买房对普通老百姓来讲，那可是一辈子的大事。购房时是以建筑面积计算房款，因此大部分买房人对房屋面积比较敏感，也比较重视，但对于层高，很多人并不十分了解。实际上，我们使用的是房屋的立体空间面积，如果层高缩水，房屋空间面积自然会减少，误差过大还可能影响房屋通风和采光，直接影响居住舒适度和生活品质，因此层高也是购房和收房时需特别注意的问题。
近期，就有朋友遇到了房屋层高不符合约定的糟心事，咨询我关于房屋层高缩水的损失赔偿问题，借此机会，在这跟大家一并聊聊房屋层高的问题。
要解决层高赔偿问题，首先要区分两个概念，即层高和净高。
住房和城乡建设部2011年07月26日发布的GB50096-2011《住宅设计规范》规定：层高是指“上下相邻两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离” ，室内净高指“楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离”。
问题一：层高缩水，可否要求开发商修复？
答：不可以。合同法第110条规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”，层高不符合合同约定，开发商构成违约，但因房屋已经建成，拆除重建进行修复的成本过高，依法不适宜强制履行，法院不支持强制修复。
问题一：层高缩水，可否要求开发商修复？
答：不可以。合同法第110条规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”，层高不符合合同约定，开发商构成违约，但因房屋已经建成，拆除重建进行修复的成本过高，依法不适宜强制履行，法院不支持强制修复。
问题三：层高缩水可否要求赔偿损失？损失如何确定？
答：层高缩水，构成违约，买受人有权要求开发商赔偿损失。但对于层高损失如何确定，目前无明确的法律规定，实务中裁判标准不统一。
1.约定层高5米，实际4.55米，法院根据买受人的申请委托鉴定机构对层高降低导致的房屋价值损失进行鉴定，鉴定房屋价值损失为148500元，法院采纳鉴定机构意见，判决开发商赔偿层高损失148500元。
经有资质部门鉴定，层高损失为148500元，虽然恒基公司就该鉴定提出异议，认为该鉴定在价值时点、评估方法以及对涉案房屋所处位置的真实性上存在问题，并申请重新鉴定，但本院认为，评估公司所作评估报告，符合原告的鉴定申请，系根据原告的诉讼请求进行的价值评估，与原告的证明目的相吻合，本院对该评估报告作为有效证据使用，对恒基公司的重新鉴定申请不予准许。故对层高损失148500元，本院予以确认。
案例索引：济南市章丘区人民法院（2017）鲁0181民初3515号，苏涛、党霞与山东天业恒基股份有限公司章丘分公司等房屋买卖合同纠纷。
2.约定层高2.9米，实际2.8米，买受人要求按面积差条款处理，不予支持；因买受人明确不申请鉴定，法院以无法确定损失为由驳回诉讼请求。
虽然合同约定的层高与涉案房屋的实际层高相差0.1米，但层高差距对房屋的建筑面积并无影响，因此原告要求按照面积差异处理条款退还购房款并赔偿损失无事实依据，本院不予支持。
关于原告的层高损失应围绕被告因层高减少所致降低的开发成本确定，但原告明确表示不申请对涉案房屋因层高减少所致被告降低的开发成本进行鉴定，故本院无法确定原告的层高损失。
案例索引：泰安市泰山区人民法院（2018）鲁0902民初695号，王梅香与山东新澳置业有限公司房屋买卖合同纠纷。
3.约定层高3米，实际2.9米，酌定开发商赔偿总房款的2%。
