河南秦怀置业有限公司核算标准
业务办理及支付流程
一、房地产开发成本项目
开发产品成本项目一般可分为1.土地征用及拆迁补偿费、2.前期工程费、3.基础设施费、4.建筑安装工程费、5.公共配套设施费、6.开发间接费等。
1．土地征用及拆迁补偿费：国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途容积率、使用年限等因素修正得到。土地征用及拆迁补偿费指房地产开发时为征用土地所发生的各项费用，包括土地出让金、劳动力安置费、青苗补偿费、土地补偿费、拆迁补偿费及其他因征用土地而发生的费用（如耕地占用税）。
2．前期工程费： 指企业在前期准备阶段发生的各项费用，包括总体规划设计费、可行性研究费、政府代收代缴的各项费用、勘察设计费、各项临时工程(临时水、临时电、临时路等)费用、七通一平或三通一平费用等。
3．基础设施费： 指建造各项基础设施发生的费用。基础设施主要是指与开发产品相关的道路、供热设施、供水设施、供电设施、供气设施、通讯设施、照明设施、以及绿化（包括排污、排洪、环卫）等，这些设施发生的设备及安装费都在基础设施费项目内归集。
4．建筑安装工程费：指企业以出包方式支付承建单位的建筑安装工程费和企业自营工程发生的建筑安装费。
5．配套设施费：指为开发项目服务的，不能有偿转让的各项公共配套设施发生的费用，如锅炉房、水塔、公共厕所、自行车棚等。凡能有偿转让的公共配套设施如商店、邮局、学校、医院、理发店等都不能计入该成本项目内。
6．开发间接费：指企业所属的开发部门或工程指挥部门为组织和管理开发项目而发生的各项费用支出，包括工资、福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。企业的各行政部门为管理公司而发生的各项费用不在此列，应在“管理费用”中核算。
二、开发成本及期间费用
开发产品成本包括1、管理费用、2、财务费用、3、销售费用。
1、管理费用：是指开发企业的行政管理部门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用。
2、财务费用：包括开发经营期间的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续费、金融机构手续费用。
3、销售费用：为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用。主要包括：产品销售之前的改装修复费、产品看护费、水电费、采暖费；产品销售过程中所发生的广告宣传费、展览费，以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用发生的销售费用。
别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。
三、成本归集与会计核算：可根据上述六项成本、三项费用来设置三级明细科目
①开发土地成本费用：
借：开发成本—土地开发
贷：银行存款
或应付账款—XX公司
分配开发的间接费用
借：开发成本—土地开发
贷：开发间接费用
结转开发土地成本费用
借：开发成本—房屋开发
贷：开发成本—土地开发
②配套设施开发
计算公式：
某项开发产品预提配套设施开发费=该项开发产品的预算成本（或计划成本）*配套设施预提率
配套设施费预提率=该配套设施预算成本（或计划成本）/应负担该设施开发产品的预算成本（或计划成本）*100%
发生的配套设施费用（自用的建筑场地的开发）
借：开发成本—配套设施开发
贷：开发产品
支付的配套设施开发费用
借：开发成本-配套设施开发
贷：银行存款
同时领用库存设备或是材料开发
借：开发成本—配套设施开发
贷：库存设备或库存材料
分配应负担的开发间接费用
借：开发成本—配套设施开发
贷：开发间接费用
结转配套设施开发成本
借：开发成本—房屋开发
贷：开发成本—配套设施开发
③房屋开发过程中发生的费用（能够分清对象的）
借：开发成本—房屋开发
贷：银行存款
④开发房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自营”两种
出包给外单位进行施工建造（根据提出的已完工程月报或是价款结算单）
借：开发成本—房屋开发
贷：银行存款
或应付账款—应付工程款
自已组织施工的
借：开发成本—房屋开发
贷：银行存款
或应付账款—应付工程款
应付工资
⑤代建工程开发成本：是指企业接受其他单位委托，代为开发建设的工程项目
企业发生的各项代建工程费用支出
借：开发成本—代建工程开发
贷：银行存款
或库存材料
或现金
结转开发的间接费用
借：开发成本—代建工程开发
贷：开发间接费用
工程竣工后结转成本
借：开发成本—代建工程
贷：开发成本—代建工程开发
移交委托单位后，根据移交手续
借：主营业务成本—代建工程结算成本
贷：开发成本—代建工程
