向老百姓借小钱，向机构大户借大钱，向合作伙伴借人力，构成了首富先生“2211”工程的底牌。今年4月，这一“2211”工程首次披露：到2020年，万达资产达到2000亿美元，市值达到2000亿美元，收入1000亿美元，净利润达到100亿美元。
乐居深度报道记者 董文艳/文
过去半年，万达很忙很红，位于北京长安街北侧、建国路93号的万达索菲特酒店7层成为不折不扣的最佳新闻现场。
7月2日，代号“稳赚1号”二期的万达广场众筹产品，继“稳赚1号”大卖之后，启动第二轮众筹试验。与1号产品被机构大户哄抢一空不同，由于稳赚1号的二期产品主要向散户众筹资金，因此，它被认为是万达版众筹真正意义上的公测产品，受捧程度，关乎深远。
时间倒回一个半月，万达万科巨头结盟，王健林与郁亮亲自背书站台，“我们合作的领域不仅仅是拿地，要有更深远的合作。”
1月中旬，万达商业地产一纸公告披露，要和多家机构投资者在两年内投资240亿元，建造20座万达广场。
再往前，2014年12月26日，万达集团宣布出资20亿元收购快钱控股权。
这四件事之间有什么关系？它们都服务于年初以来一条越来越清晰的串联线：万达要提速扩张，那么，谁来做金主？
半年多来，王健林的每一个动作几乎都始于此，为此他曾在内部不断微调路径，而他的部下也越来越多地感受到轻资产的真实画面感。
据乐居深度记者从多位知情人士处了解，在业务层面，这场大转型已经重新定义了万达商业地产公司当前的工作清单：
那些处于经营期的项目，现在需尽快销售可售面积。
除无法修改规划的项目不变外，万达未开工项目将采用轻资产的融资开发模式。
新拿地项目，金融机构成为万达主要的合作对象，也将采用轻资产之路。
“现在我们领到的指标是赶紧把房子卖掉。万达从重资产转向轻资产，对我们来说，就是把存货中的可售产品尽快消化掉。”一位万达人士告诉乐居记者。
而被修改成轻资产开发模式的项目，现在处于万达内部人称“总包交钥匙”阶段。万达主要负责开发过程中的重点节点的把控，比如项目设计标准的制定。
“现在只是把图纸、标准给到施工方，去掉了我们的售卖环节。我们只做运营管理。”另一位不愿具名的万达内部人士说。
简化流程的目的是，令接盘的施工方快速按标准打造新的万达广场。他们认为，这是万达未来一年盖40—50个万达广场的现实基础。
除了放权给施工方，不再大包大揽，节约人力，提升速度之外，万达也瞄准了金融机构的钱袋。
“金融机构出钱，我们出力。项目规划，建设，业务层面运作是我们。商场开业后，获得的利润金融机构拿65%，我们拿35%。”上述万达内部人士告诉乐居记者。其中，金融机构资金大多用于新获取地块的开发。
这正是1月14日万达从之前的单干王转变为拥抱金主的初衷。按照规划，万达与光大安石、嘉实基金、四川信托及快钱公司签署了投资框架协议，4家机构拟投资240亿元人民币，建设约20余座万达广场。
但半年来，王健林并未对此感到满意。“找了一些产业基金后，老板后来发现全靠基金走还是太慢了，跟他的期望值不符。”王的一位部下对乐居记者说。
王健林曾在多个公开场合说，到2025年万达要有1000家万达广场开业。“虽然与机构合作拿到的钱多，但从拿新地，到新签项目，总要有过程。今年与机构签的合作项目，要等到明年才能建起来。”上述万达内部人士说。
为了尽快实现战略目标，王健林需要更多的“外部钱”以支撑他的快速扩张。除了与机构投资者合作，“现在老板想到做理财产品，他觉得这样速度才会更快。”
于是，之前收购的快钱公司找到了大放异彩的用武之地。
王健林把目光瞄准了普通投资者。他的理财尝试是，众筹大众资金盖商业项目。即日前万达与快钱联合热推的“稳赚1号”。暂且不论这个准REITS产品在中国存在哪些监管风险，其短短推出数天，一期已被一抢而空，现二期正在发行中。
