业主怎么行使管理权?
维修资金怎么用?收入怎么分?
文/小窗灯火
前十篇写完了总则编,第十一篇给物权编开了个头儿,第十二篇写了物权是否变动不影响合同效力,第十三篇写了不动产登记不是行政确权,第十四篇写了钱是一种特殊的物。而后十五、十六、十七、十八,连续四篇写完了物权变动,第十九篇写了建筑物区分所有权。
民法典规定,业主对专有部分以外的共有部分,享有共有和共同管理的权利。
关于共同管理的权利,我觉得有三个事值得一说^_^
第一是业主大会与业主委员会。
第二是关于维修资金。
第三是业主共有部分产生的收入分配。
一个一个地写^_^
业主大会与业主委员会
第十九篇写建筑物区分所有权时写道,随着社会的发展,我们的居住方式发生了显著变化:一户一院的住宅,越来越多地变成小区式的住宅楼。
原来一户一院的住户,也就变成小区的业主。他们的邻里关系、生活秩序也随之改变。
例如小区里面的绿地、道路、公共场所、公用设施等,是属于业主共有的。
业主不仅可以使用,还有权利进行共同管理。
很多业主还不习惯,甚至还不知道这一点。
民法典与时俱进,规定了业主行使权利的组织和方式:就是关于业主大会、业主委员会的规定。
业主,可以设立业主大会,选举业主委员会。很多重要的事情,业主可以左右甚至决定。
例如:
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;
(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;
(七)改建、重建建筑物及其附属设施;
(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;
这些事情,业主都可以通过开会进行表决。按照民法典规定的表决方式,还降低了表决通过的门槛。
以前要求的是双三分之二原则,即专有部分占建筑物总面积要三分之二以上,且占总人数三分之二以上的业主同意,才能通过。
(文中提的双几分之几,是指专有部分占建筑物总面积、人数占总人数的比例)
很多人反映这个门槛太高了,对为数不少的业主而言,根本就没有兴趣、没有积极性去参加业主大会。
所以很多小区的业主大会根本就开不起来,让人数达到三分之二的业主去开会都非常难,更何况让三分之二以上都同意。
民法典做了修改,只要参加会议的业主能够达到双三分之二,表决时,仅在参加会议的人们当中计数就行了,不用再计算专有部分占建筑物总面积、同意人数占总人数的比例。
具体而言,第六项至第八项,在参会的人当中,达到双四分之三,表决的事项就能通过。
其他事项,在参会的人当中,只要超过双过半数,表决的事项就能通过。
门槛降低了。
关于业主改变房屋用途的管制,依然很严格:
“业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。
业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主一致同意。”
其实最初的规定,是绝对不行。住宅用房就是用来居住的,若从事经营性活动,就改成商用了。
居住的氛围是安逸的,改成商用之后,例如改成公司办公地,改成仓库、商铺之后,味道、噪音、来往人流、车流都难免不同以往。
但是后来发现,在日常生活中把住宅改成洗脚房、卖菜、摆摊等商铺,或者培训辅导小学生上课的教室等做法,还可以满足小区里面很多业主的生活需求。
甚至除了带来生活的方便之外,还能解决一些就业问题。
于是就开始考虑适当放宽松一些,可以允许,但要设门槛,门槛的高低要研究。
小区内全体业主同意?过半数业主同意?
最后的结论是,有利害关系的业主一致同意。
大意是,住宅改成商用之后不受任何影响、明显没有利害关系的业主,就没必要干涉了。但是,只要能造成影响,有利害关系,那就有一票否决权!
我住这个楼,要开个店,若小区够大,那隔的很远很远的楼的业主自然毫不相干。但附近的业主,只要有一个人不同意,那也不行。
对这个一票否决权,曾有人提出过质疑:若其他人都同意,仅仅只有一个人不同意,对他不同意的理由还需要进行审查吗?
是不是合理正当,是善意还是恶意?