6、开发间接费用：所属直接组织和管理开发发生的费用，包括：管理人员的工资、职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销发生的间接费用等
借：开发间接费用
贷：银行存款
或应付账款
或应付工资
分配开发的间接费用
借：开发成本—房屋开发
贷：开发间接费用
竣工房屋开发成本的结转
借：开发产品
贷：开发成本—房屋开发
四、房地产公司的财务流程及及会计分录
由于房地产开发企业生产周期长，一般在工程竣工后进行收入和成本的结转。
1、收入帐务处理
①、收到房屋首付、银行按揭款
借:银行存款(或现金)
贷:预收帐款--商品房
②、工程完工结转收入
借:经营收入
贷:预收帐款--商品房
③、将收入转入利润
借:经营收入
贷:本年利润
2、成本帐务处理
①、发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建安费、公共配套设施
费时。
借:开发成本
贷:银行存款(或现金)
②、工程竣工
借:开发产品
贷:开发成本
③、结转成本
借:经营成本
贷:开发产品
④、将成本转利润
借:本年利润
贷:经营成本
财务账务处理过程：
1、房地产开发过程中发的土地费用、前期工程费、基础设施费、建安费等支出
借：开发成本
贷：银行存款、现金、原材料等
2、开发完工
借：开发产品
贷：开发成本
3、预售房款
借：银行存款、现金
贷：预收账款
4、开发完工，结转预售房款
借：预收账款
贷：经营收入
4、结转销售房屋成本
借：经营成本
贷：开发产品
5、计提税金
借：经营税金及附加
贷：应交税费-增值税税
贷：应交税费-城建税
贷：其他应交款-教育费附加
6、结转收入
借：经营收入
贷：本年利润
7、结转税金
借：本年利润
贷：经营税金及附加
8、结转成本、费用
借：本年利润
贷：经营成本、管理费用、销售费用、财务费用
房地产企业成本费用科目
图1 房地产企业开发流程及关键要素
1、土地获取阶段
土地获取方式土地使用权是房地产开发企业最重要的生产资源，是房地产开发的首要条件。目前土地使用权 获取方式可分为三大类：通过“招拍挂”受让土地是房地产企业最主要的土地获取方式，协议出让则 适用于公共福利事业和非营利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地，此外，近年来兼并重 组也成为房地产企业越来越常见的土地获取方式之一，兼并重组的优点是可以避免直接公开购买土 地带来的竞争，节省直接转让土地需要缴纳的各种税费。“招拍挂”方式的具体区别如下：
土地获取流程
房地产企业通过政府土地出让获取土地的一般流程如图2
① 首先进行土地竞拍前准备：包括价值研究判断、确定项目定位和方案等；
② 支付保证金后参与“招拍挂”竞得土地；
③ 竞拍成功后缴纳土地出让金、契税、交易费等，签订《国有土地使用权出让合同》；
④ 凭土地出让合同、用地红线图、项目批准文件等向规划部门申请办理《建设用地规划许可证》；
⑤ 在完善规划手续后，公司备齐规划许可证、土地出让合同和土地出让金、税费支付凭证等 材料办理《国有土地使用证》，完成确权。
竞买保证金方面，一般情况下土地出让保证金不低于标的金额的 20%，但是目前多地调控政策中提高了保证金比例（例如武汉、南昌已提高至 60%），并缩短了土地出让金缴款期限，对企业资 金实力提出了较高要求，具体请见中债资信《土地供应机制及现状分析—房地产行业土地供应专题 报告》。
获取土地阶段的会计核算
根据会计准则，企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，但改变土地使用权用途等具体分为：
（1）土地用于建造对外出售的房屋建筑物：相关的土地使用权账面价值应当做为存货，计入所建造的房屋建筑物成本，具体会计处理如下：
（2）土地用于赚取租金或资本增值：应当将其转为投资性房地产。土地使用权的取得成本直接计入“无形资产”账户，且土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算成本，而仍作为无形资产进行核算，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧，所缴纳的契税计入“无形资产”账户，具体会计处理如下：
获取土地阶段税务处理
房地产企业获取土地阶段涉及的税收主要有契税和印花税等。
契税税率由地方政府根据本地实际情况确定（3~5%），在纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天发生纳税义务，需在之后 10 日内进行纳税申报并在契税征收机关核定期限内缴纳税款；契税一般不通过“应交税费”科目进行核算，视取得土地使用权的用途计入不同的会计科目。房地产 企业为进行房地产开发而取得的土地使用权所缴纳的契税，计入“开发成本科目”，为建造办公楼等自用而取得的土地使用权所缴纳的契税，计入“无形资产”科目。
