从物流行业产业链分析，最土豪的当属物流园区(物流地产)投资人，无论是国际资本、国内资本，还是竞相进入物流地产行业的房地产商，为物流园区投资均一掷千金，使近几年物流园区和物流地产成为炙手可热的香饽饽，外资，央企，国企，民企，各类混合所有制企业八仙过海，如潮水一般涌来，各显神通。本文所指的物流园区均为仓储型和公路港型物流园区，不包含保税等类型物流园区。
物流园区作为物流基础设施投资，涉及政府，地产，物流，金融，信息化等跨行业经营，与普通房地产项目和产业地产项目差别甚远。国内现有物流园区投资和经营也是冰火两重天：投资手段热捧，但是经营上鲜有出彩者。究其原因，在于更多投资商“重投资，轻经营“的观念：拥有土地，坐等升值，比经营中获取收益更重要。
因此，大量物流园区投资建成后，经营困难，经营性利润甚至无法覆盖投资财务成本，对投资商形成巨大压力。物流地产行业目前正在探索类似酒店管理模式，即实行资产投资与经营管理相分离的原则。
1、酒店业投资管理模式分类及与物流业比较
模式一：投资者自己经营、管理酒店，不与其它酒店产生关系。
优点：
酒店投资者可以从所有权、管理权、营销权等各个方面对酒店进行严格的控制，如果酒店投资者有良好的管理团队、知名度很高的品牌形象及完善的营销系统渠道，酒店可以获得良好的发展，并且，这种模式可以使酒店投资者得到酒店经营所产生的所有利润。
缺点：
这种单体酒店无法获得通过网络化经营实现的规模经济，会员计划和常客计划无法有效实现，在提高品牌知名度和扩大营销渠道方面存在很大困难。在国外，随着各种形式酒店集团的发展，大型酒店集团凭借其强大的品牌及营销优势对单体酒店施加了巨大的压力，大量单体酒店纷纷加入某个酒店集团的系统。在欧美等酒店业发达的国家，单体酒店在酒店业中的比重不断降低。
目前国内物流园区投资基本上是这种模式，自己投资，自己经营与其他物流园区没有关系。这样事实上形成了单个的孤岛型物流园区，与物流业网络化服务特性不符，所以现阶段才出现了连锁化物流园区的经营态势。
模式二：投资者自己管理经营，但是加入一个更大的联盟团体来获得一些支持。
这个业态目前在物流地产行业没有对标，目前在物流地产行业还没有园区加盟模式或者园区联盟模式的出现，究其园区，是加盟模式对于物流园区的提升是有限的，涉及利益分配和互联互通更是无法达成共识。
模式三：投资者把酒店交给专业的酒店管理公司管理。
这种模式的优点在于，如果投资者本身并不具备管理酒店的先进经验以及其它资源储备，那么专业的管理公司将帮助他实现这些并带来良好效益。
这种模式的缺点在于投资者必须将酒店的管理权让渡给酒店管理公司，对酒店经营管理的控制大大降低。而且，聘请专业的酒店管理公司往往需要支付管理费用和人员开支，使酒店的经营利润受到侵蚀。选择了酒店管理公司以后，投资者面临的一个问题是如何扩大酒店自身的影响，增强营销能力。
天地汇在物流地产行业正致力于成为国内首家物流园区专业经营管理公司，这种轻资产与重资产分离的模式是物流地产行业国内企业的第一次大胆尝试。
模式四：投资者自己经营管理酒店，但是通过特许经营等方式，加入一个更大的酒店品牌集团。
特许经营模式目前在物流地产行业没有对标，因为目前除仓库型物流园区之外，还没有强大的物流园区连锁品牌，因此无法实现特许经营模式。
模式五：委托管理+特许经营的双重运作。
酒店的投资者可以通过某种一揽子协议，或者在和某个酒店联号签订管理合同的同时又和这家酒店联号签订一份特许经营协议，即：一家酒店可以同时接受一家酒店联号提供的两类不同的服务——管理服务和品牌及相关营销服务目前。目前这种模式中物流地产行业也没有对标。
