“从小不努力，长大当会计”。会计这一辈子总是要“活到老、学到老”，既要学会计，更要学税法，会计有会计制度、会计准则所自成的体系，税法有税收制度所自成的体系，每个体系精通已是不易，两个体系的差异乃至调整还要做到犹如周伯通、小龙女左右互搏般灵活自如得心应手，对会计更是难上加难。
会计，离不开对于收入的确认。收入确定相应成本确定就会容易的多。收入确定，既有会计的口径，也有税法的口径，甚至税法增值税和所得税收入的口径还有所不同。
房地产算是较为特殊的一个行业，其收入的确认自带特色。
房地产开发商品房，取消预售，卖的都是现房，也就是竣工后才出售收款，则会计和税务处理就相对容易，商品房交房领钥匙时确认收入即可，无论增值税、企业所得税收入确认都无多大问题，难就难在未竣工的期房销售甚至是楼花销售。
这么多年已习惯于并根深蒂固的按照销售商品收入的确认需要同时满足5个条件来操作（主要还是她和所得税收入确认无限接近）：
（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；
（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；
（3）收入的金额能够可靠地计量；
（4）相关的经济利益很可能流入企业；
（5）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
其中，第一条“风险报酬转移”是最为核心的条件。
为便于会计实践操作，上述复杂的会计语言老樊更喜欢的通俗的确定为（1）销售商品房已网签商品房买卖合同并住建部门备案；（2）商品房项目已竣工备案；（3）已收取全部商品房价款或已办妥按揭手续；（4）已交付，业主已领取钥匙。
税务处理中，增值税可完全按照会计交付时点确认增值税纳税义务发生时间计提增值税销项税额。企业所得税因预收款阶段已确认过企业所得税销售收入，此时仅需调整预计毛利和实际毛利额差额即可，操作并不复杂。
说白了，还是履约时点确认收入，一次性，简单。
二、【进度】履约阶段确认收入
现行收入准则规定，企业应当在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。取得相关商品控制权，是指能够主导该商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益。在判断客户是否已取得商品控制权时，企业应当考虑下列迹象：
（1）企业就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务；
（2）企业已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权；
（3）企业已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品；
（4）企业已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬；
（5）客户已接受该商品；
（6）其他表明客户已取得商品控制权的迹象。
国际财务报告准则对于如何理解资产的控制权也有相关的提示：
（1）使用该资产以生产商品或者提供服务（包括公共服务）；
（2）使用该资产以提升其他资产的价值；
（3）使用该资产以清偿负债或减少费用；
（4）出售或交换该资产；
（5）将该资产作为贷款抵押品；
（6）持有该资产。
现房销售仍不是问题，期房销售则要按照“五步法”模型来确定收入确认的时间和金额。
第一步：识别合同，和新收入准则相关的合同
第二步：区分履约义务
房地产企业在销售过程中需要严格识别合同中存在的多项可明确区分履约义务，严格遵照准则的要求识别确认收入，实践中也非多大问题，毕竟商品房买卖合同都是需网签备案，自有其格式化约定。特殊销售政策下可能需要区分，譬如对于一个购房者，签订有商品房买卖合同和装修合同，或者卖房附赠一个车位，再不就送两年物业费等等，房地产企业应当将其作为单项履约任务并根据单项履约义务的履行时间确认收入也就是各确认各的收入，不过为减少会计税法差异，实践中并未严加区分且也不影响利润额。
第三步：确定交易价格
在整体房地产市场下行的时候，房地产企业会使用分期付款、先租后售或售后包租等形式进行促销，这其中需要考虑涉及融资成分的影响。
此时需要合理估计商品控制权转移时点的客户
现金支付金额与当前合同对价的差额，并在合同期间内按照实际利率法摊销
涉及房地产企业无偿转让政府自建商品或通过非现金方式转让商品时，需要根据非现金对价的公允价值或向其他客户转让商品的单独售价来确定交易价格。
同时确定交易价格时，需要明确企业代第三方收取的款项以及企业预期将退还给客户的款项应当作为负债进行会计处理, 不计入交易价格，如代政府收取的维修基金等费用。
第四步：分配交易价格
企业应当按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。
第五步：收入确认时点或期间。这也是核心问题，时点确认就是验收交付，期间确认就是完工百分比，那么，如何界定是时点确认还是期间确认？
先界定出收入期间确认条件，满足下列其中之一即可：
①在合同履行过程中，客户收到且消耗企业履约所带来的经济利益。
②资产已由客户控制。
③合同履行过程中的产出商品，不可替代用途，且企业有强制付款请求权。
如果履约义务不符合在一段时间内确认收入的条件，则企业将在某一时点（控制权转移即交房时）确认收入。
首先看第一个条件，在合同履行过程中，客户收到且消耗企业履约所带来的经济利益。该条件房地产企业能否满足呢？显然不能，譬如现在全国都在保交楼，说明开发商并未按照合同约定保质保量按期交房，购房者（除收获了满满闹心外）并不能在开发商建造住宅的同时就取得经济利益，因此，该条件对销售期房不能适用。
再看第二个条件，客户能够控制企业履约过程中在建的商品。
说实在的，客户要是能控制就好了，就不会有这么多的烂尾楼，就不会劳烦各级政府托底救市了，譬如某大精装房销售，为完成交付，简装乃至毛坯都准备交房，客户爱收不收，这已不是能够控制了，被动控制还差不多。所以该条对期房销售也不适用。
第三个条件，企业履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且该企业在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。
这条也是判断房地产企业销售期房是否能够按时段确认的关键条款，但也是最具争议的条款。主要就是这个“不可替代用途”怎么理解，老樊总感觉这个会计改革都是为了越来越不好理解最终都完全变成了主观判断。“不可替代用途”作为限制性条款按照主流观点可从两个方面来理解。
第一，指的是合同条款的限制，比如交易双方签订合同，合同条款约定限制商品只能卖给该客户，而不能再卖给别的客户。
第二，指的是商品本身的实际使用限制，比如商品可能具有很强的专用性，按客户的要求，商品生产出来就只能客户独家使用，属于为客户定制的，如果再想卖给别人，可能就需要改动，但改动的成本可能又很大，并不符合成本效益原则。
显然，期房销售并不满足不可替代用途中的第二种情形，除定建房、代建房外，客户退房并不影响房地产企业的二次销售。
但对于不可替代用途中的第一种情形，预售住宅其实是满足的。原因在于，当开发商与购房者签订预售合同后，合同中通常已经约定了住宅楼具体的单元门号，开发商也不得擅自变更合同或以其他单元替换，这其实体现的就是一种合同条款限制，当然也会使得预售的住宅具有不可替代用途，不过也依然不能完全实现该企业在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项（代建工程倒是有可能，商品房开发够呛），因此，大多数情况下，房地产企业预售商品房业务其实并不能按时段确认收入，而应当在履约的时点（交房）时一次性确认收入为宜，也更能减少税法和会计收入确认中的南辕北辙。
故除定建房、代建房等具有明确限制性条款（譬如坚决不退房）的合同外，一般意义上的商品房销售老樊不主张按照履约进度确认收入。
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