印花税在签订土地出让合同时发生，税额为土地出让金额的 0.5‰，若开发商在商品住房项目 中配套建造廉租房和经济适用房，可按廉租房和经济适用房建筑面积占比免征印花税。会计处理方面，应在管理费用账户核算。
2、开发建设阶段
房地产开发建设流程
房地产开发建设过程可分为四个阶段：项目策划设计阶段、项目准备阶段、项目施工阶段和项目竣工验收阶段。房地产开发企业在取得《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》后才可进行项目开发的施工。首先，获取《建设工程规划许可证》及《建设工程施工许可证》之前企业需进行详细的 项目策划设计，这一过程需要与项目所在地相关政府部门沟通协商（通常需要半年至一年）；此 后，根据申报报告和发改委批文、用地规划许可证、土地证、已审批规划图和建筑设计图办理《建 设工程规划许可证》；与承包商谈判并签订建设工程施工承包合同；根据土地证、规划许可证、招标确定施工队、施工图审查证明、质量安全监督手续等办理《建设工程施工许可证》；进入项目施工的阶段，开发商在此阶段的主要任务是控制成本，支付工程进度款，确保工程按预先进度计划实施。建筑施工单位的一般施工流程如下：
项目竣工验收主要包括两个阶段，一是项目完工后由房地产开发企业及勘察、设计、施工、工 程监理等单位进行验收、结算、备案；二是进行产权初始登记，新建的房屋申请人应当提交“四 证 1”和房屋竣工验收资料等，在房屋竣工后的三个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，对 于购房者来说，开发商办理完毕初始产权登记就可以办理每一户购房人的房屋所有权证。
开发建设阶段的会计核算
房地产开发企业与建筑工程施工企业之间签订的建筑安装承包合同，一般是采取三中承包方式：包工包料方式、包工不包料（甲供材）方式、发包方控料（甲控材）方式（目前公司采取的运营模式）。
包工包料承包和发包方控料（甲控材）承包方式下建筑安装工程结算价款基本相同，房地产开发企业的会计处理比较简单。由于房地产企业在与建筑施工企业合作关系中地位较高，极少采用预付款的方式。开发项目竣工时，房地产企业按照合同预定的工程价款扣除质保金后的余额结算工程款，并收到建筑施工企业全额开具的建筑安装发票。由于是施工方购买材料，所以工程价款发票金额中包含了材料价款，房地产开发企业可以根据施工方开具的发票确认成本。具体会计处理如下：
包工不包料承包（甲供材）方式下：甲供材建筑工程，是指由房地产企业提供原材料，施工单位仅提供建筑劳务的工程。一般而言，材料占商品房建造成本的 30%~40%。具体的会计处理如下：
开发建设阶段的税务处理
一般情况下，在开发建设阶段的应纳税种主要有城镇土地使用税和印花税。 城镇土地使用税税率由地方政府根据地方人口规模和经济条件确定，以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收（0.6~30 元/平方米/年）。通过“招拍挂”方式取得的建设用地，纳税人应从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税，合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳，会计处理方面企业缴纳的土地使用税计入管理费用。此外，若开发商在商品住房项目中配套建造廉租房和经济适用房，可按廉租房和经济适用房建筑面积占比免征城镇土地使用税。
房地产企业在开发建设阶段，涉及各种施工及承包合同的签订，应当按规定缴纳印花税。
销售（预售）阶段。销售（预售）条件
根据《城市房地产管理法》规定，商品房预售应当符合以下条件：
1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;
2、持有《建设工程规划许可证》和《施工许可证》;
3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
五、工程款公司工程款支付审批制度
河南秦怀置业有限公司
公司工程款支付审批制度
工程财务管理为规范建安工程款支付流程,加快流转速度,提高工作效率,特制定本公司建安工程款审批制度及支付流程。财务部在总经理直接领导下开展工作。
1.施工单位由经办人（甲方代表）按照施工合同约定、施工量及进度提交《工程款支付申请表》，并提供完整的工程量清单资料送监理审核，同时向监理提交工程款付款审核表。
2.监理在接到上述申请资料后两天内完成审核工作，对已完成形象进度进行严格审核后签字，并提交《工程款支付证书》，报送工程部审核；
3.工程部收到上述资料后，工程部经理应在两天内完成审核工作，并在《工程款支付审批单》提出审核意见签字，附加当期按合同可以完整说明工程形象的照片，然后提交到预算部。
