【东方税语】自然人出租与转让土地使权代开专票大不同

原创  2017-11-09     东方税语    东方税语
 
                    
                   

【问题】自然人出租土地使用权适用税目是什么？征收率为多少？可以代开专票吗？

答：根据财税[2016]47号文件规定，纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。按上述文件规定，自然人出租土地使用权应适用不动产经营租赁服务税目，适用税率为11%，征收率为5%。

根据《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知》（税总函〔2016〕145号）规定，纳税人销售其取得的不动产和其他个人出租不动产，申请代开发票的，由代征税款的地税局代开增值税专用发票或者增值税普通发票。增值税小规模纳税人销售其取得的不动产以及其他个人出租不动产，购买方或承租方不属于其他个人的，纳税人缴纳增值税后可以向地税局申请代开增值税专用发票。不能自开增值税普通发票的小规模纳税人销售其取得的不动产，以及其他个人出租不动产，可以向地税局申请代开增值税普通发票。申请税务机关代开增值税专用发票地税局代开发票部门通过增值税发票管理新系统代开增值税发票，系统自动在发票上打印“代开”字样。

因此根据税总函〔2016〕145号规定，自然人出租土地使权，承租方不属于其他个人的且该自然人缴纳增值税后可以申请代开增值税专用发票或普票，征收率5%（应纳税额=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%）。

【问题】自然人转让土地使用权适用税目是什么？征收率为多少？可以代开专票吗？

答：根据财税[2016]47号文件规定，纳税人转让土地使用权适用销售无形资产税目，适用税率11%，征收率为3%。

同时根据财税[2016]47号文件规定，纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

根据以上文件规定，自然人转让土地使用权按销售无形资产税目征税，适用征收率3%或5%，不管购买方是否为自然人均不得代开增值税专用发票，只能代开增值税普通发票。

总结：通过对自然人出租土地使权和自然人转让土地使用权的分析我们可以看出，自然人出租土地使权如果承租方为一般纳税人的情况下可以索取增值税专用发票，而转让土地使用权则是不能取得专用发票的。

建议：补充完善转让土地使用权的增值税抵扣链条。

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