车库、车位
文/小窗灯火
前十篇写完了总则编,第十一篇给物权编开了个头儿,第十二篇写了物权是否变动不影响合同效力,第十三篇写了不动产登记不是行政确权,第十四篇写了钱是一种特殊的物。而后是物权变动四篇(十五、十六、十七、十八),小区居住三篇(十九、二十、二十一)。
其中小区居住的前两篇,写了建筑物区分所有权、业主的共同管理权利。
今天,写车库、车位^_^
随着大家生活水平的提高与城市化进程的发展,车库、车位慢慢成为非常重要的“资源”。
然而车库与车位的产权归属问题,让人觉得并不明晰。
事实上,在民法典立法的时候,关于车库、车位问题的争论也非常激烈。
结合现有规定,经过整合、思索、梳理,我争取在这一篇能把关于车库、车位的问题讲清楚^_^
小区里面的车库、车位,可分为三种情况:
第一、建筑区划内,规划用于停车的车位、车库。
第二、占用业主共有的道路或其他场地的车位。
第三、人防工程改用的车位。
一种一种地写^_^
建筑区划内,规划的车位、车库
小区在开工建设之前,理应取得规划许可。
开发商应准备相关文件,送规划部门审批。其中应该详尽地展示清楚,建筑区划内的土地,具体要用来做什么,并附有相应图纸。
建筑区划内规划的车位、车库,当然也在其中。
这类车位、车库,理论上在房屋正式销售前便已明确存在。房屋预售的沙盘上、售楼广告中都应有所体现。
在小区建设完工,给买房人办理产权登记之前,整个小区应该是有原始产权的。
意思是在最初,小区内的所有不动产权利,只属专门的主体享有:开发商。
开发商按规划,把车位、车库建成的时候,业主还没买房呢,或者买了房还没办过户登记呢。
不办过户登记当然就没有所有权。
买房人与开发商签订房屋买卖合同,开发商再依据合同,配合买房人办理产权登记。
所以,建筑区划内规划的车位、车库,需要讨论的并不是最初的产权归属问题:它最初就是开发商的,没问题。
问题在于,业主在买房的时候,车库、车位是不是“跟随”业主所购买的房产,转移所有权。
这与主物、从物有关,车位是房产的从物吗?
遥控器是电视机的从物,买了电视机,遥控器便“跟随”电视机转移所有权,不用另外再付钱。
但根据交易习惯,车位、车库,不是房产的从物。
民法典规定:建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
也就是说,我们是否能拥有小区内规划的车位、车库,完全取决于我们买房时与开发商或者售楼者的约定。
买房时,会签订房屋买卖合同,如果合同没有提及车位、车库,那买的房子就不带车位、车库。
如果合同约定,买房附赠车位,或者另附款购买车位,或者租赁车位,那便按照合同约定执行。
总之,规划内的车位、车库,最初产权属于开发商,开发商送给你或者卖给你,你就有产权,租给你,你就有使用权。
就看买房时怎么谈,看房屋买卖合同怎么签^_^
占用业主共有的道路或其他场地的车位
此类车位,在最初批准的项目建设规划中是不存在的。
而是开发商或者物业公司在规划审批通过之后,另外拓出的车位。
例如在业主共有的道路上划了线,编了号,用于停车,例如在业主共有的绿地、首层架空层等场地划了线,编了号,用于停车。
既然属于全体业主共有,维护费用也作为公摊费用由全体业主承担。
民法典规定:占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。
这类车位,开发商与物业公司不能拿来卖钱,也不能拿来出租。
既然属于全体小区业主共有,物业公司顶多收取一点管理费。但用来出售、出租,是不合适的。
理论上,应当由小区的业主大会或业主委员会决定如何安排。
这类车位,有几点不妨注意:
一、占用的场地,需属全体业主共有。
例如有的小区很大,里面有城镇道路。城镇道路当然不属于业主共有。
那在城镇道路上划线框出的车位,便也不能算作是业主共有的车位。
只有占用业主共有的场地用于停车的车位,才属于业主共有。
其他场地不在此限。
二、建成入住后重新规划的车位,不应再归开发商。
若小区已经建成并有业主入住,其后因为车位紧张,开发商或物业公司便可能重新申请,并获得规划审批,改建新增车位。
虽然经过了规划审批,但是,如果改建新增的车位占用的是业主共有的道路、绿地等,那仍然影响和压缩了本来业主共有和共同管理权的范围。
这些车位是牺牲了业主的共有权益换来的,所以即使经过了规划审批,也不能认为新增车位的产权归开发商所有。
三、此类停车场地,仅有车位,没有车库
看法条原文表述,只有车位,没有车库。可能因为车库属于复杂的建筑物或构筑物。
现实生活中,在业主共有的道路或其他场地上面建设车库的情形,本来也很少见。
而且,车库作为独立使用对象,不属于小区共用的公共设施。
所以这里只写了车位,不含车库。
人防工程改用的车位
人防工程,大概就是指的 “防空洞”。万一爆发战争,大家可以躲在里面。
这是为战争做的必要准备,要求非常严格,每个小区都必须有。很多国家都这样规定。
开发商在开工建设之前,要经历法定的审批程序以取得许可。例如规划许可证、建设许可证、施工许可证等等,要盖公章。
有个章非盖不可:人防部门的公章。
规划设计的图纸里面,必须有人防工程,而且必须达到人防部门要求的标准。
通不过,开工就是违法的。
所以,几乎每个小区都有作为人防工程的地下空间。而且这个地下空间的设施配置、通道、通风、消防等都有相关标准。
要持续满足要求的标准,便需要持续投入人力、物力、财力。
然而什么时候爆发战争,并不好说,尤其是在以和平与发展为时代主流的今天。
如此一来,持续投入以维持相关标准的地下空间,长期闲置还不如充分利用起来。
用来停车,便是最通常的一种利用方式。当然,一旦战争爆发,还是要做防空洞。
问题在于,人防工程的产权归属问题,法律上没有明确规定。
关于人防工程,我们的人民防空法只是规定了谁投资谁受益,没有涉及到产权的问题。物权法、民法典,也都没有提到人防工程的产权。
这个问题在司法实务中,各地的做法不统一,显得有些混乱。
例如,北京市政府颁布有地方性法规,直接规定地下人防工程归国家所有。
但是上海市政府也有相关文件,确认人防工程的产权,谁投资谁所有。
然而,这样的规则,内容上是违反《立法法》的。一个地方性法规,凭什么对不动产的产权归属进行规范呢?
