是给予现金计算，而是给予开发企业一定面积土地作为补偿（可能需要走形式上的招拍挂）。此种方式的利润率会高于第一种模式，但是对于企业的现金流压力会比较大
第二部分：土地一级开发程序
参考北京和其他发达城市土地储备开发的案例，确定公司进行土地一级开发要经过的基本程序为：
土地一级开发招投标 |
确定土地一级开发企业 |
开发企业进行一级开发行政审批 |
发改委 规划局 土地局 文物部门 环保部门 |
土地一级开发征地补偿 |
土地一级开发拆迁安置 |
土地一级开发基本建设 |
道路管线 给水排水 电力热力 通讯通气 场地平整 |
土地一级开发竣工验收 |
一 土地一级开发招投标及确定一级开发企业
2 北京市从2007年起开始实行招标程序确定土地一级开发单位，土地储备中心与中标企业签订《土地一级开发管理委托协议》，之后由开发企业具体实施地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设
3 郑州市目前还没有具体确定选择土地一级开发企业的方式，所以操作的空间还是很大
二 土地一级开发行政审批
总的来说，企业在实施土地一级开发过程中要进行的行政审批工作主要是：（1）到规划部门办理规划手续；（2）到土地部门办理用地手续；（3）到发展委办理项目核准手续；除此之外，涉及到环保、园林、市政、文物等专业部门，在按照相关规定办理手续。
土地一级开发的行政审批涉及部门及所需办理证件如下图：
土地一级开发企业 |
规划局 |
环保局 |
发改委 |
土地局 |
文物、市政等部门 |
1 规划局—选址意见书
土地一级开发企业在取得一级开发权之后，要到规划部门征求规划意见，确定项目选址是否符合城市规划
1） 所需提供的材料
n 开发企业出具的申请书
n 规划申请表
n 国土局土地一级开发批复文件
n 营业执照(开发企业须有资质证书，国有企业须有上级主管部门批准文件)；
n 经测绘部门认可的1／1000数字化地形图两套；
n 建设单位经办人身份证
n 法律法规规定的其他文件
2） 办理流程
n 用地处转总工室审查（用地性质、范围、面积是否符合城市整体规划
n 用地处签署意见上报局业务会批准
n 主管副局长批准公示
n 郑州规划局网公示7天
n 市信访办、用地处盖章
n 主管副局长批准发证
n 领取选址意见书
n 规划院实地测量，并处定位图，收取测量费
3） 办理时限
n 60个工作日
2 发改委——立项批复
土地一级开发属于固定资产投资，数额巨大，按照相关法律法规的规定，要取得发展委的立项核准后才能动工建设
1） 所需提供的材料
n 土地局土地一级开发批文
n 选址意见书
n 建设用地预审复函
n 项目可行性研究报告
2） 办理流程
n 发改委投资处组织召开项目可行性研究报告论证会。（市规划局、市财政局、市环保局、市物价局、市地震局、市国土资源局、市人防办、市电业局、市房管局、市建委、市武警消防支队、市自来水总公司、市建投咨询公司）
n 论证会各专家提出评审意见，形成会议纪要
n 市建投咨询公司调整可行性研究报告并报发改委投资处
n 发改委投资处签署意见上报
n 主管副主任签署意见
n 主任批准下文
n 领取立项可研批复
3） 办理时限
n 30个工作日
3 土地局——建设项目用地预审复函
1） 所需提供的材料
n 建设项目用地预审申请表（原件一式两份）
n 建设项目用地预审申请报告（原件一份）
n 发改委项目立项批复
n 可行性研究报告
n 选址意见书
n 航测图、
n 地类图（土地规划院）
n 定界图（测绘队）
n 总平面图
n 营业执照
n 资质证书
2） 办理流程
n 规划处审查用地选址是否符合郑州市土地利用总体规划
n 规划处签署意见上报局业务会通过
n 主管副局长签署意见
n 局长批准下文
n 领取建设用地预审复函
3） 办理时限
n 30个工作日
4 环保局——环境影响评价
1） 所需提供的材料
n 建设项目申请报告
n 发改委项目立项批复
n 项目建议书或可行性研究报告
2） 办理流程
n 申请人提交项目申报材料，经办人审核
n 现场踏勘
n 申请人填报《建设项目环境影响登记表》或委托有资质单位编制《环境影响报告书（表）》，委托有资质单位评估
n 申请人提交项目环境影响评价文本材料市，经办人审查受理，出具受理回执
n 组织相关人员评审
n 市环保局做出书面批复，申请人领取环境影响审批文件
3） 办理时限
n 30个工作日
n 收到环境影响登记表7日
n 收到环境影响登记报告表15日内
n 收到环境影响报告书30日内；分别作出审批决定
