根据上述规定,房地产开发企业发生视同销售行为主要会涉及增值税视同销售问题、土地增值税销售销售问题与企业所得税视同销售问题,在了解三项税种视同销售的规定情形及确认视同销售收入的方法后,为了便于理解掌握,小编以土地增值税视同销售为例,为您具体分析企业自行确认视同销售收入的方法。
例如:A房地产开发有限公司主要从事普通居民住宅与高端别墅开发销售业务,其所开发的楼盘项目分为高端别墅A型、高端别墅B型;普通住宅C型、普通住宅D型。2018年5月该公司将一栋A型高端别墅抵偿所欠工程施工方施工款2200万元。该公司销售数据统计,每栋A型高端别墅2016年平均价格为1900万元、2017年平均价格为2200万元、2018年1—5月平均价格为2500万元。每栋B型高端别墅2016年平均价格为1700万元、2017年平均价格为2100万元、2018年1—5月平均价格为2300万元。普通住宅C型与普通住宅D型价格近几年较为平稳,平均每套售价为220万元。那么,针对抵偿工程欠款的A型高端别墅,A房地产开发有限公司如何确定其视同销售收入金额呢?
根据国税发〔2006〕187号规定,企业自行确认土地增值税视同销售收入额应符合“按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定”的要求。因此,可以按照以下五个步骤分析:
第一步、明确选取的销售价格数据必须来源于本企业;
第二步、明确选取的抵债高端别墅销售价格数据来自于同一销售地区;
第三步、确定满足同一年度销售条件——即应选择2018年销售价格数据;
第四步、确定同类开发产品条件——即选择A型高端别墅销售价格数据;
第五步、选取加权平均价格——2018年1—5月平均价格为2500万元。
经过上述步骤,该房地产开发公司将一栋A型高端别墅抵偿2200万元工程欠款。按照上述视同销售收入确认的方法与顺序,实则应该按照2500万元确认土地增值税视同销售收入。