01房地产企业销售额及销项税额的确认01销售额的确定
房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款（包括拆迁费）后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：
销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）
02销项税额的确认
（1）当期允许扣除的土地款当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算∶
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积） ×支付的土地价款（购买的土地价、已经开发的土地、开发后销售房产所占的土地价）
在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据，不包括契税及有关费用。
一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。
（2）销项税额的计算公式：
销项税额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）×9%
02房地产企业进项税额的确定01一般进税项的确认
购进（进口）一般材料（水泥、钢材）和电专用发票13%
建筑服务业增值税发票9%
收购绿化苗木
9%
现代服务（广告、搬运服务等）6%
运输费用
9%
一般纳税人支付的道路、桥、闸通行费，暂凭取得的通行费发票（不含财政票据，下同）上注明的收费金额，按照下列公式计算可抵扣的进项税额：高速公路通行费可抵扣进项税额=高速公路通行费发票上注明的金额÷（1+3%）×3%
一级公路、二级公路、桥、闸通行费可抵扣进项税额=一级公路、二级公路、桥、闸通行费发票上注明的金额÷（1+5%）×5%
通行费，是指有关单位依法或者依规设立并收取的过路、过桥和过闸费用。
02旅客运输服务进税项额的确认
纳税人购进国内旅客运输服务，其进项税额允许从销项税额中抵扣。纳税人未取得增值税专用发票的，暂按照以下规定确定进项税额：
（1）取得增值税电子普通发票的，为发票上注明的税额；
（2）取得注明旅客身份信息的航空运输电子客票行程单的，按照下列公式计算进项税额：
航空旅客运输进项税额=（票价+燃油附加费）÷（1+9%）×9%
（3）取得注明旅客身份信息的铁路车票的，按照下列公式计算的进项税额∶
铁路旅客运输进项税额=票面金额÷（1+9%）×9%
（4）取得注明旅客身份信息的公路、水路等其他客票的，按照下列公式计算进项税额∶
公路、水路等其他旅客运输进项税额=票面金额÷（1+3%）×3%
03房地产企业应纳增值税的计算
（1）一般纳税人销售自建不动产适用一般计税方法计税的，按照9%的适用税率计算：
应纳增值税=销售额×9%-当期允许抵扣的进项税-前期预缴税款。
（2）采取预收款方式销售自行开发的房地产项目
房地产开发企业的一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，应预缴税款按照以下公式计算：
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%04房地产企业简易计税方法01销售不动产简易办法的征收范围
（1）一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
（2）一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
（3）小规模纳税人和个人销售房产。
02案例详解一：
某纳税人2005年购买一层写字楼，价格2000万元，取得《不动产销售统一发票》。2016年6月，纳税人将该层写字楼5000万元价格售出。请问，纳税人应该如何预缴，如何纳税申报?解析∶纳税人销售营改增前的旧房产，选择简易计税方法∶
在不动产所在地主管地税机关差额预缴∶
预缴税额∶
（5000-2000）÷（1+5%）×5%=142.86（万元）
在机构所在地主管国税机关差额申报
申报税额∶
（5000-2000）÷（1+5%）×5%=142.86（万元）
本期应补（退）税额=142.86-142.86=0（万元）
03房地产企业简易计税方法注意事项
纳税人转让不动产，按照有关规定差额缴纳增值税的，如因丢失等原因无法提供取得不动产 时的发票，可向税务机关提供其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料，进行差额扣除。
纳税人以契税计税金额进行差额扣除的，按照下列公式计算增值税应纳税额：
