物业管理之供热运行常见问题与处理办法
1、暖气不热时怎么办?
每年冬季开始供暖后有时会出现局部地区或个别用户房间暖气片不热问题。出现此问题，原因是多方面的。但是在正式供热之前的试供阶段有一个调节的过程。用户遇到此问题时应该这样做：您要弄清此建筑是由哪个供热单位供热，原则上谁供谁管，请您找其解决。属于集中供热的，可与负责本地区的供热单位联系解决。有时楼内或室内不热是由于建设安装的问题，应向建设本楼的房建单位反映，由他们负责处理。若是小区管线失修、失调，应由产权单位抢修、调节。
2、为什么有的暖气片热，有的不热?
这种现象叫作系统水力失调，导致的原因较复杂，大致有如下原因：第一是管径设计不合适，某些部位管径太细;第二是有些部件阻力过大，如阀门无法完全开启等;第三是系统中有杂物阻塞;第四是管道坡度方向不对等原因使系统中空气无法排除干净;第五是系统大量失水;第六是系统定压过低，造成不满水运行;第七是循环水泵流量，扬程不够。
3、集中供热的温度和时间是如何确定
集中供热的标准温度是18℃±2℃;供热时间为每年的11月15日至次年的3月15日，约120天。按人体生理条件对气温环境的需求而确定的，在寒冷的冬季，由于房屋的保温作用，室内的温度一般要比室外高出5℃左右，当室外温度在8℃时，室内就不能保证温度在12℃以上，人体便产生寒冷感，所以我国把采暖的室外温度界线定位8℃。集中供热采暖系统庞大而复杂，启动和关闭采暖系统是一项十分繁琐的工作，逐步升温需要相当一段时间采暖完成系统启动，所以，集中供热的采暖时间是不能随意变动的。
4、暖气里的水能私自放吗?
不能。原因是：一是暖气里的水因添加了防腐化学成分，使用此水有害身体健康。二是供热管道里要有足够的水量保持热水的正常运行，一旦失水会导致供热系统亏水或气塞，影响供热效果。三是暖气管道大量失水，会影响整个系统的压力和流量，需要补充大量凉水，势必影响供热温度。
5、为什么不能私改采暖设备?
(1)居室内供暖系统是经过严格的设计后施工安装的，私自装改采暖设备会破坏供热系统的整体结构。
(2)改装后的采暖设备会产生供热的水力失调，影响整个供热系统稳定和正常 运行。
(3)私装私改采暖设备，因缺乏必要的施工安装设施和经验，会出现暖气管不严密和跑冒滴漏等现象，影响采暖效果。
6、排气阀上为什么不能挂物品。
散热器手动排气阀由于只起排掉散热器末端积气的作用，所以体积小，结构紧凑，是由黄铜铸造加工而成，脆性大，如果在阀上挂物品，极易压断阀体，造成跑水事故，几年来，此类事故时有发生，望千万注意。
7、为什么不能擅自扩大供热面积?
室内采暖系统散热器的设计是根据室内面积经严格科学的计算确定的，如果人为扩大供热面积将导致供热温度的降低甚至达不到供热标准，同时影响该单元的供热效果。常见的有个别用户将卧室内阳台打通，扩大了供热面积。由于用户擅自扩大用热面积，对室内温度不达标造成的损失由用户自己承担，同时补交扩大面积部分的热费。
8、供热设施出现腐蚀怎么办?
根据对管道产权的具体界定，腐蚀管道维修、更换所发生的费用凡室内部分由用户承担，公共部分由所有用户分担。当用户发现供热设施出现腐蚀现象时，应及时联系相关单位检查，并根据具体位置提出维修和整改意见并在用户的配合下进行维修和更换。
9、停电对供热有没有影响?
有影响。 因为集中采暖用户暖气里的水是通过换热站的循环水泵把加热的热水输送到用户的供暖系统中，如果停电、循环水泵将停止运转，供暖系统中的热水将停止循环，滞留在暖气里的热水不再被加热，温度会下降，所以停电会影响供热。
10、散热器出现渗水现象怎么办?
供热设施在供热过程中，由于热胀冷缩现象，会有个别散热器出现渗水现象，但不会出现大的跑水事故，针对这一现象，用户应及时检查，针对不同情况采取不同处理办法。渗水分轻微渗水、渗水和严重渗水三种情况。对轻微渗水现象(每分钟滴五滴左右)用户可用接水器具接水，随着供水温度的提高，渗水可能减轻。超过十滴以上，属渗水现象，可根据实际情况，进行观察一段时间，大约三到五天，如果随着气温变化，渗水现象减轻，用户可用接水器具接水，如果严重渗水(每分钟超过十滴)应及时联系相关单位进行维修。物业社区微信
11、哪些行为属于窃热行为?
