经济适用房、限价房和危改房计税毛利率3%，如何适用？

 你品你戏品  2020-03-28

2020年3月24日，深圳发布了《关于房地产开发经营业务企业所得税计税毛利率等有关问题的公告》（公告〔2020〕1号），原文件请左下角点击【阅读原文】。

1

一、核心内容有四个方面

1号公告，最直观的内容就是：20%改15%。一是销售未完工开发产品的计税毛利率由特区内20%、特区外15%，统一改15%。二是视同销售的成本利润率由特区内20%、特区外15%，统一改成15%。

上述文件内容通俗易懂，而另外两条内容值得思考。一是文件所述深圳市辖区内，是否包括深汕特别合作区？二是如何理解什么是经济适用房、限价房和危改房？

这两条值得思考的内容中，深圳市辖区内是新增的，之前文件是用特区内和特区外表述。而经济适用房、限价房和危改房这条内容，没有修改，之前的文件就一直存在。只不过是本次文件将20%改成15%的同时，把如何理解经济适用房、限价房和危改房这个问题又给带出来了。

2

二、如何理解：深圳市辖区内？是否包括深汕特别合作区？

深汕合作区属于一块飞地。如果按照行政区划的概念，深圳市包括：罗湖、福田、南山、盐田，这4个属于之前文件指的原特区内。龙岗、坪山、光明、龙华、宝安、大鹏，这6个属于之前文件指的原特区外。

深汕特别合作区在汕尾市行政区划内。而文件说的是：深圳市辖区内。这个辖区是指行政区划还是税务管辖区划？如果按行政区划，好像不属于深圳，因为深圳好像只是代管深汕特别合作区。

如果按税务区划，那可能就包括。因为在深圳官网的主页办税地图里，包含了深汕特别合作区。所以，个人的理解是：这个文件的深圳市辖区内，是否应该包含了深汕特别合作区？关于行政区划的内容来自百度搜索，关于税务管辖问题，以主管税务机关为准，如果理解有错，还请留言提醒修改。

3

三、如何理解：经济适用房、限价房和危改房？

这里有三个名词：经济适用房、限价房、危改房。这些措辞，感觉属于很久远之前才有的事情。现在只听说过安居型商品房、人才住房等等。

2018年，深圳住建部门发布了《深圳市经济适用住房取得完全产权和上市交易办法》，整个文件讲的是经济适用住房，而不是经济适用房。两者到底是不是同一个内容？就像我研究土地增值税文件中的普通住宅和普通标准住宅一样，研究来研究去，发现普通住宅就是普通标准住宅。

虽然并未得出什么是经济适用房的定义，但是得出了两个其他的结论。一是经济适用房的定义可能由住建部门确定，二是经济适用房的房产证应该和商品房不一样，因为住建部门的文件讲到办证时，指出经济适用住房为非市场商品房。

2010年，深圳人大常委会发布了《深圳市保障性住房条例》，该文件第三条指出，保障性住房是指政府投资建设或者通过其他途径筹集的，以限定的标准和价格，向符合条件的住房困难家庭和单身居民出租或者出售的住房，包括廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、安居型商品房等多种形式。

2007年，七大部委发布了《经济适用住房管理办法》，文件第二条规定，经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。

综上2007、2010、2018年的文件，是否可以得出两个结论：一是1号公告的经济适用房就是指经济适用住房。二是经济适用住房的三个条件是：限定面积、限定价格、限定低收入群体。

接下来，什么是限价房？百度百科的解释是：限价房，又称限房价、限地价的“两限”商品房。是一种限价格限套型（面积）的商品房，主要解决中低收入家庭的住房困难，是目前限制高房价的一种临时性举措，并不是经济适用房。

按照上面限价房和经济适用房的解释，两者的区别是：1、经济适用房是限价的，但不是限价房。2、限价房是商品房，不是经济适用房。

最后，什么是危改房？解释这个问题之前，我在网上找到了一个关于自有形式住房的定义。自有形式的住房包括安居房（含准成本房、全成本房、社会微利房、全成本微利房）、房改房、经济适用住房等政策性住房，集资房，拆迁安置房，军产房，商品房，自建私房等。

从上文看，经济适用住房和商品房都属于比较大的类别，而危改房不属于大类，可能在某个大类里面，类似于限价房在商品房的范围。百度的解释是，危改房为定向房源，定向出售。仅提供给危改家庭住户，属于保障性住房，参照经济适用房建设和管理。