王世华主张的层高损失的计算方式，我国现行法律并没有做出具体的规定，但不能据此对王世华因房屋层高不足造成的损失不予赔偿。王世华主张根据《评估报告书》涉案房屋层高减少10公分损失为108元/平方米，但本院认为，因减少的层高10公分在房屋格局中所处的位置不同，其造价亦不同，不能简单地按减少的10公分在合同约定的层高3米所占的比例来计算层高减少10公分的损失。
根据鉴定机构回复可知，房屋成本价值损失对应的是房地产开发商开发成本的降低，由土地成本、建筑成本及房地产开发费用三大部分组成，经走访xx公司，得知层高损失确实主要包括土地成本、建筑成本和开发费用等相关费用，且经咨询得知开发商开发楼盘的利润大约在20%-40%之间，层高减少10公分的建筑成本减少大约在2%-3%之间。嘉源商河分公司主张根据《商品房成本控制楼层高与成本的关系》一文，住宅层高平均每降低0.1米，建筑成本能降低造价2%左右。该文章虽系学术文章，但与本院向相关单位咨询得出数据大体相符。
综上，综合考虑涉案房屋的价格、层高误差程度、对房屋使用价值的影响、经济社会发展水平，因王世华系根据市场价购买的涉案房产，故本院酌情认定王世华因房屋层高减少10公分的损失为总房价的2%，即6463.97元（3460元/平方米×93.41平方米×2%）。
案例索引：商河县人民法院（2015）商民初字第1346号，王世华与淄博嘉源房地产开发有限公司商河分公司商品房销售合同纠纷。
4.约定层高3米，实际2.8米，酌定按房款的2%计算层高损失。
一审法院：虽涉案房屋实际层高符合相关建筑规范要求，但与合同约定不一致，也与马吉会对房屋的使用预期存在较大差别。考虑到房屋层高的降低对房屋的使用价值及舒适度均存在一定影响，并进而影响到房屋的实际价值，华田公司应当赔偿马吉会相应的损失。根据建筑面积计算房屋价款是房地产交易中常见的计算方式，与层高不同，单位面积的房屋价值不仅包含使用空间的价值，还包括土地分摊的价值。同时，在符合建筑规范要求的前提下，房屋价值与层高之间并不具有数量上的对应关系。鉴于双方对房屋层高差价的处理方式未作约定，也无相应的法律规定，结合层高差值及对房屋使用功能的影响程度，本着公平和诚实信用的原则，酌定按房屋实际价值的2%计算层高损失。
二审法院：房屋层高的降低对房屋的使用价值及舒适度均存在一定影响，一审判决华田公司酌情支付层高不够的违约金并无不当。
案例索引：湖北省十堰市中级人民法院（2019）鄂03民终53号，十堰华田房地产开发有限公司、马吉会商品房销售合同纠纷。
5.约定层高3米，实际2.8米，酌定按房款的2%赔偿层高损失。
虽然涉案房屋实际层高符合相关建筑规范要求，但与合同约定不一致，也与阮涛、齐园园对房屋的使用预期存在较大差别。考虑到房屋层高的降低对房屋的使用价值及舒适度均存在一定影响，并进而影响到房屋的实际价值，华田房地产公司应当赔偿阮涛、齐园园相应的损失。根据建筑面积计算房屋价款是房地产交易中常见的计算方式，与层高不同，单位面积的房屋价值不仅包含使用空间的价值，还包括土地分摊的价值。同时，在符合建筑规范要求的前提下，房屋价值与层高之间并不具有数量上的对应关系，阮涛、齐园园主张按房屋体积误差比例计算层高差价不具有合理性。鉴于双方对房屋层高差价的处理方式未作约定，也无相应的法律规定，结合层高差值及对房屋使用功能的影响程度，本着公平和诚实信用的原则，本院酌定按房屋实际价值的2%计算层高损失，即华田房地产公司赔偿阮涛、齐园园7039.54元。
案例索引：湖北省十堰市中级人民法院（2017）鄂03民终2593号，十堰华田房地产开发有限公司、阮涛商品房销售合同纠纷。
6.约定层高3米，实际2.9米，符合国家标准，且买受人未证明实际损失，酌定赔偿层高不足损失2500元。