5 文物局、市政局、园林局等
如果在一级开发过程中，涉及文物保护控制范围内土地的开发建设，还需要文物局的审批；如果涉及古树移植、公共绿地的征收等等还需要经过市政、园林部门审批
三 征地补偿
总的来说，土地一级开发企业在征地补偿阶段需要完成的工作是：将土地使用权收回国有并对原土地使用权人进行补偿和安置。但是具体还要看是集体土地还是国有土地，如为集体土地则要通过土地征用程序将其变为国有土地，其中集体土地中的农用地还需完成土地变性程序转为建设用地；如果是国有土地，则将直接收回国有土地使用权。上述两个过程都需要对原土地使用权人进行补偿
土地一级开发企业 |
集体土地 |
国有土地 |
集体建设用地地 |
农用地 |
1 征收原为建设用地的集体土地批准
1） 所需提供的材料
n 营业执照复印件（一份）
n 法人委托书（一份）
n 被委托人身份证复印件（一份）
n 书面申请（二份）
n 用地意向申请表（二份）
n 预审意见（二份）
n 航测图（原件一份、复印件二份）
n 项目可行性研究报告批复或其他有关批准文件（二份）
n 规划相关资料（复印件）
n 建设项目总平面布置图（二份）
2） 办理流程
n 市土地局测绘队定界（实地测量、村民指界、清点附属物），出定界图实测报告
n 市土地局规划院作详细地类图
n 市土地局征地事务所委托区土地局召集安置补偿会征得同意
n 征地预公告（文件形式）
n 市土地局法制处办理听证手续
n 区土地局下发到乡、村
n 听证回执返回市土地局规划处编批次
n 市土地局用地处代市政府拟写报省政府用地请示
n 市政府批准报省国土厅
n 省国土厅各处室会审通过
n 报省政府五处，主管副省长审批
n 转市政府、市法制局、市土地局
n 第一次公告15天
n 第二次公告（补偿到位）听证会，村乡区签章
n 市土地局用地处出方案
n 市土地局规划处初审意见
n 上市土地局会审会，确定供地方式报市政府
n 市土地局规划处汇总资料转地籍处发证
3） 办理时限
n 180个工作日
4） 收费标准
n 新增建设用地有偿使用费
n 耕地开垦费
2 征收原为农用地的集体土地批准
1） 所需提供的材料
n 参照征收建设用地
2） 办理流程
n 参照征收建设用地
3） 办理时限
n 180个工作日
4） 收费标准
n 新增建设用地有偿使用费：
n 耕地开垦费：
3 农用地的转为建设用地手续
1） 所需提供的材料
n 建设用地申请文件
n 土地部门的用地预审意见
n 发改委项目立项批复或者其他项目批准文件
n 项目选址意见书
n 项目总平面图
n 征地补偿协议
n 村民达标大会决议
n 区土地分局提供的公示、听证情况说明
2） 办理流程
n 【第一步】用地单位在初步选定某农用地后，应首先向国土资源局、建设部门、规划部门咨询是否符合该农用地的各项规划
n 【第二步】确认该农用地可以用于建设，再根据建设部门的要求，进行和编制建设项目可行性论证，向建设部门提交用地申请，建设部门审查符合的，颁发建设项目的《选址意见书》
n 【第三步】用地单位持该《选址意见书》向同级国土资源局提出用地预审申请，由该国土资源局核发《建设项目用地预审报告书》
n 【第四步】用地单位凭《建设项目用地预审报告书》向建设部门、环保局等办理立项、规划、环保许可等手续，并缴纳各项审批费用
n 【第五步】用地单位再持以上审批文件，向原预审的国土资源局提出项目用地的正式申请
n 【第六步】国土资源局根据土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划，拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，分不同类型，经各级人民政府审批
n 【第七步】由国土资源局具体负责对该农用地的所有权人和使用权人进行征用，签订补偿安置协议，按征地程序办理征地手续
n 【第八步】国土资源局根据批准的供地方案，在征地的补偿、安置补助完成后，向用地单位发出批准用地文件和《建设用地批准书》，被征地单位应在规定的期限内交出土地
n 【第九步】被征用单位交出土地后，该土地即成为国有土地，由国土资源局与土地使用者签订国有土地有偿使用合同（出让供地）或向土地使用者核发划拨决定书（划拨供地）。用地单位按约定缴纳出让费用
n 【第十步】签订出让合同并按约定缴纳费用后，用地单位才真正获得该土地的使用权，用地单位即可办理建设项目的相关审批手续予以施工建设
4 安置补偿
1）补偿内容