不过说这个没什么用,有的地方性法规已经被引用为裁判依据,而且不依据这个还找不到别的依据。
但这肯定是违法的。
其实,针对人防工程的产权归属进行统一规定,并不容易。我国对人防工程实行多元投资:
例如为配套建设人防工程,有的地方在土地出让时政府进行地价减免;有的地方政府给予开发商其他优惠措施;也有的完全由开发商投资兴建。
所以判断人防工程的产权归属时,认定都归国家所有,或认定归开发商所有,或认定归所有业主共有,貌似都不完美。
人防工程的产权归属没有定论,由人防工程改用的车位自然也很难安排。
所以由人防工程改用的车位,有的地方在卖,有的地方在租,有的地方能办产权证,有的地方不能办产权证
······
在法律上,这还是一个悬而未决的问题。
将来若要解决人防工程的产权归属问题,应该要通过立法进行确认,可能有两种情况:
第一,归国家所有,开发商有使用权,或某种用益物权。
然后他可以有偿转让这个权利或者出租。这种情况下,业主拿到的也是使用权或用益物权。
第二,谁投资谁所有,人防工程的产权就属于投资人(一般为开发商,可能也有地方政府、业主等)。
投资人就可以分割成车位,分割之后,就把一个个的所有权,用买卖的方式出卖给业主。业主就能拿到产权证。
业主在本小区的优先权利
民法典规定,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
小区内的车库、车位,作为小区整体环境内容的组成部分,当然应该先服务本小区的业主,理应如此。
而且很多小区设有门禁、车杆,不是小区内的车也进不去。
有几个问题要注意:
第一,这个法条说的是规划用于停车的车库、车位,只是第一类。
所以今天写的第二、三类车位,在法律上没有这个要求。
第二,业主的需要是否已经得到满足,应该有判定的标准。一般按照车位、车库与房屋套数的配置比例计算,例如1:1.2。
所以即使是本小区业主,也不能依据这个法条对车位提出过度主张。
第三,主流观点认为,这个规定是效力性强制性规定:即违反该规定的合同,应当被宣告无效。
所以车位不能满足业主需要时,开发商与小区外的人签订的车位买卖、租赁合同,应当宣告无效。
开发商与本小区其他业主签订的超过配置比例买卖、租赁车位的合同,超过的部分应当宣告无效。
这篇里面的很多内容,是我自己的想法,只是个人意见。我不能确定对,若有错误,还请包涵,并欢迎指点^_^
第十九篇建筑物区分所有权,第二十篇业主公共管理权,第二十一篇车库车位,是关于小区居住的三篇。
这三篇与现实生活贴的很近,然而落实的非常不好,这是不应该的。
日常所居的秩序,关系到我们每个人的生活质量。民法典既然已有明文规定,还是应当尽力依法而行。
无论是业主,还是开发商,还是物业公司。
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对于商住楼,房开商占有商业铺面面积较大,极力阻止业主委员会的成立,目的是选派由其掌控的物业公司来管理。如何破解?求支招。
民法典原文是: 地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。阻挠应该是不合法的,理论上讲,12345投诉、报警、起诉、媒体监督都能试
佩服作者,待民法典学习系列出完后,可以考虑结集出书,一定买一本。
规划车位,开发商没有出售,出租,怎么办?
事先规划好的车位,我觉得开发商是有权决定如何处分的
如果开发商既未出租,也未出售,己经撤场,怎么办?不属于全体业主,更不属物业,租金属谁?
附:
民法典学习笔记系列,已经坚持写了四个多月,更新了二十余篇,被阅读近两万人次,而且赞声环绕,收藏率非常高,还是很有成就感的。
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咱们一起将民法典发扬光大!
最初我设想,用八九十篇左右,把整部民法典写完,最好能日更。
然而现在一周出一篇都很吃力。家里娃娃小,单位工作忙,要找学习敲字的时间,就像从晒干的海绵里面挤水,可怜巴巴。
但是我一点都不着急,现状已是如此,急也不会改变。就像移山的愚公,或者往金字塔顶端爬的蜗牛,只要不停下,为什么还要担心速度?
我会继续写,你还坚持看吗?
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