合同约定房屋层高为3米，交付的房屋实际层高为2.9米，低于合同约定的房屋层高。但《商品房买卖合同》对层高的违约责任并没有约定，且我国《住宅设计规范》第3.6.1条规定，普通住宅层高宜为2.8米，案涉房屋实际层高为2.9米，已符合国家标准。申请人亦无证据证明案涉房屋影响其居住、使用和造成的实际损失。原二审基于申请人案涉房屋的实际面积以及被申请人报批项目总平面图中标注的房屋层高即为2.9米，参考各地法院针对此类情形判决的不同标准以及大冶市经济发展水平等实际情况，酌定层高不足的损失为2500元，属行使自由裁量权的范畴，并无不当之处。
案例索引：湖北高院（2019）鄂民申3662号，涂清华、大冶市万圆房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷。
7.约定层高3米，实际2.9米，优于国家标准（2.8米），且买受人未证明实际损失，酌定赔偿层高不足损失1000元。
合同约定层高为3米，实际交付的房屋层高为2.9米，构成违约理应承担违约责任。但由于合同中未约定此类违约金的数额或者计算办法，相关法律对此也无明确规定，申请人亦未提交主张实际损失的相关证据，考虑到逸博公司在报批的项目总平面图中标示的房屋层高亦为2.9米，且该层高优于国家层高标准，结合本案中违约方的过错程度以及合同履行情况等因素，原判酌情认定被申请人向申请人赔偿1000元的经济损失并无不当。
案例索引：陕西高院（2017）陕民申1584号，叶茂与陕西逸博置业有限公司商品房预售合同纠纷。
8.约定层高3米，实际层高2.95米，以房款1190908元为基数，按房屋容积率六十分之一计算层高损失，对按房屋面积差约定计算层高损失的主张不予支持。
虽房屋的实际层高为2.95米，符合商品房设计层高的最低标准要求，且通过规划验收，但与合同约定的层高3.0米不符，属于被告的违约行为，被告理应对原告承担因违约给其造成的损失。但原告要求参照合同中关于房屋面积误差的约定计算层高不足的赔偿金不当，本院依法调整以房款1190908元为基数，按房屋容积率六十分之一计算，为19848.47元，超出部分，予以驳回。
案例索引：诸暨市人民法院（2015）绍诸民初字第57号，吴金、褚爱学与诸暨展诚置业有限公司商品房预售合同纠纷。
9.约定层高4.4米，实际3.9米，酌定赔偿8万元。
《商品房买卖合同》第三条约定商品房层高为4.4米。交楼时实测房屋层高3.9米。雅信公司所交付房屋未达4.4米，构成违约，应赔偿买房人钟涛、梁璐相应损失。二审法院综合考虑涉案商品房的性质、价格、层高缩水程度以及开发商过错程度等，酌情确定雅信公司赔偿钟涛、梁璐损失80000元并无明显不妥。
案例索引：广东省高级人民法院（2015）粤高法民一申字第327号，中山市雅信房地产开发有限公司与钟涛,梁璐商品房预售合同纠纷。
10.约定层高3米，实际2.9米，酌定按房款的3%赔偿损失。
涉案房屋实际交付的层高为2.9米，而合同中明确约定房屋层高为3米，据此可以认定洪泽公司交付房屋的层高与合同约定不符的违约事实成立，在其不能证明具有法定和约定的免责事由情况下，理应承担相应的违约责任。虽买卖合同中并未对层高不足导致违约如何处理进行约定，蔡明威、蔡文友亦未就层高不足致其实际损失的情况进行举证，但层高不足造成蔡明威、蔡文友居住空间受限及房屋使用功能和价值贬损的事实客观存在，且房屋层高不足无法补救，故宏泽公司仍应在合理范围内向蔡明威、蔡文友赔偿损失。根据本案实际情况，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益以及房屋空间缩减比例、房价等因素，蔡明威、蔡文友主张宏泽公司按照购房款的3%向蔡明威、蔡文友赔偿层高不足的违约损失计15694元（523146元×3%）在合理范围内。
案例索引：广东省中山市中级人民法院（2019）粤20民终2804号，中山市宏泽房地产开发有限公司、蔡明威商品房预售合同纠纷。