（1）2016年4月30日及以前缴纳契税的增值税应纳税额=［全部交易价格（含增值税）-契税计税金额（含营业税）］÷（1+5%）×5%
（2）2016年5月1日及以后缴纳契税的增值税应纳税额=［全部交易价格（含增值税）÷（1+5%）-契税计税金额（不含增值税）]×5%
04案例详解二
2019年1月，张三转让2016年3月购置的一处商铺，转让时全部交易价格（含增值税）2100万元，因不能提供取得商铺时的发票，契税凭证上契税税额为72万元，当地契税税率4%；则张三应纳增值税为∶解析：增值税应纳税额=
[全部交易价格（含增值税）-契税计税金额（合营业税）]÷（1+5%）×5%
=（2100-72÷4%）÷（1+5%）×5%=300÷（1+5%）×5%=14.29（万元）
希望本期的“房地产企业应纳增值税的案例解析”能给您带来一定的借鉴之处。
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各房地产开发公司主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员， 注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。
■ 专题背景
2021年，房地产行业处于前所未有的高压态势之下，行业调控、三道红线、拿地限制、爆雷之声频起，又受近年来经济下行及疫情影响，风险管控越来越重要。伴随着金税四期上线的预期，以票管税将慢慢退出历史舞台，以数治税逐渐占据主流。按月推送的风控疑点，大规模开展的行业双随机大检查，跨省实施的特派办多边互查机制，让财务人员头疼不已。如何做好税务风险防控，从经营决策层面避开税务的坑，对提升企业利润，降低应对成本，越来越重要。只会记账和报税的财税人员是最基层的财务，真正好的财税人员要懂经营，深入业务，前置管理，规避风险，才能在房地产全流程中为经营决策贡献力量。
在本课程中，讲师以职业生涯中精选的50个案例为基础，阐述91个疑难问题，囊括投资、财务、融资、预算、招标、营销、产品、报规、成本职能，聚焦经营各环节，降低风险和税负，让财税真正业务前置，深入经营，贡献经营净利润。
■ 主讲专家
刘文怡：曾任多家世界500强集团税务总监，注册会计师、税务师、律师、中级经济师、资产评估师；清华-康奈尔双学位金融MBA硕士；top3财经高校校外导师，中国税务报获奖作者、宁波税务局及多家财经平台特邀讲师；累计培训上千课时，学员超万人；参与多家30强房地产公司的内训工作；税务局出身，省局征管人才库成员，多年在税收一线从事房地产税务管理和重案审理工作；10年地产、超300个项目税务经验，节税上百亿；在省局期刊发表专栏；曾任税务总局千户联络人；就职多家世界500强总部，负责多家上市公司税筹，操作14余亿法郎跨境收购税筹/百亿reits/港股上市架构搭建/境内外高管个税筹划/集团资金借贷免税备案等，从无到有建立税务一级职能/弥补亏损数亿/协调招标及成本增加集团利润数十亿等，获总裁亲颁创新突破奖；著有《房地产企业全税种实务指南与案例解析》一书。
■ 授课提纲
第一节：引 题（3个案例说明票据对利润的影响）
01、税金如何影响净利润？
02、税金是由财务决定吗？
03、含税价不变时，取得专票一定比普票更好吗？
04、含税价不变时，取得专票的增值税税率越高越好吗？
05、土增税是不是比增值税和所得税更重要？
第二节：拿地阶段（投资、财务） 18个案例
一、资产收购
06、资产收购与股权收购税负差异及后续影响
07、司法拍卖中发票如何开具？
08、买家包税：司法拍卖的税款如何计算？
09、司法拍卖的成交价是否包含增值税（含税价还是不含税价）？
10、司法拍卖的成交协议是否缴纳印花税？
11、收购2016年4月30日前取得的土地使用权，适用差额计税的，如何取得 发票？
12、直接转让未开发土地，如何计算土地增值税？
13、生地变熟地后转让，如何计算土地增值税？
14、购买在建工程直接转让，如何计算土地增值税？
15、购买在建工程建设后转让，如何计算土地增值税？是否存在双重加计？
二、招拍挂
16、红线外配建所得税、增值税、土增税处理
17、无偿移交保障房各税处理
18、红线内外配建保障房的差异
19、政府回购保障房是否存在价格偏低视同销售风险？
20、保障房配建移交环节风险
21、实物配建与指标配建：虚拟配建如何取得票据？
22、交地时间如何约定
23、限地价竞指标对税收的影响
24、财政返还是否缴纳企业所得税？
25、如何优化财政返还对税收的影响？
26、土地价款相关的财政返还，对增值税和土地增值税的影响
27、土地出让金票据抬头为招拍挂时股东公司的名字，非项目公司的名字能否 在税前扣除？