模式六：让委托管理方成为酒店的股东，带资管理。
选择带资管理合同，酒店管理公司参股酒店，成为联合投资者。
一些酒店管理公司在和酒店业主签订管理合同的同时购买酒店的部分股权。这种方式的优点在于将管理公司和酒店捆绑到一起，防止酒店管理公司做出不利于业主的决策。同时，酒店管理公司可以在酒店的战略计划制定过程中起关键作用。天地汇也正尝试在物流地产行业采用这种合作模式，但是物流地产行业比酒店业业态估值复杂，目前更多尝试合租方式。
2、物流地产行业采取资产投资与经营管理分离的好处
1）物流地产投资商将物流园区委托给具有专业管理优势和其他优势资源（如网络）的经营方，由经营方经营后按约定的回报方式（如：资产管理费、资产使用费等），确保资产投资方的收益率和投资回报率。因为一般而言，资产投资所需资金非常庞大，而经营公司的投资资金需求相对少很多（数量级差异），这样使经营方能够快速扩张，迅速将全国园区连成网络，为各园区投资方创造更大利益。
2）专业经营管理公司经营上的主导，使得物流地产项目在总体规划及日后的经营管理过程中，全国物流园区网络各节点能够统一协同管理，管理系统、信息系统等保持统一性和标准性，使物流节点真正发挥物流业的服务职能，而不仅仅是物流基础设施职能。在这点上，也应该与各区域政府的项目建设初衷一致。同时，从经营上来说，网络协同也将使得经营潜力大大增加，投资回报大幅增加，大大保证项目的成功率。
3、轻重资产分离模式在物流地产行业的探索与实践
1）通过运营者的专业运作和管理，能够实现获得符合物流地产投资商预期的资产回报、特别是自有资金的投资回报率。
根据市场实际的运作经验，纯粹的物业租金模式，在物流地产的运作上，总资产回报率在2～4％左右。而由于专业团队的经营管理，公路港商业模式可以有4～6％总资产回报率，如果在总投资中自有资金只占50％，即杠杆率50％的情况下，通过杠杆率的运作，投资人可获得自有资金投资的回报率为8～12％，高于银行固定资产投资的利息率（6.5%左右），这就基本满足了投资商投资收益预期。
2）投资商通过参股各项目经营公司（轻资产公司），正常能够进一步获得额外利润，而且比较可观。
由于全国物流园区节点之间的网络协同性和由专业经营管理团队的统一管理，使得整体物流园区各项目的收益空间大大增加，一方面通过管理系统和信息系统等的统一性，将大大降低这些方面的投入成本，发挥成本协同的效应；另一方面，由于整个物流体系的网络化协作，项目的收益结构将发生颠覆性的变化。一般而言，单一的物流园区，只能以物业出租的方式获取物业租金收入，而网络化运作后，可以实现基于信息流、货物流、人流以及资金流的流量收入，这部分的收益将在经营成熟后能达到物业租金的收入水平。
3）投资商独享土地增值收入
各物流园区的土地，随着时间的推移而不断增值，且基于地上建筑的使用性质，投资方未来获得土地增值的空间将更为可观。
4）投资商向上、下游产业扩展，形成产业集群
由于物流园区的经营相对独立且有稳定收益，投资商完全可以向上游产业园，商贸市场和下游物流相应服务业态延伸，做大区域物流地产行业，形成产业集群，获得远高于物流地产本身带来的收益。
结语：
酒店业其实在投资、管理、经营、品牌和营销等方面是物流地产行业的老师，基于会员的营销，线上交易，“互联网+”等新商业模式已经深深影响了酒店业，在这一点上看，物流地产行业目前还是粗放型经营，要走的路还很远，天地汇希望成为目前物流地产行业最有价值的探索和实践者。
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