11.约定层高4.6，实际层高4.1，酌定赔偿层高损失2万元。
实际交付的房屋层高较合同约定的房屋层高少0.5米左右，房屋空间有所减少，被上诉人存在违约行为，应当承担相应的赔偿责任。双方在商品房买卖合同中并未约定层高不足的违约责任，法律法规亦无开发商因实际交付房屋层高不符合约定如何承担责任的明确规定，一审法院综合考虑涉案房屋层高虽不符合约定但符合国家标准、被上诉人违约的严重程度以及违约对两上诉人造成的实际影响等因素，酌情确定被上诉人赔偿两上诉人损失20000元，属于合理的自由裁量权范围。上诉人主张以总房款×高度差÷应有高度的计算方式计算被上诉人应退还的款项，此实为房屋面积不足计算应退款项的方法。房屋面积不足与房屋层高不足是性质完全不同的两种概念，房屋面积不足导致购房人实际可使用的面积减少，对购房人的影响较大，而房屋层高不符合约定，但符合国家标准，对购房人影响相对较小。上诉人主张以房屋面积不足的退款计算方法直接套用到房屋层高不符合约定退款的计算上，缺乏合同约定和法律规定的依据，本院不予支持。
案例索引：浙江省衢州市中级人民法院（2019）浙08民终270号，杨明友、童孝凤、江山市浙商联盟消防安保城置业有限公司房屋买卖合同纠纷。
12.约定层高3.5米，实际主卧室净高2.94米，衣帽间净高3.34米，酌定赔偿3万元。
任松购买的房屋为别墅，其价格高于普通商品房，能够看出其对于住宅环境及居住品质均有一定的要求。一方面，碧桂园公司在与任松的商品房买卖合同中，明确载明主卧层高为3.5米。但经测量，案涉房屋二楼主卧室净高为2.94米，衣帽间净高3.34米。层高未达到约定的标准，势必会对任松的居住品质造成一定的影响，碧桂园房产公司亦因此而获得建筑成本减少的利益。由于案涉房层二楼楼层层高符合建筑规范，虽在一定程度上影响居住品质，但对居住功能无实质影响，一审法院酌定的30000元损失赔偿适当。
案例索引：四川省南充市中级人民法院（2019）川13民终1890号，任松、南充市碧桂园房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷。
13.约定层高3.3米，实际层高小于3.3米，合同未约定处理方式且未证明层高损失，不予支持。
葛群芳购买的案涉房屋为包括地上三层和地下一层的别墅，而案涉合同中关于房屋层高的约定仅有一处，即合同第三条中的“层高为3.3米”，故二审法院根据本案房屋的实际情况认定上述3.3米为整套别墅的平均层高，有事实依据。案涉合同未就层高差异的处理进行专门约定，而葛群芳在本案中亦未举证证明案涉房屋的现有层高影响其正常使用或案涉房屋因现有层高出现价值贬损导致其损失。因此，二审法院未支持葛群芳关于赔偿损失的请求，亦无不当。
案例索引：广东省高级人民法院（2017）粤民申7781号，葛群芳、惠阳新城市房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书。
14.约定层高3米，实际层高2.9米，达到居住使用要求，未约定层高不符合约定是否赔偿及赔偿金额，不予支持。
按照国家住宅设计行业规范，普通住宅的层高宜为2.8米，涉案房屋的实际层高为2.9米，已达到居住使用要求。且本案双方当事人就层高未达到约定标准的是否应予赔偿以及赔偿金额并未作约定，故二审判决认为廖中华在合同没有明确约定的情况下要求富盈公司赔偿没有事实和法律依据，并无明显不当。
案例索引：江西省高级人民法院（2018）赣民申1170号，廖中华、江西富盈置业有限公司商品房销售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书。
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