本帖最后由 蓝色的思念 于 2012-8-19 13:34 编辑
山东师范大学房地产系主任程道平教授：中央商务区的发展在国外历经了几十年的发展历程，我们作为中国的大城市发展中央商务区的时机已到，伴随着我国区域经济增长的水平，现在已经达到了进入初步中等发达国家的门槛。市场经济推进的脚步、市场投资的能量也进一步发展壮大。这是最基本的前提。
记得济南市的总体规划在1997年前一轮总体规划的时候提出了CBD，选在了魏家庄地区，现在万达广场已经开发，当时规划报国务院也批回来了，若干年内市场投资的内量，那时候不如现在投资的能量大，当时若干年内没有成规模的投资能够对当时规划的魏家庄地区感兴趣，一看魏家庄旧房子密度很大，而且当时发展的概念并不突出，所以没有得到市场的认可，所以那一轮规划的CBD顺其自然地没有发展起来。
2006年新一轮的城市规划修编，这个过程我大体知道一些。在新一轮的城市规划时，全国一线城市已经在规划引导下，像北京、上海CBD的发展已经初见成效了，所以二线城市在规划之中。但是在2006年的时候由于济南特殊的空间格局，济南的中心地带是泉水聚集区，是古城，不适合发展现代的CBD，就像北京的故宫、中南海的位置。所以新的中央商务区必须要考虑离开城市中心，那么离开之后往哪儿走？定不下来，有东拓西进北跨，据说几年当中济南市的发展方向先是南后是西，然后策划北部，转了一圈，东部相对来说是第一方向。甚至当时的市长还提出了要发展金融区。我和规划界的朋友私下交流的时候他们也表示不太明确在城市综合规划的层面上提出在哪个位置上发展济南市一级的中央商务区。当时是这样的形势，这是由于济南特殊的发展背景造成的。
济南市作为省会，作为山东这么一个大省的省会，作为省内的双中心之一，它自然有着巨大的能量和发展潜力，2006、2007年的总体规划虽然没有明确提出市一级的CBD，但是随着发展的角度，人们越来越认识到济南市需要发展中央商务区，特别是在承办全运会投入了1000多个亿，对全市的基础设施进行了升级，吸引投资最多的实际上是东部地区，这样东部区域就产生了更新的亮点。
我们再来看中央商务区的发展，如果理解中央商务区？首先我是这么看的，“中央”不能简单理解为是一个城市城区的中心，这个中央包括了它对整个更大区域内的认可，这个区域甚至要超过山东省，就像对济南市的城市发展定位一样，它是黄河中下游的区域中心城市，是环渤海南域的中心城市，一般的中小城市没有资格发展，必须是在大城市，它要承载大城市的发展优势。因此这个中央是区域中心城市当中的最能体现这个城市对于整个大区域带动作用的一个高地。因此中央商务区的“中央”绝不是一个小范围的中央，而是一个大区域的中央概念。
济南市能对区域产生多大的影响？黄河中下游也好，环渤海南区域也好，其中最能体现济南市在区域当中的作用的就要靠这个城市的中央商务区。所以中央商务区对它的作用和地位的认识我们需要进一步地深化。
从这样一个大区域的地位来看，一个城市发展中央商务区就不拘泥于是不是在城市的中心，不是他的几何中心，我们观察一下现在比较成功的中央商务区，也并不都是在城区的几何中心、地理中心，特别是一些发达的城市，包括沿海城市，它可以选在海边地带。上海的陆家嘴金融贸易区，再加上黄浦江西岸对面的外滩，黄浦江两岸合起来已经成为上海的中央商务区，最初发展浦东陆家嘴的时候就已经有了开放浦东的规划。所以陆家嘴金融贸易区作为上海金融中心的主要部分，它依靠的腹地不仅是整个浦东，还是整个上海，而且是上海作为亚洲的国际性城市，是承载着这样一个巨大的势能发展的。所以说济南市作为一个大省的省会，经济发展到这样的水平，市场经济又需要进一步地推进，确实发展中央商务区的时代已经来临。