n 征地单位支付的补偿费包括土地补偿费和安置补助费。涉及青苗和其他附属物的，还应该向所有权人支付补偿费和其他土地附属物补偿费
2）补偿标准
n 青苗费按一季计算；征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍
四 拆迁与安置
总的来说，拆迁安置阶段需要完成的任务就是把项目用地范围内的房屋及其附属物进行拆除，并且依照法律、法规对被拆迁人进行补助和安置。
拆迁的基本流程为：
申请拆迁范围停办事项 |
确定评估公司、拆迁公司 |
入户调查与拆迁评估 |
编制拆迁计划、方案 |
申办房屋拆迁许可证 |
签订拆迁协议 |
实施拆迁 |
拆迁结案 |
1 拆迁公示—申请拆迁范围停办事项
拆迁公示是建设单位依建设用地规划许可证或占地批准文件向拆迁管理部门提出申请，县区拆迁管理部门通知相关部门暂停办理有关事项（新批宅基地、新建扩建房屋、房屋土地租赁、改变土地房屋用途等），并在拆迁范围内公示
2 确定评估公司、拆迁公司
1） 确定评估公司
n 土地一级开发企业可以通过招标方式或者其他合理方式确定具有房屋拆迁资格的单位，按照《拆迁许可证》的规定对拆迁范围内的房屋及其附属物实施拆迁
2） 确定拆迁公司
n 土地一级开发企业也需要委托具有拆迁评估资格的评估机构对被拆迁房屋进行评估
3 入户调查与测量
在办理完拆迁公示后，需要对拆迁范围内的附属物进行摸底。入户团队一般由一级开发单位、拆迁单位、评估单位和熟悉当地情况的居委会成员、村民代表组成
1） 入户调查
n 主要是对房屋权属、使用权情况，被拆迁人家庭、年龄、职业等等进行登记
2） 测量
n 对房屋层数、面积等等进行测量登记
4 拆迁评估
根据前面对拆迁房屋的面积测算、装修登记，以及附属物、地上物的登记记录，房地产评估师根据相应法律、规章对拆迁房屋进行估价
5 编制拆迁计划方案
1） 编制拆迁计划
n 拆迁计划的内容包括项目概况、拆迁范围、方式，搬迁期限，工程开工和竣工时间
2） 编制拆迁方案
n 拆迁方案内容包括被拆除房屋及其附属物的状况（房屋使用权性质、产权归属、面积等）补偿款和补助费预算等内容
6 区房管局——拆迁许可证
1） 需要提交的材料
n 郑州市城市房屋拆迁许可申请表
n 建设项目批准文件
n 建设用地规划许可证
n 国有土地使用权批准文件
n 拆迁计划和拆迁方案
n 办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明注：拆迁计划和拆迁方案应包括确切的拆迁范围、拆迁范围内房屋的基本情况、拆迁补偿安置方案、拆迁计划安排与实施步骤、拆迁的各项补偿费及补助费概算、拆迁资金落实情况、安置用房和周转用房的准备情况、拟自行拆迁还是委托拆迁、委托拆迁单位及委托拆除施工单位的资质条件、房屋拆除施工方案等。
2） 办理程序
n 拆迁人向被拆迁房屋所在地区、县国土房管局提出拆迁申请，提交相应文件、资料，申请办理《房屋拆迁许可证》。
n 拆迁人填报《城市房屋拆迁许可证申报审批表》。
n 区、县国土房管局应当在收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查，经审查符合条件的，核发房屋拆迁许可证。
n 属于市人民政府确定的重大市政基础设施建设工程，区、县国土房管局应当报经市国土房管局复审同意后，方可核发房屋拆迁许可证。
n 跨区、县建设工程的，区、县国土房管局应当报经市国土房管局复审同意后，方可核发房屋拆迁许可证。
n 国土房管局在审查房屋拆迁申请时，设计拆迁中央国家机关、军队所有房屋时，应当征求有关管理部门的意见。
n 区、县国土房管局审查、核发房屋拆迁许可证后，报市国土房管局备案。
3） 办理时限
n 30个工作日
7 拆迁实施与拆迁补偿
n 拆迁单位依照《拆迁许可证》上规定拆迁范围实施拆迁，并对被拆迁人进行货币补偿或者产权调换
五 土地一级开发基本建设
土地一级开发的基本建设主要是指待开发土地的“三通一平”或者“七通一平”建设，并且通过这些工程建设将生地转换为熟地，为二级市场开发打下基础。
土地一级开发基本建设的主要内容为：
n 道路管线工程
n 给水排水工程
n 电力热力工程
n 通讯通气工程
n 场地平整工程
六 土地一级开发竣工验收、备案及工程决算
n 土地一级开发完成后，需进行五大主体验收和竣工决算。验收完毕后由一级开发主体按照质监部门和建设部门的要求，在规定的时间内完成项目竣工备案。
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