导读：9月10日,深圳市规划国土委披露,为加快旧工业区的升级改造,该委近日出台了《深圳市综合整治类旧工业区升级改造操作指引(试行)》(以下简称《指引》)。这部《指引》的核心内容是简化旧工业区综合整治时的审批程序,放宽准入条件,鼓励社会力量加速开展旧工业区的综合整治。
众所周知,深圳为破解城市发展土地空间有限的困局,近些年来已将城市空间拓展的重心转移到了城市更新方面。对旧有的城中村、老旧小区、工业厂房实施更新改造,盘活土地资源,以满足不断增长的城市产业和居住需求。但在城中村、老旧小区改造方面,由于产权主体众多,博弈格局异常复杂,审批手续繁杂,有的城市更新项目历时十年才建成也不罕见。而旧工业区的升级改造则产权主体相对单一,前期工作推进起来也相对容易。但因社会普遍认为综合整治不如拆除重建获利空间大,社会资本参与的积极性不高。
“按照市政府去年出台的《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》,在旧工业区综合整治方面已经出台了9大优惠政策,涉及功能改变、允许改扩建、减免增值税等多个方面,含金量已经非常大。”深圳市规土委城市更新办副主任谭权谭权说,现在深圳社会资本对旧工业区的综合整治的认识存在误读,有的还停留在以为只是对旧工业区进行简单的“刷刷墙”,其实政府给出的政策空间早已突破了简单对工业区外观进行整治的层面,也给参与者留出了获利的空间。
这部《指引》针对的就是在市政府的优惠政策出台后,参与旧工业区综合整治的主体如何在审批方面减化程序,明白办事等内容。业内人士认为,继去年市政府对旧工业区综合整治提高含金量后,此次主管部门在审批方面再度松绑,深圳有望在未来掀起旧工业区加快综合整治的热潮。
记者还了解到，截至目前,全市现已有57个拆除重建的产业升级项目获得规划审批,更新改造后将提供1245万平方米的产业用房以及与之相配套的产业配套。不仅对各类新兴产业提供了有效的资源保障,也将提升深圳的城市整体发展水平。
除了这些政策利好,记者从相关部门获悉,深圳市现已批准设立城市更新局,统筹推进全市的城市更新工作,近期即将挂牌。
■政策解读
九大优惠提升城市更新含金量
综合整治地块可延长使用年期
在9月10日的政策解读会上，深圳市规土委城市更新办副主任谭权介绍,在深圳的城市更新领域,主管部门实施的是综合整治、功能改变和拆除重建三种更新模式。而梳理近年来深圳在旧工业区综合整治领域出台的政策,共计有9大优惠措施。
1.简化程序:对于拟通过加建扩建、改变功能,局部拆建方式增加生产经营性建筑面积的,改造主体的更新计划申报需要上报区政府审查、规土委审批；编制的更新规划,符合法定图则强制性内容,由管理局审批,调整法定图则强制性内容由建环委审批。
2.放宽准入条件:综合整治类旧工业区升级改造在权属清晰的合法土地占比方面,不低于申报范围用地的50%；在建筑物的建成时间要求方面,原则上不少于10年即可。
3.鼓励适当提高开发强度:旧工业区在满足结构安全和消防要求的前提下,可以提高开发强度。在原有建筑结构主体上进行加建的,加建的规模不得对原有结构安全和消防安全产生影响；在空地上扩建的,扩建范围内新批准的容积率不超过所在宗地原容积率的2倍；局部拆建的,拆除范围面积不超过所在宗地面积的15%且不大于5000平方米,且拆除范围内新批准容积率不超地之所以在宗地原容积率的2倍。
4.地价优惠:进行综合整治,加建扩建的,新建的建筑面积属于城市基础设施、公共服务设施及电梯、连廊、楼梯等辅助性公用设施的,免收地价；增加普通工业厂房,按照相应公告基准地价标准的10%计收地价；增加新型产业用房或产业配套设施,按照相应公告基准地价标准(按照50%工业50%办公基准地价标准测算,对应土地使用权期限为30年)的50%计收地价。
5.历史用地处置:经批准纳入城市更新计划的城市更新区域内未签订征(转)地协议或已签订征(转)地协议但土地或者建筑物未作补偿,用地行为发生在2007年6月30日之前,用地手续不完善的建成区,综合整治类的旧工业区升级改造不需移交土地,无偿移交新建建筑面积的10%。处置后的土地地上原有建筑面积按照原有功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准的60%计收地价(其中的10%为对历史用地行为的处理),限定自用。
6.土地使用年期:权属清晰的合法土地可延长,剩余期限不足30年,最高可按30年补足,但剩余期限与实际使用时间之和不超过原土地用途的法定最高期限(工业用途法定最高年期为50年)。经处置的历史用地,协议出让给继受单位,使用年限为30年。
7.创新型产业用房配建:旧工业区综合整治的,无创新型产业用房配建要求。
8.分割转让:改造后的新建建筑面积限定自用。新建建筑面积属工业楼宇的,按《深圳市工业楼宇转让管理办法(试行)》进行转让；经处置的历史用地上的原有工业楼宇首次转让免收增值收益。
9.其它措施:旧工业区通过综合整治进行升级改造过程中涉及城市基础设施、公共服务设计建设的,由市、区政府安排资金予以优先保障。项目免收各种行政事业性收费,符合有关条件的,可享受相关产业资金扶持政策。
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