实施返租前，请先弄懂2大问题

你的项目是否需要返租？返租中，开发商、商管公司、商家、投资客这四者是怎样的关系？在实施返租前，得先弄清这2大问题。

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问题1：项目是否需要返租？

回答：根据项目各个产品的经营前景判断是否返租。如果项目较大，分多期，前期返租的产品要兑现经营业绩。

小结：期房或卖不出去的现房，才需要考虑是否返租；无主力店或主力店无法带动商业发展；经营前景无法预期或不佳，则需要返租；经营前景良好则不需要返租。

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问题2：返租中四者是怎样的关系（开发商、商管公司、商家、投资客）？

回答：在营销环节和运营环节，涉及返租的四者均扮演不同角色。

（1）四者在营销、运营环节分别承担的角色

（2）四者关系

（3）商管公司在返租中是构成体系的关键角色

商管公司在返租中发挥平衡各主体利益和促进项目运营的作用。

销售期内委托第三方运营公司招商，收费为月费+销售、招商佣金。

主要职责：①确定项目业态规划。②招入商家入驻项目，为销售提供支持。③成商家购买商铺。销售基本结束第三方运营公司转为和商管公司合作，商业街开业前收费为月费+招商佣金。商业街开业后委托经营期内为月费+租金收入提成。

委托经营期内责任权属：①三方运营公司负责招商、街区运营、街区推广。②商管公司对第三方运营公司的招商运营工作进行管理和审核。并支付月费和佣金。③第三方运营公司提交租赁方案、推广方案、费用支出方案，报商管公司审核执行。发生的费用由商管公司支付。④办公场地由商管公司提供，开发公司统筹安排，使用费用等在委托协议里明确。

（4）项目营销目标

营销目标会导致返租的出发点不一样，从而使四者利益诉求发生变化。

从经营导向出发，四者的利益诉求变化：

开发商

制定的收益水平接近租金收益，在价格上进行稍微让步；对投资客强调项目运营成熟后的价值；通过项目提升开发商形象

投资客

对未来租金提升有信心；更加看重商铺升值潜力

商管公司

运营成熟后能够有一定盈利

商家

初期商家能享受更优惠的租金，项目更易运营成熟

从快速去库存目的出发，四者的利益诉求变化： 开发商

制定的收益水平高于租金收益和理财收益；承诺投资客高额回报，吸引投资客投资，快速去化；牺牲部分未来收益，实现目前的快速回现和融资；

投资客

更加看重对开发商承诺的投资收益

商管公司

商管公司一般无法盈利，开发商需要每年对其补贴

商家

商家容易面临经营惨淡的情况

小贴士返租招商的商家有哪些

返租项目招入的部分商家主要为：国内二、三线品牌、连锁品牌加盟店、本地餐饮。

这些商家租期要求较短，一般为3-5年；可以接收多个业主；市场定位为非核心商圈市场，与返租物业较吻合。