最后立法者认为,不能因为大多数人的利益,去损害少数人的利益。
大家在买房时,都认可是别人买来做住宅的,这里面有合理信赖,每个业主都有这个合理预期。
住宅改成商用,就是对这个合理信赖与预期的侵害。
所以只要有利害关系的业主,就要无条件支持他的一票否决权。
关于维修资金
建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。
经业主共同决定,可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。
建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。
这个很多小区都做不到。即使公布,很多人也毫不关心。
在业主大会和业主委员会的相关规则中提到:
在有双三分之二以上的业主参会的时候,筹集维修资金,要超过参会人的双四分之三的业主同意;使用维修资金,要超过参会人的双过半数同意。
正常情况下维修资金的筹集、使用,是根据上面说的,业主大会或业主委员会重要事项决定的程序走。
民法典中,还赋予了业主大会或业主委员会紧急动用维修资金的权利。
不需要经过表决。
例如疫情、暴雨等突发情况下,需要采取紧急措施来维护、修理小区的道路、下水道等等。
若这种情况动用维修资金,还要经过开会表决,那怎么来得及?
然而在现实生活中,可能有小区从没筹集过这笔钱,或者有人从来不知道这笔钱的存在。
共有部分产生的收入分配
民法典中,新增加了一个重要的规定,是关于共有部分产生的收入。
原文是:
“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。”
例如,小区的楼顶装了广告牌,小区的电梯里面投放了广告等等。这些都是有收益的,过去可能都被物业公司拿走了。
不知有些小区的物业费不好收,是不是与此有关。
该给业主的钱,你截走了,回头还找收业主收钱,自然会抗拒。
所以本来应该是谁的,就归谁,可能会更合理一些。
况且民法典已有明文规定:扣除合理成本之后,属于业主共有。
收益应该如何分配,应当由业主共同决定。在实践中,可通过业主大会的形式,决定将收益归于公共维修资金,或者分配给全体业主。
另外,物业公司不得主张以共有部分的收益抵消物业费。
因为债务抵消,要求双方互享债权,互负债务,主体对等。
而共有部分收益,是属于全体业主整体的,欠物业费的是,部分业主个体的,主体不对等。所以物业公司主张共有部分的收益抵消物业费,是错误的。
当然,这个要在现实生活中真正落实,应该还有不小的难度与不短的距离。
另外我有个问题没想清楚:
例如三号楼三单元的电梯广告,产生的广告费用,是归整个小区的业主共有呢,还是只归三号楼三单元中,对电梯享有共有权的业主共有呢?
其实在日常生活中,物业公司接广告时,可能整个小区的电梯广告都是接的一家或几家的,统一安排。
只是单纯进行理论研究,咱们做一下这个探讨:三号楼三单元的电梯,五号楼的业主应该没有共有权,他们能分这个钱吗?
我还没搞清楚,欢迎探讨,指点^_^
这篇写的关于业主大会、维修资金筹集使用、共有部分收入分配的内容,在现实生活中落实的非常不好。下一篇写车位,情况也类似。
法律的生命在于实施,实施,就要大家都去遵守,或者去争取,甚至去斗争!
规定已经有了,实施要看行动。
道阻且长,行则将至!
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持续更新中······
对于商住楼,房开商占有商业铺面面积较大,极力阻止业主委员会的成立,目的是选派由其掌控的物业公司来管理。如何破解?求支招。
民法典原文是: 地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。阻挠应该是不合法的,理论上讲,12345投诉、报警、起诉、媒体监督都能试
佩服作者,待民法典学习系列出完后,可以考虑结集出书,一定买一本。
规划车位,开发商没有出售,出租,怎么办?
事先规划好的车位,我觉得开发商是有权决定如何处分的
如果开发商既未出租,也未出售,己经撤场,怎么办?不属于全体业主,更不属物业,租金属谁?
附:
民法典学习笔记系列,已经坚持写了三个月,更新了二十篇,被阅读近两万人次,而且赞声环绕,收藏率非常高,还是很有成就感的。
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咱们一起将民法典发扬光大!
最初我设想,用八九十篇左右,把整部民法典写完,最好能日更。
然而现在一周出一篇都很吃力。家里娃娃小,单位工作忙,要找学习敲字的时间,就像从晒干的海绵里面挤水,可怜巴巴。
但是我一点都不着急,现状已是如此,急也不会改变。就像移山的愚公,或者往金字塔顶端爬的蜗牛,只要不停下,为什么还要担心速度?
我会继续写,你还坚持看吗?
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