一是用户私自从热力公司的热网上开口截取热能;
二是用户私自将蒸汽或采暖热 水对外转供;
三是用户私自排放采暖热水系统中的水。
12、供热前广大用户需要做哪些工作?
一是逐一查清室内散热器、采暖系统阀门、手动跑风是否有，是否完好，是否处于关闭状态，待供热注水时方可打开;
二是检查室内采暖系统的连接点是否完好，夏季因散热器设备改动、室内装修或采暖系统维修等造成跑、冒、滴、漏;
三是检查室内供热系统周围是否有妨碍供热抢修等隐患，如存在隐患，应提前清除;
四是供热注水期间用户家中应留人，观察注水情况，免除跑水现象发生;
五是在采暖系统注水时，应对系统进行手动放风，直至见水为止。
13、室温不达标，能否减免费用?
供暖温度是否达标，受多方面因素制约。供热系统由一次管网、换热站、二次管网及室内采暖设施构成，其中任何环节出现问题都会影响室内温度。供热系统仅一次管网公用换热站产权属于热力公司，二次管网、自建自管站及室内采暖设施产权归业主。
14、什么是集中供热?它由哪几部份组成?
城市集中供热系统，是城市经济和社会发展的重要基础设施，其发展水平是城市现代化的标志。更多精彩在物业社区微信。发展城市集中供热已成为我国城市建设的一项基本政策。集中供热具有的优越性主要是与分散供热相比较而言，集中表现在以下几个方面：
一是有较好的经济效益。因集中供热用的锅炉容量大，热效率高，可以达到90%以上，而分散供热的小型锅炉热效率只有60%左右，或更低。因此城市集中供热代替分散供热综合起来可节约20～30%的能源。
二是有良好的环境效益。城市污染主要来源于煤直接燃烧产生的二氧化碳和烟尘，集中供热的锅炉容量大，有较完善的除尘设备，采用高效率的除尘器，除尘器可达90～98%，甚至更高，能有效降低城市污染。
15、1、暖气常见故障及排除方法：
①常见故障：暖气整体不热。
排除方法：打开进回水阀门。
②常见故障：暖气不热(阀门已开);暖气半截不热;暖气内有水响声。 排除方法：暖气内可能有气，需放气。
方法一：先将进水阀门关闭。打开跑风放气阀排气，有水溢出，关闭放气阀。
方法二：将进水阀门关闭3/4，再将回水阀门关闭后，打开放气阀排气，
有水溢出时关闭放气阀。
注：操作后，故障仍不能排除时，通知维修人员。
③常见故障：暖气管路温度不够，室温过低。
排除方法：进水温度低，提高进水温度。由物业检查系统。
④常见故障：进回水阀门以里(靠近暖气方向)漏水。 排除方法：关闭进回水阀门。通知安装队维修。
⑤常见故障：进回水阀门以外(靠近主管路)漏水。
排除方法：通知物业关闭系统阀门;通知安装队进行维修。
2.当您使用集中供热采暖时，应注意以下问题：
①暖气片上及暖气片周围要保持良好的散热空间，不要堆放杂物，装修时暖气片不要密封，以免影响采暖质量。
②采暖管道上的各种阀门，经调试后，不要随意关闭和开启。
③采暖房间的门窗应保持良好的密封状态，不要随意打掉通往阳台的墙壁。
④供热开始后，需一段“蓄热”时间，采暖房间才能达到合格的温度。
⑤暖气的设计安装有专业的技术要求，当您进行室内装修时，请不要随意拆除或增加供热设施，也不要改动暖气片的安装位置。
3.供热运行初期，一般要对室内采暖系统进行调试。当部分暖气片或个别管道出现不热情况时，请您按照以下方法进行调试：
①调整每个供热立管的阀门到合适的位置(供热立管的阀门在顶层或一层每个房间的立管上)。
②打开暖气片末端的手动排气阀，排出积存在暖气片里的空气(手动排气阀在每个暖气片的后部)。
③打开安装在系统顶部集气罐的排气阀将里面的空气排出(在顶层卫生间或楼梯间)。按上述方法调试完成后，阀门应该保持固定，不要随意开关，更不要泄放暖气片中的水，暖气片会逐步热起来的。如仍存在问题，应及时通知所在单位或物业维修人员解决。
4.在采暖过程中，如发现供热管道或暖气片漏水，可采取以下应急措施：
①关闭故障管段的控制阀门。
②关闭暖气片上的供、回水阀门。(供、回水阀门在顶楼和一楼的立管上)
供热运行常见问题及处理方法
一、常见的暖气不热问题
