2017年11月15日，成都市人民政府办公厅印发了《成都市房地产业发展五年规划（2017—2021年）》，根据该规划，2017年成都拟供应16000亩经营性用地。来自乐居的监控数据显示，截止11月20日，已经上市了14103亩土地，完成全年供应目标的88%。已经成交的土地有156宗，约12625亩。
在已成交的土地中，有88宗是通过拍卖成交的，平均溢价率约为45%，平均楼面地价为7402元/平米。今天我们研究的重点就是这88宗已经拍卖成交的土地，以及一部分2016年成交的土地。我们挑选了这些土地中楼面地价在8000元/平米以上的地块，对他们拿地以后的进度进行了跟踪。
▲2017年已成交的楼面地价8000元/㎡以上的土地
▲2016年所有成交楼面地价8000元/㎡以上的土地
既然地价都这么高了，那房价会怎样呢？很多人就吹嘘成都的房价要逆天，下面这张图在朋友圈和各个购房交流群曾经广泛流传。那么我们该怎么来预测这些高价地以后的房价呢？小编觉得有以下三个方法供参考：
1、成本核算法：楼面地价+建安成本+税费+营销费用+利润=房价
2、现有项目对比：拿之前拿地、开盘的项目来对比
3、同系列产品对比：这个适合品牌开发商，他们有成熟的产品线；比如金茂武侯地块就是打造全国第25座金茂府，金茂府系列产品在全国可是赫赫有名的。
网传的成都未来房价地图
土地是房地产市场赖以生存的根本，地价决定着房价，谁都别指望开发商高价买地、低价亏本把房子卖给你。一般来说，房价的组成包括土地成本、建安成本、税费、营销费用、利润等，如果是卖成品房，还得加上装修标准。在现有行情下，建安成本+税费+营销费用可以粗略的按照4500元/平米计算，装修成本至少1500元/平米（部分高端楼盘的装修成本可达3000-5000元/平米，甚至更贵），利润一般按照成本的10-20%来预估。因此我们预估楼面地价在8000元/平米的土地，未来建成的高层装修房源价格至少在15000元/平米以上（不同的产品类型、装修成都价格差异较大）。
房价的组成
▲2016年楼面价8000元/㎡以上的土地的新房房价预估
▲近期市场热门项目的楼面地价与房价对比
上图是我们分析了10个近期市场的热门楼盘后得出的结果，这10个楼盘多是2016年拿的土地，2017年开盘销售。从中我们可以看出，楼面地价占房价的比例从18%-49%不等，平均占36%左右。其实仔细去单独分析装修成本、楼面地价分别占房价的比例，大家会发现融创玖棠府的性价比还是蛮高的。
▲2017年楼面地价TOP10的土地的新房房价预估（截止2017年11月20日）
示例一：武侯金茂地块
拿地时间：2017年4月6日
土地面积：162亩
成交楼面地价：17160元/平米
产品系列：金茂府
全国代表项目：北京广渠金茂府、上海大宁金茂府、无锡金茂府
北京的广渠金茂府，40.6亿的地王项目，2011年两次开盘，仅用不到2小时的时间，创下35亿和15亿的销售额，荣获北京上半年销冠，并最终以45.62亿夺得年度销冠。目前二手房参考均价约为12万元/平米。上海大宁金茂府参考均价11万元/平米。
▲北京广渠金茂府效果图
示例二：中南置地天回镇地块
拿地时间：2017年4月6日
土地面积：192亩
成交楼面地价：11080元/平米
产品系列：中南樾府
全国代表项目：杭州中南樾府（29000元/平米），位于杭州余杭区，装修房，目前余杭区均价11000元/平米。
▲杭州中南樾府效果图
示例三：北大资源龙泉驿地块
拿地时间：2017年1月10日
土地面积：158亩
成交楼面地价：6400元/平米
产品系列：北大资源紫境府
紫境系是北大资源的高端TOP系列，项目选址严苛，规划设计、建筑设计、景观设计都是由当前各领域的顶尖设计师操刀，项目推出180-249平米宽景大宅，以三梯两户、两梯两户的舒居尺度，多面朝南、多居室、巨幕阳台、大面开窗等贴心设计细节，为不同家庭提供了灵动多变、通透开阔的高端居住环境，也为成都重塑了高端住宅形象。
▲北大资源紫境府效果图
▲北大资源紫境府效果图
示例四：中国铁建华府地块
拿地时间：2016年12月29日
土地面积：三宗连襟地约298亩
成交楼面地价：8950元/平米、8950元/平米、8900元/平米
产品系列：成都中国铁建西派澜岸、中国铁建西派城（成都、重庆）
重庆中国铁建西派城：参考价格约20000元/平米。项目新品天际VILLA系将于12月全新面市，套内面积约215-320㎡，热销户型套内面积约147㎡同步加推，装修标准约7000-10000元/㎡。
▲重庆中国铁建西派城效果图
成都中国铁建西派澜岸目前主推一期叠墅房源，主要分布于18、19、26-29栋，还有30套，户型建面约245-304㎡，总价约800-1300万/套，单价约30000-40000元/平米。
▲成都中国铁建西派澜岸效果图
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