那么中央商务区具体一点，就现在济南东部的中央商务区作为城市规委已经批准的一个规划，我认为就济南市规划区能的发展来说相对是比较优越的，它目前能够得到更大范围内投资能量的认可，它所依托的优势，除了整个济南市的区域中心城市、省会经济的背景之外，就济南市的层面来说，它依托的有利条件一个是东部的奥体中心和政务中心，最近几年快速形成的高级城市功能区，在他的带动下基础设施条件不断地优化。另一个优势就是济南的高新区，作为国家级高新区在济南东部发展已经多年了，它已经形成了比较大的聚集经济的能量。这两个条件在济南市其他各个区域比较来说是非常突出的。这样的优势条件有利于带动投资能量，这其中和外界的投资机构、投资能量，在这样优先发展的区域里就会有天然的一些人脉、业务联系等等，所传递的信息自然而然地就会形成一些优先的关注，再加上进一步的重大基础设施策划，像轨道交通，在这个区域也有两条线的交叉，这是潜在的条件。
从这样的条件来看，现在的地段优先选择1.8平方公里作为济南市率先在东部发展的中央商务区，我认为条件相对是比较优越的。1.85平方公里的规模作为核心区的中央商务区和世界上多数已经发展了的国际城市的中央商务区的规模相比也是适当的，世界上著名的中央商务区规模也并不一定太大，它不像高新区、工业园区一搞就十几平方公里，中央商务区作为一个高地，规模要适当。我刚才跟大家分享了对中央商务区内涵的理解。
就发展济南东部的中央商务区来说，我谈一点意见和建议。
首先我认为交通条件对发展中央商务区是非常重要的，这个区域虽然有了经十路的景观大道，交通供应量非常大，虽然还有进一步规划的轨道交通，有两条线在这里汇集，但是我认为交通条件还需要进一步优化，现在的交通条件是不够的。如果在交通上不下大力气、做足工夫，将来将成为发展的瓶颈和障碍。两条线主要解决的是中央商务区与京沪高铁之间的联系，进一步与国际机场之间的商务对外交通的联系，而不是吸引本市市民，主要的功能作用不是吸引本市市民到这里来。所以更多的交通可能还需要日常的商务活动（商务活动并不一定需要对外交通）需要大量的小轿车过来，所以地面交通一定要发达，现在的路网在东部中央商务区这个区域还远没有形成，已经规划的路网道路间隔偏大，道路的密度不够。
我们观察一下世界的发达城市、发达地区，道路网是非常密的，咱不用周游列国，借助于网络，我们看一看卫星图象上日本东京、美国纽约、香港、新加坡，这些发达城市他们的道路网是相当密的。两三百米就是一条路，甚至高层建筑的一前一后就有畅达的城市道路。这样的地面交通就非常方便。而我们过去的规划往往是大街区式，一个街区里排好多楼，这样就会有交通不足，车辆绕来绕去，加重了道路交通的负担，容易造成交通拥堵。
目前东部的CBD，经十东路非常好，再向北，工业南路离得很远，中间确实需要一条干道，包括南北向的道路，现在临近它的是奥体西路，我还不完全清楚在建的规划道路有多宽，但是从总体规划图上粗略地看在建的规划是次干道，道路密度建议进一步加密，这样让畅达的交通能够为CBD的发展服务。这是一点。
第二个建议就是在CBD发展的过程中要做好城市营销，具体落实到这儿当然是为了中央商务区的发展，要招商引资，要高度重视城市营销。这个营销也要进行很好的策划，它存在着务虚的层面，要有务虚的层面与招商引资进行配套，这其中包括对中央商务区的优势、作用、发展的速度等方面，包括对它的宣传，宣传的方式也要进一步拓展，借助于多种渠道、多种媒体，直至中央级的媒体进行宣传，一定要把它的影响扩大，要面向国内、国际，这是城市的营销。要把具体的营销聚焦到济南东部中央商务区。
在营销的系统工程当中，当然最后落脚是要招商引资，特别是招大的企业，在这个过程中光宣传还不够，还要尽量扩大高层、有能量的机构和有能量的人士来参与到中央商务区的营销和发展当中来。因为对于中央商务区的发展来说，规划高起点，招商建设也是高起点，要想做到高起点首先就要联合高端机构和上层人士，这些机构和人士的作用可能就会多倍放大，他可能就能引来国内高层机构甚至国外一些很有价值的投资机构。所以要专门进行筛选，通过不同的人脉渠道挖掘一些有价值的机构、有价值的人士，能够把他们吸引到我们的中央商务区策划发展的过程中来，来做顾问机构、顾问高参，以个人或者是机构的名义把他们的经验吸引过来，让他们发挥作用，我想这样抓高端，这对于中央商务区的发展，在政府主导下要想快速发展，渠道建设是相当有意义的。 本帖最后由 蓝色的思念 于 2012-8-19 13:34 编辑