1、测温差： 若上供下回系统，每层暖气片的进出口温差不应该超过2.5度(可用红外测温仪测温)，若超过这个值，一般可以判断该立管回路存在循环流量偏小，有垂直失调现象;
2、将该处暖气片卸下，游任上连接两个皮管至窗外，打开进口阀门，冲洗进水管线，若压力充足(水量大)，表示进水管线没有问题，则关闭金水阀门;若压力不足，查找上游管线内部是否有堵塞;
3、打开下游阀门，进行反冲，方法同上;
4、将拆下的暖气片内积存的污物冲洗干净
5、连接好暖气片，若温差恢复正常，则该暖气不热问题解决;
6、若还不能解决，检查该立管的阀门的开度是否正确
7、必要时对上游管道开天窗检查，一般里面会有废塑料、保温泡沫材料等堆积，清除之;
8、若整栋楼不热，检查供回水压差应大于0.03MPa;否则为热网水力失调所致，应对热网进行调节，或在适当的位置安装小型循环水泵解决
9、应清除除污器内的脏东西。
二、供暖初期容易出现的问题
1、管道内积存空气排除不干净，容易造成气堵，导致热水系统循环不畅，也可以采取加大循环压头的方法，将空气携带到安装有自动排空或者集气罐的部位将空气排出。一般供暖初期，随着供水温度的提高，管道内析出的空气会增多，供暖初期应采用较大的循环流量以便于析出溶解气体;
2.管道内的杂质也可以通过加大循环流量的方法将其携带到除污器定期排出。
3.若供暖初期循环量偏小，可能会出现垂直失调现象，部分立管温差过大，虽然整个系统干管温差比较正常，但是楼宇部分立管暖气不热现象很难消除。物业社区微信：同时由于循环不畅，很容易让赃物沉积在管道，导致管道堵塞，采用拆除暖气片清污的方法冲洗沉积物。
4.最好在系统回水干管自动排气装置和高效节能的除污器;
5、运行15天到20天，应打开全程水处理器或低点排污器检查，是否有污物锈泥沉积，若有应及时冲洗干净。
三、循环量偏小引起的暖气不热现象及处理方法：
常见现象：
楼宇内有的单元组暖气正常，供回水温差正常，但是，部分末端立管进出口温差过大，大于25度，底层楼用户暖气基本没有温度或者接近室温，既可以判断该立管循环量偏小，时间久了可能会造成管道堵塞。
处理方法：
1、若该现象普遍存在，则为送入该小区的总循环量偏小，需要采取措施加大循环量。
2、若只是个别楼宇存在，则需要对楼宇内暖气过热热的立管阀门进行调节，限制流量，尽量是个立管流量分配均衡
3、若末端不热，可考虑在合适位置增加小型循环水泵解决。
四、住宅小区大面积暖气不热
常见现象：
住宅小区大面积暖气不热 ;整个小区所有楼或大多数楼的散热器不热，室温普遍达不到要求。
形成原因：
1、换热站供热能力不够，小区原设计的供热量和供暖面积不相匹配，形成“小马拉大车”， 系统供回水温度达不到设计温度。
2、循环水泵容量不足。
判断方法：
1、校核供热量是否满足热负荷
2、系统供水温度比较正常，而回水温度明显低于设计值，形成供、回水温度温差过大的现象，表明水泵流量偏小。
处理方法：
1、核算换热站的供热量后，如确实为供热能力不足，增加一级管网的流量，增加一次网供热量。
2、水泵容量不足，可以提高水泵转速或增加水泵运行台数。
五、供热管网末端建筑物暖气不热
常见现象：
一个小区中有部分距换热站较远的建筑物整栋楼暖气不热;小区最远端建筑物室温达不到要求，而其他楼供热正常
形成原因：
一般是热网的水平失调，管网设计时水力平衡欠考虑，造成离换热站近的建筑物水量过多，远端的楼栋水量过少。
判断方法：
检查热力入口，如果末端建筑物的供回水压差很小，回水温度明显低于供热效果好的楼栋，表明系统存在水平失调。
处理方法：
对离换热站近的楼栋加平衡阀或压差控制阀，减少近端楼栋的热水流量，清理热力入口处除污器，当此方法还达不到效果时，在不热的建筑物热力入口回水管上加管道泵。
六、同一建筑物内有部分单元暖气不热
常见现象：
同一建筑物内有部分单元暖气不热;同一建筑物内有个别或部分单元整个单元暖气不热，而其他单元供热正常。
形成原因：
1.接自主立管的入户支管供回水阀门未打开或开启度较小。
2.接自主立管的供水支管较长且出现向上拐弯，局部出现最高点但未设排气阀。