三、股权收购
28、股权收购中，尽调发现存在土地返还款，有何风险？
29、市政配套建设费是否缴纳契税？
30、股权收购中虚增项目公司成本的风险
31、未实缴出资的股权进行转让，如何计算所得税？
32、企业分立和资产出资方式，对收购双方涉税情况的影响，选择哪个更有利？
33、企业分立后续可能引起的税务风险
34、 降低股权交易对价，采用承债式收购能够降低被收购方股权转让的所得税？
35、不对等分红如何操作？有无风险？
36、如果股权转让方是个人，能否使用不对等分红方式？
四、跨境交易
37、收购房地产公司时，设立境外架构，收购交易完全在境外完成，是否可以 降低税负？
38、境外架构设计还需要考虑股息红利所得税抵免
39、受益所有人原则和安全港
第三节：启动阶段（融资、预算、招标、营销、产品、报规）17个案例
一、融资方案
40、土地滞纳金在企业所得税、土地增值税、增值税、契税各税处理
41、明股实债的前端融资在税收上是股还是债？
42、明股实债如何设计使税负最低？
43、合作拍地设立中间层SPV，收取利息时存在什么问题？如何改进？
二、开发计划
44、土地闲置费在企业所得税和土地增值税中如何处理？
45、未约定交付时间，实际交地分批交付的情况下，如何确定土地使用税纳税义务发生时间？
46、拆除重建的原建筑物或构筑物成本能否在土地增值税和企业所得税前扣 除？企业所得税当期扣还是处置时扣？
47、拆除重建的拆除成本能否在土地增值税和企业所得税前扣除？
48、实际毛利低于税法规定的预计毛利，可以通过哪些方式减少后期遗留亏损？
49、如果不能减少后期遗留亏损，亏损房地产公司可以通过哪些方式弥补亏损？
三、招标采购
50、甲供工程的承包方适用一般计税还是简易计税？是否可选择？
51、甲供VS双包，哪个对公司利润更有利？
52、商混公司简易计税和一般计税对上下游税收的影响？
四、产品设计
53、存在限价房等低增值率业态时，如何实现高增值率和低增值率业态混配从 而降低土地增值税税负？
54、户型和面积的选择对利润的影响？
55、免税普通住宅是否是税负最优方案？
56、中华人民共和国土地增值税法（征求意见稿）是否依然延续三分法？
57、别墅类高增值业态，可以通过产品形态设计降低税负吗？
58、沉淀大量成本的滞销物业（如摩托车位）有产权和无产权对税收的影响
五、报规报建
59、精装修对税收的影响
60、毛坯报建精装交付对税收的影响？
61、会计结转收入年份与税收结转收入年份跨期，税收提前结转收入是否一定 对公司不利？
62、只考虑土增税的情况下，工规证越少越好吗？
六、营销计划
63、营销排期对税收的影响
64、什么叫跳档？哪些税种存在跳档？
65、所有累进税率的税种都需要规避跳档吗？
66、因售价增加出现土地增值税跳档时，是否要调低售价？
67、土地增值税清算后尾盘物业销售对土地增值税的影响
第四节：开发预售阶段（财务、营销） 5个案例
一、特殊销售
68、限价限签情况下拆分房款有哪些方式？存在什么风险？
69、公寓返租形式如何降低税负？
70、销售佣金如何计算限额扣除？
71、销售佣金超限额时如何处理？
二、营销活动
72、营销活动中向客户赠送的礼品，是否需要扣缴个人所得税？（四种情况）
73、营销活动赠送礼品，增值税如何处理？视同销售？进项转出？（四种情况）
74、买一赠一如何开具发票？
75、营销活动赠送礼品，企业所得税如何处理？
76、营销活动赠送礼品，土地增值税如何处理？
77、老带新活动是否需要扣缴个人所得税？
第五节：完工清算阶段（财务、成本） 4个案例
78、西部大开发于竣工备案时取得，能否追溯调整预售年度的所得税？
79、多项目或分期开发的房地产公司，对享受西部大开发优惠有何影响？
80、实践中享受西部大开发优惠存在哪些困难？
81、竣工时发票未取得，如何计算汇算清缴中应纳税调增的预提成本？
82、竣工时尚未完成工程决算，是否应加快工程决算以增加税前扣除成本？
第六节：其他（融资、财务） 3个案例
83、如何计算关联债资比？
84、房地产企业的关联债资比通常都超过2：1，是否存在风险？
85、如果出借方与借款方不是母子公司关系，是否受关联债资比限制？
86、契约型资管产品（无法人实体）收取的利息能否开具发票？
87、资管产品的增值税由谁缴纳？
88、资管产品的所得税由谁缴纳？原始权益人有无扣缴义务？
89、金融机构的利息通知单能否替代发票作为税前扣除凭证？
90、资管产品中管理人和投资人涉税情况辨析
91、取得公益性捐赠票据时，需要注意哪些导致票据不合规的情形？
【本期课程培训费用】3880元/人次 。（含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等）。
详询：15230818990（微信）佟天成老师
