原创 虎虎修道 荡秋千的柴犬 2025年12月23日 11:45 浙江
万物之始，大道至简，衍化至繁。————老子李耳《道德经》
最近学习税务师的时候遇到一个很大的问题，就是学了土地增值税的计算如何如何紧接着就忘，这样的效率也是没谁了，这怎么行，必须补上这个漏洞。
房地产企业转让新开发房地产扣除项目：
（1）取得土地使用权所支付的金额
土地价款；缴纳的相关费用（登记、过户手续费和契税等）
（2）房地产开发成本
土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用
土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。
（3）房地产开发费用
销售费用、管理费用、财务费用
1.财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5％以内计算扣除。
2.凡不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用的扣除按取得使用权所支付的金额及房地产开发成本的10％以内计算扣除。
（4）与转让房地产有关的税金
三项附加税
（5）加计扣除。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20％的扣除。
以下是房地产开发企业转让新开发房地产需要注意的点：
（1）对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20％以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。
（2）对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20%的扣除。这可以使从事房地产开发的纳税人有一个基本的投资回报，以调动其从事正常房地产开发的积极性。
（3）对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款，交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，其目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。
即对于房地产开发企业未进行开发即转让的情况，不能享受加计20%扣除的优惠。
对于（1）和（3）中有段话中土地使用权时支付的地价款和交纳的有关费用的分开号分别用顿号和逗号区分，我觉得应该是未进行开发即转让，这个扣除的地价款和费用不应该相关，这是因为房地产企业开发房地产的行为具有投资性，那么（3）中用了逗号也就当之无愧。并且（1）用了顿号把这两项并列可以简化计算过程。
对于（1）和（3）中有段话中土地使用权时支付的地价款和交纳的有关费用的扣除项（3）多了“仅允许”这个条件，用来形容扣除的项目少并且可以扣除的项目不得加计抵扣20%。
其他企业转让新开发房地产扣除项目：
房地产开发企业对于其他企业转让新开发房地产来说，扣除项目少了与转让房地产有关的税金中的“印花税”，却多了一项加计扣除20%的绝对优势。对于这个解释也是众说风云，我认为这并不困难，毕竟房地产开发企业销售房子是主业嘛，这些“印花税”费用都能扣除也是不小的问题，这也就不符合税法上认为能够扣除的合理的费用。
转让旧房扣除项目：
（1）取得土地使用权所支付的金额
同房地产开发企业
（2）旧房及建筑物的评估价格
1.重置成本价乘以成新度折扣率
转让旧房及建筑物的，在计算其增值额时，允许扣除由税务机关参照评估价格确定的扣除项目金额（即房屋及建筑物的重置成本价乘以新都折扣率后的价值），以及在转让时交纳的有关税金。这主要是考虑到如果按原成本价作为扣除项目金额，不尽合理。而采用评估的重置成本价能够相对消除通货膨胀因素的影响，比较合理。
对于个人购入房地产再转让的，其在购入环节缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素。
2. 纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
计算扣除项目时“每年”是指按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。这样的规定不仅可以简化计算，而且可以避免因为购房时间的长短发生的争议。
对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。因为契税是不变的。
3.对转让旧房和建筑物，即没有评估价格，又不能提供购房发票的，税务机关可实行核定征收。
（3）与转让房地产有关的税金
三项附加税和印花税
（4）评估费
土地增值税的税率是如何规定的？
土地增值税采用四级超率累进税率，最低税率为30%，最高税率为60%。超率累进税率是以征税对象数额的相对率为累进依据，按超累方式计算和确定适用税率。在确定适用税率时，首先要确定征税对象数额的相对率。即以增值额与扣除项目金额的比率（增值率）从低到高划分为4个级次：即增值额未超过扣除项目金额50％的部分；增值额超过扣除项目金额50% ，未超过100％的部分；增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的部分；增值额超过扣除项目金额200％的部分，并分别适用30％、40％、50％、60％ 的税率。
土地增值税4 级超率累进税率中每级增值额未超过扣除项目金额的比例，均包括本比例数。如增值额未超过项目金额50％的部分，包括50％在内，均适用30％的税率。
土地增值税以转让房地产的增值额为计税依据，并实行四级超率累进税率，对增值率高的多征税，增值率低的少征税，充分体现对过高增值收益进行有效调节的作用。此政策抑制炒买炒卖“地皮”、“楼花”等牟取暴利的投机行为，防止扰乱房地产开发和房地产市场发展的行为。
土地增值税的征收范围：
根据《条例》的规定，凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为都应缴纳土地增值税。由此可见土地增值税的征收范围并不包括转让集体土地使用权，这是因为，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。未经国家征用的集体土地不得转让。如要自行转让是一种违法行为。对这种违法行为应由有关部门依照相关法律来处理，而不应纳入土地增值税的征税范围。
土地增值税的减免税政策规定主要有哪些？
（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的（含20% ) ，免征土地增值税。但增值额超过扣除项目金额20% 的，应对其全部增值额计税（包括未超过扣除项目金额20％的部分）。这是考虑到我国人民居住条件仍然较差，对建造普通标准住宅而增值较低的予以免税，而对增值较高的就全部增值额征税，有利于控制普通标准住宅售价，促进和保证其健康发展。
（2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。这是因为，政府在进行城市建设和改造时需要收回一些土地使用权或征用一些房产，国家要给予纳税人适当的经济补偿，免予征收土地增值税是应该的。
（3）因城市市政规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产而取得的收入，免征土地增值税。根据城市规划，污染、扰民企业（主要是指企业产生的过量废气、废水、废渣和嗓音，使城市居民生活受到一定的危害）需要陆续搬迁到城外，有些企业因国家建设需要也要进行搬迁。这些企业要搬迁不是以营利为目的，而是为城市规划需要，存在许多困难，如人员安置、搬迁资金不足等；而且大都是一些老企业，这个问题就更突出。为了使这些企业能够易地重建或重购房地产，对其自行转让原有房地产的增值收益，给予免征土地增值税是必要的。