不同于筹措金融机构的钱大部分用于拿地，万达向大众众筹来的资金多用于地已拿下，尚未开工，仍处于规划阶段的项目，即快钱快用。
“稳赚1号”预期年化收益率达12%—20%，收益来自万达广场租金与物业增值收入。据乐居记者了解，这个众筹产品一期上线前一周，在机构认筹完毕后，一度只面向万达内部员工开放。“我们有优先权。”一位万达总部人士说。
在万达总部10层，他们专门为此辟出一间办公室，成立了稳赚1号工作组。万达内部员工多去那里咨询。
“最开始我们也搞不清楚这是什么东西，当时内部人对项目租金收益最有信心，但对物业升值有疑问，比如商场要是不卖了，怎么体现升值收入？后来接受了几期培训，了解了REITS。现在我们内部人去买‘稳赚1号’的，大多数人都不是寄托于7年后广场会被收购，而是觉得如果它能上市，我们的收益会更多。”一位万达内部人士对乐居记者说。
目前，这一众筹产品在三四线城市受追捧最甚。“我们内部认购很多，尤其是万达项目上的人。但认购时我们不知道钱会投放在哪个项目上。”目前，“稳赚1号”已筹得50亿元，其中机构投资45亿，个人投资5亿。
现在这期上线的“稳赚2号”，仅仅面向个人投资者。万达想要钻当下股市滑铁卢的空档期吸金。“现在股市不好，好多人撤出来，来投我们的二期。”
打了个人散户与机构的主意后，首富先生还有第三条路走。
一个半月前，万达万科公开携手，万万合作引爆地产圈。此番合作万达主动伸出橄榄枝，而万科接招之意亦耐人寻味。
据乐居记者从万科某知情人士处获悉，郁亮曾对内部人表示，万达找上门来，不合作还能如何？如果万科不与万达合作，万达转身找别家合作，万科的处境会格外尴尬。话语间颇有对行业老大地位动摇的危机感。
自两万宣布合作后，两家合作模式与细节并未对外透露。数天前，原定宣布具体合作模式的一个新闻发布会也因故取消。
万万合作究竟进展如何？目前，万达内部由集团副总裁、分管万达发展中心的刘海波主管万万合作事宜，而万科内部则由副总裁王海武主管合作一事，其原主管万科东莞公司。二人均为1978年少壮主帅，各自率队对接。
知情人对乐居记者透露，自5月14日两家签署合作协议后，郁亮带了十余人高管团队到万达开过一次深度沟通会。之后，王健林邀请郁亮及万科高管团队去武汉，参观万达武汉汉街等标杆项目，向其介绍万达在武汉的发展模式。万达方亦有十余人高管陪同。
乐居记者从内部获悉，万达现已圈定一众项目与万科合作。其中，成都、上海均有项目在洽谈，在万达商业北区、南区、中区和文旅板块，均已划分具体的项目合作。其中在万达商业地产北方区，已确定划分18个项目与万科合作。
“万达有的项目会和万科做交叉性合作，不排除双方都派出管理层人员，万达万科合作工作组共同来运营项目。”
但是多位知情人均表示合作进度不会有预想中快，“自上而下的合作还得等一段时间。起码到今年年底，各合作项目多还是自家人员主管。”
在具体项目合作之前，据乐居记者了解，万达万科已经在各城市公司的营销资源上进行互换、分享。
“现在万万的合作都是只在营销层面。拿地的合作基本还没有开展。”一位万科城市分公司内部管理人士说。
从万达的转型来看，万达与万科在营销层面合作，有利于万达加速消化旧货，也能彻底剥离住宅部分，跨向轻资产化。
但两家内部测算模式不同，随之而来的投资需求、内部经营需求也需要相互匹配。
“其中也有许多地方要磨合，比如两家公司的算账模型不同，会增加合作难度。如果万达给我们住宅卖，算账是个难题。”前述万科人士透露。
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