4.预算部审核时间不超过两天，完成后，提交《工程款支付审核书》及审核资料至总工程师审核；
6. 总工程师审核《工程款支付审核书》及审核资料，并在《工程款支付审批单》上提出审核意见签字，以书面提交总经理审核《关于xxx项目进度付款情况报告》、《工程款支付审批单》，此审核工作时间为两天；
7. 报总经理审批。相关部门领导在《工程款支付审批单》上要有明确意见（同意或不同意）并签字，经办人报送总经理进行签字审批，此过程为内部流转程序；
8.上述审核完毕后，由经办人将《工程款支付审批单》以提交财务部，由财务负责人审核后通知施工单位本次付款核定金额。施工单位必须在付款前给财务部门提交税务发票、财务部门收到发票后根据资金情况安排付款。
附件1、《工程款支付审批单》
附件2、《工程款支付申请表》
附件3、《工程款支付证书》
附件4、《工程款支付审核书》
9.关于预付款的规定：
若合同规定需要支付预付款的款项，如：设计费、勘探费、报建费、设备款、前期工程费用、零星工程款、工程预付款等可办理预付款。预付款必须按公司审核、审批流程履行相关的签字手续，支付后经办人必须向对方索取发票，完善后续手续。
10.凡项目支出，事先由工程预算部门做好预算，向总经理打书面报告，经审批后向财务部送达审批报告，财务部门按照审批的预算及合同执行付款。
在付款前必须由工程部门的经办人员开具好工程发票及附件，并签署意见、工程部负责人严格审核并签署意见、再按审批程序完成审批手续后，提交财务部门，进行财务审核后办理付款手续。
财务部付款必须以合同、预算作为付款依据、公司所签订的合同或补充合同（协议）必须送财务部原件1分备存。
二零二四年 月 日
工程款支付审批单
GCKZF2023--01
合同/费用名称
合同编号
申请单位
陕西以为正建筑工程有限公司
申请理由
付款情况： 前期付款 £ 中期付款£ 终期付款£
项目形象进度：
合同/费用金额
元
上期累计已付金额
元
本次申请金额
元
本次应付金额
RMB： 元 （元整）
本期支付后累计支付金额
元
累计支付占合同价比例
%
经办人：
工程部审核意见：
预算部审核意见
总工审核意见：
财务部审核意见：
总经理审核意见：
备注：以上审批流程为内部流转程序。
工程款支付申请表GCKZF2023--02
项目名称：河南秦怀雅目 合同编号： 号
致： 监理公司
我公司承建的河南秦怀置业有限公司秦怀雅苑项工程目，中标价为： 万元，合同价为： 万元。
工程进展情况如下： 按照合同约定上报《工程款支付申请表》，请予审查并向业主出具工程款支付审批表。
1、本月工程进度： 万元。
2、开工累计进度： 万元。
3、已到帐预付款： 万元，占合同价 %。
4、已到帐进度款： 万元，占合同价 %。
5、本次申请支付工程款： 万元。
附件：工程量清单
支付到我单位： 开户银行 帐号上
陕西以为正建筑公司：（盖章）
项目经理：签字：
日期： 年 月 日
B3
工程款支付证书GCKZF2023--03
工程名称：河南秦怀雅苑目 编号：
致： 陕西以为正建筑有限公司
根据施工合同的规定，经审核承包单位的付款申请和报表，并扣除有关款项，同 意 本期 支 付 工 程 款 共（大 写）____________________________
（小写：____________________ ）。请按合同规定及时付款。
其中：
1.承包单位申报款为：
2.经审核承包单位应得款为：
3.本期应扣款为：
4.本期应付款为：
附件：
1.承包单位的工程付款申请表及附件；
2.项目监理机构审查记录。
项目监理机构_____________
总监理工程师_____________
日 期_____________
工程款支付审核书GCKZF2023--04
工程名称
河南秦怀雅苑工程项目
工作内容
审核工程款支付证书
陕西以为正建筑工程有限公司承建的河南秦怀雅苑工程项目，2024年 月 日申报已完工程造价 XXX万元（第X期）。经核实,本月应付工程进度款为 万元。根据施工合同、联系单及现场核实如下:
1、本工程合同暂定价为-----万元。
2、本月实际完成造价为-----万元；
3、截止本月，本工程累计已完工程造价为-----万元；
4、按照合同专用条款第----条规定：开工后至结算支付前，于 月日前进行一次工程进度款支付,支付额为实际完成工作量的 %；
5、按照合同要求本月应扣款：------万元；
6、应扣电费：----万元
7、应扣水费：----万元
8、本月实际应支付施工单位款项合计：----- 万元。
9、本年度本工程已支付工程进度款 ------万元。
10、截止2023年度本期末本工程合计支付工程款为 ------万元。具体数据详见附件。
以上结果仅作只是,不作决算依据。
项目监理机构_____________总监理工程师_____________
日 期_____________