3.对于分户控制系统，出现垂直失调的可能不大，对于顶层或建筑物层数较高的单元，出现暖气不热的原因可能是：
⑴.热网的运行失水量太大;
⑵.热网系统定压值太低，使最高点不能充满水;
4. 接自主立管的供回水支管有堵塞现象。
判断方法：
1.检查管井处接入户支管的阀门，手轮开启的程度。
2.检查管道是否存在高点未设放气装置。
3.检查系统定压(静压)是不是满足该建筑物顶层条件，通过观察换热站定压补水压力来判断(循环水泵回水管处压力)。定压补水压力(MPa)应大于建筑物高度(m)×0.01;
4.排出上述几种原因，有可能是管井处接入户支管的过滤器堵塞。
处理方法：
1.开启入户支管供回水阀门。
2.在管道的最高点加设自动排气阀。
3.通过系统补水或提高定压补水压力来解决。
4。清洗过滤器滤网。
七、同一单元有部分暖气片不热
常见现象：
同一单元有部分暖气片不热，有一部分暖气片热
形成原因：
1.暖气片供回水阀门未打开或开启度较小。
2.暖气片内存有空气。
3.暖气片内有异物堵塞。
4.单元内系统水平失调。
判断方法：
1.检查暖气片供回水阀门，手轮开启的程度。
2. 暖气系统时常发出明显的水流声音，说明系统内积气
3.室内暖气片串联组数较多的用户，出现暖气片不热不是末端的几组暖气片，是前面几组或中间的暖气片。
4.检查系统压力是否足够大。室内暖气片串联组数较多的用户，末端的几组暖气片通常不够热，若暖气片前后组的温度相差太大，则应在排除非积气、堵塞原因所致的情况下，检查系统压力是否达到要求。
处理方法：
1.开启暖气片供回水阀门。
2.打开暖气片上部的手动放气阀排气，直到有水流出时关闭阀门。
3.清洗不热的暖气片。
4.物业社区微信：适当关小近端暖气片的进水阀或回水阀，从而使更多的热水供向远端的暖气片，若压力达不到要求，就要考虑增压。
八、常见的问题和常识
1、一般供暖管道回水：
一般回水管道压力在0.15-0.3MPa左右，若是6分管敞口放水，大约为每小时10-15方/小时
2、暖气不热：排气放风
造成暖气不热的原因有很多种，但最为常见是因为室内管道和暖气片中存有空气，解决窍门：
未分户：在顶楼末端用户家里设一个排风装置，将这个排风装置的阀门打开，排净管道里的空气，关闭阀门后，循环一段时间即可。
已分户：整个单元不热：
( 1 )需要检查楼道内顶楼主管的自动排气阀是否打开;
( 2 )如果排气阀的排气孔堵塞，用针或细铁丝将其堵塞物清除即可;
3、小问题紧急处理：
暖气片爆裂：立即用厚毛巾、抹布等将裂口堵上，已分户的立即关闭分户阀门;
放风阀断裂：立即用手或毛巾等将其裂口堵上，让其他人立即找一根圆形的筷子，用筷子把漏水处堵死。然后赶快更换维修。已分户的分支，应尽快关闭阀门;
暖气管砂眼：把毛巾或抹布缠在管上，并留出一段放进水盆，把水引到盆里。若家里有自行车内胎，可将其剪成宽约 1cm ，长约 50cm 的一段，在距砂眼 3cm 处将内胎条用力拉开，然后一扣压一扣地缠过砂眼 3cm 即可， 3-5 天以后，砂眼会自动锈死。
4、改造楼宇的暖气不热问题：
1.管道没有按照规范敷设，水平管道坡度股符合要求或者摆拢(存在垂直弯曲现象)，造成管道内积存空气无法从末端安放的排气装置顺利排出，此问题一般需要进行人工排气，但往往是排除故障后没有几天，已经热的暖气又会出现不热现象。特别是当暖气负荷频繁调整或者遇到外管网检修时更加明显。
2.供回水干管过细，流阻大，在正常供回水压力下，循环量无法满足供暖需求，现象：进出口压差正常，但是温差特别大，超过供暖正常楼宇5-10度，整栋或者部分单元暖气不热。在清理除污器后，若温差环不能恢复正常，则可以判定是这个原因，一般可采用在热力入口加装平衡阀调节解决。
3.可以用超声流量计检查循环流量：一般每平方米正常供暖需要的循环流量为2.5-3.0kg/h,若循环流量偏小则该楼宇的供暖就不会正常。
《物业管理的本质》
作者：陈伟
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