南京水游城将于9月19日迎来六岁的生日，届时将在19日到21日推出“乐享时尚、梦圆水游”的生日庆活动。据了解，年轻时尚的水游城，目前正大力推进“零售在云端”的新商业模式，6周年庆期间，水游城将全店开通支付宝，并逐步上马新的智能终端。
南京水游城是一个集商业购物、影视娱乐、餐饮、酒店等诸多功能于一体的大型商业综合体项目，建筑面积16.7万平方米，位于健康路和中华路交叉路口、夫子庙商圈核心地段，距离南京商业集群新街口2公里，处在城市中心轴线上，属于南京5分钟都市生活圈繁荣核心地带。
整个商场包围大型喷泉,喷泉周边设有供人们休闲小憩的座椅,商场首开“免费舞台表演”先河,吸引大量观众。据介绍,水游城2008年开业那年客流量为800万人次，而2013年客流量上升至1900万人次，年销售金额过21.5亿，不仅是人们消费购物的好去处，更是人们休闲娱乐的最佳选择。
在今年各大商场销售普遍下滑的行情中，创下销售额同比增加57%的优秀业绩。取得如此好的销售业绩，水游城的秘密在哪里呢？
1、背景介绍
南京水游城由CCD商业地产策划，联手美国商业设计及日本运营经验水、绿色、人：生命的源泉是水，使人放松的绿色，聚集众人的力量产生新的能量，综合这三物的精神以色玉的形式组合成一体，作出“涡”状以产生新的生活价值为目标。
企业理念：朝气蓬勃、充满欢乐的街区，为人们创造并提供崭新的生活价值。
通过创造充满绿色、水、太阳、风等自然气息的街道，阳光、空气、水流、绿色植物等元素引入城中，球形中庭、运河、水岸、水上舞台、透光天棚等设计，处处体现了开放式购物公园的先进理念，为消费者提供一处愉悦的购物环境，它提倡衣、食、住、游、美等先进生活方式，引领消费者新一代购物中心的发展方向。
2、业态布局
水游城中大量地增加了娱乐和生活功能（餐饮25%，娱乐15%，其它的生活服务占10%，约占总面积的50%），将零售业务从主要业态中逐渐减少，使商业地产成为人们生活娱乐的一部分，让消费者停留的时间更长，消费心情更舒畅。
各楼层设定不同的目标客群，合理配置业态及体量。水游城通过分析后将有关联性的商品放在一条线上，比如出售年轻妈妈的服装店边设置童装店，儿童游乐设施边设置美食店等，使得消费者购物方便，更是带动了关联物品的消费潜能。
入驻品牌相对于传统商圈形成差异化竞争，使客群表现出更大的广域性和循环性。品牌方面以南京没有的国际二线品牌为主，如优衣库、H&M、无印良品等，价格不高但品质较好；水游城内的酒店委托洲际酒店管理集团，横店影视察城、BHG城市超市等，涵盖了娱乐、休闲、餐饮、零售等多种业态的200余家店铺汇集于此。
关注“商业地产学院”微信，获取每日最热商业地产实操干货！
品牌更换及落位
2011年6月，水游城进行了近60%的品牌更换及13000平方米的面积调整，以此来优化品牌结构、调整经营状态。
餐饮比例有所上升： 项目大量的餐饮设在B1层，并多分布的运河周围，形成了良好的用餐环境和氛围。
品类更丰富（如礼品、文化用品、个人护理等）
品牌的更新和增加使区域特征更明显：
F2主要为女性服饰和女鞋，
F3主为男性服饰
F4为儿童服饰、教育及女性美容护理类
2013年3月，南京水游城引进“轻奢侈品”，并逐步启动电商项目。
3、运营模式
“购物中心统一管理模式”：百货的统一管理+购物中心的模式
统一运营方式、统一POS系统：二者不仅是纯粹的租赁关系，而且对商户的营业、商品、服务质量有统一监管。
水游城的定位是“主题性景观购物公园”，在满足消费者一站式需求的同时，还通过建筑空间、景观营造以及丰富多彩的演出活动，不断更新消费空间，让消费者甚至不以消费为目的来水游城，而是把这里当成消磨时间、休闲娱乐的好地方。
以社会性的公共活动，如新闻发布会、晚会等取代常规的商业促销活动，博取顾客认同感和归属感。通过不同主题活动、节日庆典、环境、舞台等365天全天候演出活动，充分利用水上舞台，增强商场的吸引力和新鲜感，打造一个“永不落幕的都市剧场”。