山东师范大学房地产系主任程道平教授：中央商务区的发展在国外历经了几十年的发展历程，我们作为中国的大城市发展中央商务区的时机已到，伴随着我国区域经济增长的水平，现在已经达到了进入初步中等发达国家的门槛。市场经济推进的脚步、市场投资的能量也进一步发展壮大。这是最基本的前提。
记得济南市的总体规划在1997年前一轮总体规划的时候提出了CBD，选在了魏家庄地区，现在万达广场已经开发，当时规划报国务院也批回来了，若干年内市场投资的内量，那时候不如现在投资的能量大，当时若干年内没有成规模的投资能够对当时规划的魏家庄地区感兴趣，一看魏家庄旧房子密度很大，而且当时发展的概念并不突出，所以没有得到市场的认可，所以那一轮规划的CBD顺其自然地没有发展起来。
2006年新一轮的城市规划修编，这个过程我大体知道一些。在新一轮的城市规划时，全国一线城市已经在规划引导下，像北京、上海CBD的发展已经初见成效了，所以二线城市在规划之中。但是在2006年的时候由于济南特殊的空间格局，济南的中心地带是泉水聚集区，是古城，不适合发展现代的CBD，就像北京的故宫、中南海的位置。所以新的中央商务区必须要考虑离开城市中心，那么离开之后往哪儿走？定不下来，有东拓西进北跨，据说几年当中济南市的发展方向先是南后是西，然后策划北部，转了一圈，东部相对来说是第一方向。甚至当时的市长还提出了要发展金融区。我和规划界的朋友私下交流的时候他们也表示不太明确在城市综合规划的层面上提出在哪个位置上发展济南市一级的中央商务区。当时是这样的形势，这是由于济南特殊的发展背景造成的。
济南市作为省会，作为山东这么一个大省的省会，作为省内的双中心之一，它自然有着巨大的能量和发展潜力，2006、2007年的总体规划虽然没有明确提出市一级的CBD，但是随着发展的角度，人们越来越认识到济南市需要发展中央商务区，特别是在承办全运会投入了1000多个亿，对全市的基础设施进行了升级，吸引投资最多的实际上是东部地区，这样东部区域就产生了更新的亮点。
我们再来看中央商务区的发展，如果理解中央商务区？首先我是这么看的，“中央”不能简单理解为是一个城市城区的中心，这个中央包括了它对整个更大区域内的认可，这个区域甚至要超过山东省，就像对济南市的城市发展定位一样，它是黄河中下游的区域中心城市，是环渤海南域的中心城市，一般的中小城市没有资格发展，必须是在大城市，它要承载大城市的发展优势。因此这个中央是区域中心城市当中的最能体现这个城市对于整个大区域带动作用的一个高地。因此中央商务区的“中央”绝不是一个小范围的中央，而是一个大区域的中央概念。
济南市能对区域产生多大的影响？黄河中下游也好，环渤海南区域也好，其中最能体现济南市在区域当中的作用的就要靠这个城市的中央商务区。所以中央商务区对它的作用和地位的认识我们需要进一步地深化。
从这样一个大区域的地位来看，一个城市发展中央商务区就不拘泥于是不是在城市的中心，不是他的几何中心，我们观察一下现在比较成功的中央商务区，也并不都是在城区的几何中心、地理中心，特别是一些发达的城市，包括沿海城市，它可以选在海边地带。上海的陆家嘴金融贸易区，再加上黄浦江西岸对面的外滩，黄浦江两岸合起来已经成为上海的中央商务区，最初发展浦东陆家嘴的时候就已经有了开放浦东的规划。所以陆家嘴金融贸易区作为上海金融中心的主要部分，它依靠的腹地不仅是整个浦东，还是整个上海，而且是上海作为亚洲的国际性城市，是承载着这样一个巨大的势能发展的。所以说济南市作为一个大省的省会，经济发展到这样的水平，市场经济又需要进一步地推进，确实发展中央商务区的时代已经来临。
