2017年2月份，上海市人民政府办公厅发布延长《关于鼓励社会各类机构代理经租社会闲置存量住房试行意见》的通知，有效期延至2019年2月28日。这意味着上海“N+1”将继续合法！
《关于鼓励社会各类机构代理经租社会闲置存量住房试行意见》于2015年1月发布。文件中明确指出，单套住房内使用面积12平方米以上的客厅（起居室），可以作为一间房间单独出租使用，但餐厅、过厅除外。客厅单独出租使用的，客厅（分隔后）和与之相连的餐厅等均应当具备直接采光和自然通风条件，室内及套内的入口过道应当符合国家和本市住宅设计规范的要求，不得破坏房屋承重结构，并且符合本市居住房屋最小出租单位、居住人数限制、最低承租面积和消防安全管理的相关规定。
安全、合规的“n+1”,该怎么做
《意见》明确代理经租机构必须具备企业法人主体资格，并取得工商登记注册“房地产经纪”经营范围，具备一定经营规模、较强管理能力和良好社会信誉，依法履行租赁住房治安和人口管理责任。
5月11日，宝山区召集该区包括自如、青客等公寓机构人员召开会议，明确区域内《“代理经租”企业备案流程》，以确保宝山区区域内租赁行业的健康发展。
以下为此次“代理经租”企业备案流程内容：
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宝山区《“代理经租”企业备案流程》
为规范我区“代理经租”企业进行合法租赁、确保我区租赁行业健康发展，现制定“代理经租”企业备案流程如下：
一、经市场监督管理部门核发的营业执照中必须具有房地产经纪的经营范围。
二、到区房管局办理房地产经纪企业备案。
三、获得房地产经纪企业备案后，到房管局房屋安全管理所（执法一、二、三分队）以及房源所在地的街镇（园区）“群租”专项整治推进工作联席会议办公室报备登记具体房源信息，并及时更新。
四、由街镇（园区）“群租”专项整治推进工作联席会议办公室组织抽查“代理经租”企业房源是否符合规定，符合的予以准入，不符合的责令整改。暂时不符合“代理经租”运行要求的企业，待自行确认所有房源整改完成后继续进入抽查流程，抽查合格后，方可继续运营。
五、如遇居民投诉，对有备案信息的房源，将由执法人员进行告知，并给予3天自行整改时间；对未及时进行备案申报的“代理经租”企业房源，将视同违法“群租”房屋处理，不再另行通知。
六、年底各街镇（园区）将对辖区内的“代理经租”公司进行考核，考核成绩不合格的企业将不再被纳入“代理经租”企业备案名单。
此次《“代理经租”备案流程》优先发布的是上海宝山区，据参会公寓从业者表示，后期上海其它区域也将会继续跟进，“n+1”合法化，宝山区先行一步。
以上备案流程部分内容在上海各区是相通的，想要做好“代理经租”这件事儿，需要做好以下事情：首先，“代理经租”企业拿到的经市场监督管理部门核发的营业执照中必须具有房地产经纪的经营范围；其次，参与“代理经租”的企业需要到该区房管局办理房地产经纪企业备案。
“代理经租”企业在获得房地产经纪企业备案后，需要到区房管局房屋安全管理所以及房源所在地的街镇（园区）综合整治办公室登记具体房源信息，并及时更新。
对于品牌公寓而言，需要注意的是由街镇（园区）“群租”专项整治推进工作联席会议办公室组织抽查“代理经租”企业房源是否符合规定，符合的予以准入，不符合的责令整改。暂时不符合“代理经租”运行要求的企业，待自行确认所有房源整改完成后继续进入抽查流程，抽查合格后，方可继续运营。
继续严打“非改居” 集中式公寓危机重重
据了解，集中式“白领公寓”将继续遭遇严打。日前，宝山区规划和土地管理局等部门联合发出一份《宝山区“非改居”处置实施意见（试行）》（简称“《实施意见》”）的通知，自2017年5月1日起试行，试行期2年。
《实施意见》指出，非居住类房屋是指商业、办公、地下空间等非居住类建筑。“未改变原有合法建筑结构、未增加建筑面积、由非居住类改为居住类并用于出租营利的；改变原有合法建筑层数、增加建筑面积、存在破坏承重结构行为并用于出租营利的；存在上述两种行为，但仅用于单位或个人自住的”等三类住房被列入整顿范围的“非改居”。
《实施意见》强调，“非改居”的认定必须同时满足属于合法的闲置仓库、厂房等非居住类房屋非法改造；用于出租给他人居住；以赢利为目的等三个条件。
而在4月21日，上海出台了《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》。文件中规定办公用地的出让合同中应明确办公用地不得建设公寓式办公，商业用地出让合同中未经约定，不得建设公寓式酒店；办公、商业可售部分以层为单元进行销售。商业、办公、商品住宅自持面积不得整体、分割转让。
政策形势依然严峻，前期上海已经有大量公寓从业者进入集中式公寓领域，用闲置仓库、厂房等非居住类房屋改造公寓项目不在少数，集中式公寓项目一般投入都比较大，大量公寓从业者都将面临巨大损失。
这也提醒后来者，万亿级的公寓行业，不断受到政府重视，政策、规则越来越多，不能再走老路，必须合法、合规经营，才能赢得长久发展。
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