中央舞台几乎每天都有艺人进行表演，消费者不需要买票就能观赏节目。
运河中设计多处喷泉，通过休闲景观设计，带动大量无消费目标类人群。
商场大景，灯光照明的颜色随时在变化。时尚、潮流感迎合了大多中青年消费层的亲睐。
黄色穹顶是镂空的，站在商场中央舞台仰头望，可以直接看到蓝天和白云。
4、成功运营8大秘诀
（一）目开发的经验——联合国际基金进行投资开发
开发商必需有足够实力，足以适应国家政策金融政策的调整与国际金融大势的突变。维持资金链的不断裂是所有工程项目开发的第一要务，若商业地产开发的过程中遇到资金链吃紧的问题，可通过联合国际投资基金进行联合开发。
（二）规划的经验——聚集人气是规划的关键
以运河为设计轴，拷贝已在日本成功的项目，大胆在国内做得真正的主题景观购物公园。
中庭表演台融入文化与互动的理念，利用中空位置有效聚集人流。
（三）招商的经验——了解市场是招商关键
定位：招商前做好市场调查。定好位后做规划、设计，开始招商工作。整合租户：招商的重要性主要为整合租户。把不同业态的租户有机地组合在一起，使得业态和功能架构合理，在形成良好购物环境同时，也让商家看到钱景。
主力店及功能租户的租金分配：招商应从主力店做起，做好功能租户和牵头租户的工作。
不同楼层的租金：不同楼层将推出不同的租金策略。
（四）整合经营团队的经验——国外顾问+自组经营
购物中心开业前五年是风险期，尤其需要高度稳定的管理团队：开业后会面临许多无法预计的问题，随时需要针对现状调整策略。
水游城从2003年开始就有意识引进日本运河城模式，并在经营管理上也引进其管理团队进行顾问工作，在实际运营中则自己组建整个经营团队。
人才的稳定有助于发现问题并解决问题。只有潜心经营的专业团队才能专心深入地了解项目，并积极地调整和解决各种问题，达到利益最大化。
（五）持续品牌推广——引导新的生活、消费方式
（六）科学的经营模式——灵活的经营合作模式利于商家进驻
水游城采取“只租不售”的方式对外招商，餐饮、娱乐等不同的商业形态的租金也各不相同。考虑到餐饮投资成本大，为保证租户的投资回报，租金相对也低一些。他们会帮助每个品牌分析他们的利润空间、营业额、消化库存、人员工资等，然后再确定资金或提成比例。
为了创造共同的投资回报，投资方与租户“风险公担、利益共享”，采取底租或提成两者“取高”的模式运营。
所谓底租或提成两者“取高”，就是先确定一个底租，然后再根据租户的营业收入按百分比提成，两者两比，如果租金高就按租金收，如果提成高就按提成收。
（七）创新业态组合方法——以消费者需求进行业态组合
打破传统百货业的传统消费理念，各楼层设定不同的目标客群，合理配置业态及体量。“水游城”则不仅以购物为目的，而是研究人的心理满足，将关联性商品放在一条线上，比如出售年轻妈妈的服装店边设置童装店，儿童游乐设施边设置美食店等，使得消费者购物方便，更是带动了关联物品的消费潜能。
（八）创新商家组合——去主力店，增功能店
对于大多的购物中心，开发商开业采用类似万达的大主力店模式，但这种模式投资商损失了一部分长期物业的成长。但南京水游城实行去主力店操作，增加三到四平方米的特色功能店作为主力店。
如何高效运营购物中心？运营推广的核心要素是什么？经营周期与工作重点是什么？来听课吧！
课程主题：购物中心推广策略与高效运营管理
时间：2014年9月20日---21日
地点：中国·厦门
本课程学员对象
1、有商业地产项目在开发或在运作的开发企业及相关企业高层
2、商业地产开发商决策层、企划、招商、运营等企业精英
培训费用：3980元
课程大纲：1、商业地产项目运营体系；2、运营与推广；3、经营周期与工作重点；4、购物中心的市场推广
↓↓↓ 点'阅读原文' 【了解课程详情】
联系客服