那么中央商务区具体一点，就现在济南东部的中央商务区作为城市规委已经批准的一个规划，我认为就济南市规划区能的发展来说相对是比较优越的，它目前能够得到更大范围内投资能量的认可，它所依托的优势，除了整个济南市的区域中心城市、省会经济的背景之外，就济南市的层面来说，它依托的有利条件一个是东部的奥体中心和政务中心，最近几年快速形成的高级城市功能区，在他的带动下基础设施条件不断地优化。另一个优势就是济南的高新区，作为国家级高新区在济南东部发展已经多年了，它已经形成了比较大的聚集经济的能量。这两个条件在济南市其他各个区域比较来说是非常突出的。这样的优势条件有利于带动投资能量，这其中和外界的投资机构、投资能量，在这样优先发展的区域里就会有天然的一些人脉、业务联系等等，所传递的信息自然而然地就会形成一些优先的关注，再加上进一步的重大基础设施策划，像轨道交通，在这个区域也有两条线的交叉，这是潜在的条件。
从这样的条件来看，现在的地段优先选择1.8平方公里作为济南市率先在东部发展的中央商务区，我认为条件相对是比较优越的。1.85平方公里的规模作为核心区的中央商务区和世界上多数已经发展了的国际城市的中央商务区的规模相比也是适当的，世界上著名的中央商务区规模也并不一定太大，它不像高新区、工业园区一搞就十几平方公里，中央商务区作为一个高地，规模要适当。我刚才跟大家分享了对中央商务区内涵的理解。
就发展济南东部的中央商务区来说，我谈一点意见和建议。
首先我认为交通条件对发展中央商务区是非常重要的，这个区域虽然有了经十路的景观大道，交通供应量非常大，虽然还有进一步规划的轨道交通，有两条线在这里汇集，但是我认为交通条件还需要进一步优化，现在的交通条件是不够的。如果在交通上不下大力气、做足工夫，将来将成为发展的瓶颈和障碍。两条线主要解决的是中央商务区与京沪高铁之间的联系，进一步与国际机场之间的商务对外交通的联系，而不是吸引本市市民，主要的功能作用不是吸引本市市民到这里来。所以更多的交通可能还需要日常的商务活动（商务活动并不一定需要对外交通）需要大量的小轿车过来，所以地面交通一定要发达，现在的路网在东部中央商务区这个区域还远没有形成，已经规划的路网道路间隔偏大，道路的密度不够。
我们观察一下世界的发达城市、发达地区，道路网是非常密的，咱不用周游列国，借助于网络，我们看一看卫星图象上日本东京、美国纽约、香港、新加坡，这些发达城市他们的道路网是相当密的。两三百米就是一条路，甚至高层建筑的一前一后就有畅达的城市道路。这样的地面交通就非常方便。而我们过去的规划往往是大街区式，一个街区里排好多楼，这样就会有交通不足，车辆绕来绕去，加重了道路交通的负担，容易造成交通拥堵。
目前东部的CBD，经十东路非常好，再向北，工业南路离得很远，中间确实需要一条干道，包括南北向的道路，现在临近它的是奥体西路，我还不完全清楚在建的规划道路有多宽，但是从总体规划图上粗略地看在建的规划是次干道，道路密度建议进一步加密，这样让畅达的交通能够为CBD的发展服务。这是一点。
第二个建议就是在CBD发展的过程中要做好城市营销，具体落实到这儿当然是为了中央商务区的发展，要招商引资，要高度重视城市营销。这个营销也要进行很好的策划，它存在着务虚的层面，要有务虚的层面与招商引资进行配套，这其中包括对中央商务区的优势、作用、发展的速度等方面，包括对它的宣传，宣传的方式也要进一步拓展，借助于多种渠道、多种媒体，直至中央级的媒体进行宣传，一定要把它的影响扩大，要面向国内、国际，这是城市的营销。要把具体的营销聚焦到济南东部中央商务区。
在营销的系统工程当中，当然最后落脚是要招商引资，特别是招大的企业，在这个过程中光宣传还不够，还要尽量扩大高层、有能量的机构和有能量的人士来参与到中央商务区的营销和发展当中来。因为对于中央商务区的发展来说，规划高起点，招商建设也是高起点，要想做到高起点首先就要联合高端机构和上层人士，这些机构和人士的作用可能就会多倍放大，他可能就能引来国内高层机构甚至国外一些很有价值的投资机构。所以要专门进行筛选，通过不同的人脉渠道挖掘一些有价值的机构、有价值的人士，能够把他们吸引到我们的中央商务区策划发展的过程中来，来做顾问机构、顾问高参，以个人或者是机构的名义把他们的经验吸引过来，让他们发挥作用，我想这样抓高端，这对于中央商务区的发展，在政府主导下要想快速发展，渠道建设是相当有意义的。
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