用“杠杆”投资，会成富翁还是负翁？关键看懂不懂这点

在前面跟大家讨论借钱投资是傻还是聪明这篇文章中，我们详细举了借钱投资的利弊，有人在评论中说，杠杆最成功的就是买房。不可否认，十年间房地产价格上升让一批人从百万富翁迈入千万富翁行列。这里我们再对杠杆多说几句。

在你借钱投资时，你就必须考虑清楚，要承担更大的风险或者更大的波动。不要只看杠杆作用下带来的高收益。

其投资回报率=资产报酬率+（贷款金额/自有金额）*（资产报酬率-贷款利率）

比如说，你向银行借了90万，自有资金10万，总计100万本金拿去炒股，贷款利率4.9%，一年后股票市值150万。

则炒股资产回报率50%，而你的杠杆倍数是90/10=9

你投资回报率=50%+（90/10）*（50%-4.9%）=50%+9*45.1%=455.9%

不信，我们验算一下，你一年后股票总市值150万，还银行4.41万利息和90万本金，扣除你自有本金10万，你实际获利45.49万。

而你的年化回报率=45.49/10=455.9%

反之，一旦股票市值从当初的100万下跌至50万，

你实际投资回报率为=-50%+9*（-54.9%）=-544.1%

从公式中我们也可看出，也只有当资产报酬率＞贷款利率才会产生正回报，才会成为财富增值的利器，而资产报酬率＜贷款利率，在杠杆作用下，就会放大亏损。

我曾在《穷人越穷，富人越富，5个故事告诉你为什么》告诉过大家，若穷人贷款买房，因其无钱可理，信息渠道有限，那么当其投资回报率小于贷款利率，他就亏的越多，而富人手中掌握更多的资源，他们很容易通过其他投资方式，获得高于房贷利率的报酬，一旦如此，杠杆作用将其资产快速增值。

当然，不可否认的是，若房价下跌，那些贷款买房的可能都会受影响。政府出台提高首付、限购等政策，也不正是出于降低风险考虑而设置的吗？