一个二手房购房者困惑：都说房价降了 咋没感觉

　　淘了一年多房，依旧空手而归。一个二手房购房者的困惑——都说房价降了，我咋没感觉

　　2012年，杭州的楼市似乎被扑天盖地的降价潮笼罩。但满怀欣喜想借这波降价潮选购婚房的王小枫(化名)却很失望：我看中的二手房怎么都没降？

　　王小枫在平海路上班，一直在永丰巷租房。以单位为中心，王小枫将二手房挑选范围划定为：南到解放路，北到体育场路，东到环城东路，西到环城西路。这个范围是正宗的杭州老城区。因为打算用作婚房，虽说购房预算只有150万元，但1995年前的二手房因为太旧，没入王小枫的眼。也就是说，她想买的二手房，必须是1995年之后交付的。

　　2010年底，杭州的楼市刚“入冬”，王小枫便开始看房。仙林苑、白泽弄、竹竿巷、宝善桥、艮园、树园、永康苑……前前后后看的房子也不下二三十套。但由于市面上挂出的所谓降价二手房大多楼层不理想、户型差，王小枫眼光又高，所以，看到现在，真正看上眼的只有3套。

　　去年上半年，一套南班巷的房子因为超预算，让王小枫擦肩而过。现在想想，这套房也许是最适合自己的。这套房子是4楼的西边套。虽然只有53平方米，但每个房间都有窗。2.6万~2.8万元/平方米的单价，总价137万元。当时，王小枫的购房预算只有130万元。一方面因为超出预算，另一方面因为这套房的西边窗正对着邻居家的墙，感觉不好，王小枫最终“忍痛割爱”。

　　也就是从那时起，王小枫将购房预算由130万元上升到150万元。去年底，她又看了一套学区房。这也是2001年的房子，位于中山路、凤起路交叉口，长寿桥小学和春蕾中学的双学区，6楼，南北通透，两个房间，采光很好。而且，由于这套房子是新装修，可以现成入住。56平方米的房子，房东要价156万元，折合2.7万~2.8万元/平方米。

　　虽说超出150万元的预算并不多，但去年年底时，二手房东调低挂价现象普遍。王小枫想，可能房价真会下跌，就跟房东还了5万元的价格。没想到，房东死活不肯。

　　今年4月，新房价格战全面爆发，中介推荐看房的电话也特别热闹。王小枫想，这时，二手房价该降了吧？她试着又去看了套房。

　　这是套难得让她满意的宝善桥二手房。58平方米，2001年的房子，2楼。这套房子是中间单元的边套，真正南北通透，户型比较方正。更让她心动的是，仅58平方米，竟然隔出了3个房间。中介说，这套房子是因为家里有纠纷，才急售。看了房子，王小枫心想，差不多价格就买了算了。没想到，中介报出的价格让她发懵：175万元。不但远超出150万元的预算，3万多元/平方米的单价也吓了她一跳。中介说，年后由于成交回暖，部分房东又开始涨价。

　　王小枫很奇怪：“不是说现在的房价相比高位都回调了15%~20%吗？那为什么，我看的二手房都没降价？”

　　二手房，好房源的确降得不多

　　随着3、4月份二手房成交量的回升，不少购房者的目光重新又回到了二手房市场。但在看房询价的过程中，却发现与一手楼盘平均20%~30%的降幅相比，二手房价似乎降得不多。那么，真实情况又如何呢？

　　记者发现，去年底至今年的这波降价，二手房降价的面要窄得多。大多数地段、成新度较好的二手房东依旧屏着价，降价房源确实不够多。

　　成交价的确降了，但只是老小区和近郊房

　　4月，根据我爱我家成交价格显示，杭州二手房市场平均成交价为18464元/平方米，与去年同期房价最高峰时相比下降13.22%。

　　哪些二手房在降？从今年4月前十名二手房小区成交榜单上不难发现，基本上是老小区。这些小区的降幅也的确不小。如4月份成交量排名第九的和睦新村，据来自我爱我家、华邦地产这两家占据市场七成成交份额的中介数据，一年时间，房价足足降了20%。

　　但，与各个板块均遭遇价格大战的一手市场相比，二手降价房源量较少且分布不均，多数区域的价格仍然坚挺。

　　每天穿梭于各门店的中原地产住宅部总监王群英感触颇深，“目前降价的二手房主要集中在下沙、闲林、滨江等周边区域。市区范围内，除朝晖、德胜、和睦等老小区外，其他小区并没有集中降价现象。”

　　我爱我家宋文杰近期和市场接触较多。据他的印象，老小区降价房源基本上也是一些户型、楼层有劣势的房子，“好房子基本没怎么降。更别提一些地段好的次新房和学区房了。”

　　成交前十名小区房价跌幅表

　　小区名今年4月成交均价(元/m2) 去年4月成交均价(元/m2) 同比降幅(%)

　　浦沿镇13000 14000 7.14

　　翠苑一区19980 22334 11.8

　　塘河新村16000 19000 15.79

　　濮家新村18515 20444 10.42

　　双菱新村23457 24668 5.16

　　朝晖六区18136 20620 13.70

　　三里新城19000 20000 5.00

　　邮电新村27000 30000 10.00

　　和睦新村16054 19387 20.8

　　闸弄口新村17000 21000 19.05

　　数据提供：透明售房网、我爱我家、华邦地产

　　学区房和次新房，房东价格屏得很牢

　　今年的公办小学取消择校让学区房又火了一把。3月份市场回暖后，一些学区房甚至开始涨价。

　　“学军小学附近的求智弄现在挂牌价都达到3.7万~3.8万元/平方米了，而去年，这里的二手房价也不过在3.5万~3.6万元/平方米。”我爱我家一位经纪人感叹到。据他介绍，自去年以来，求智弄的二手房价一直没跌，今年随着二手楼市整体成交量的放大，不跌反涨。

　　而一些绝对市中心地段的二手次新房，房东价格也屏得很牢。中原地产中山北路店高级经纪人彭琦飞说，西湖文化广场这一带的二手房总体来看，降价房源很少，像中山花园一些朝向不好(朝北)的房源房东才愿意降价出手。记者了解到，这一带小区多数在1995~2000年之间建造，如青园小区、中山北园、西子花园、西湖新城、中北花园、中山花园、大家苑、施家花园等，挂牌价集中在2.3万~2.8万元/平方米。中山花园虽然紧邻运河，但外立面斑驳，内部混杂不少公司，缺乏居住舒适度和安全性，目前朝北的房源一般挂牌价在1.8万元/平方米以下。

　　再看城西。如枫华府第，最新挂牌价为3.2万~3.3万元/平方米，而去年同期成交价也不过2.9万/平方米。“城西一带面积稍大的次新房比如世纪新城、枫桦府第、南都德加、桂花城等，一般面积很大、总价高，年前是有些降价房源，主要因为房东急着用钱。但年后，看房的人多了，有些房东又把价格调上来了。”中原地产德加分行经理马丙念感到很无奈。

　　不降价，不代表就有成交

　　今年二手房的成交量反弹之快的确出人意料。据透明售房网统计，1月杭州二手房签约量仅为429套，而2~4月则分别达1266套、2009套、1743套。

　　市场研究人士认为，一些急于结婚、生子、有学区需要及想工作就近的购房者，在资金允许的情况下更倾向于购买市区二手房，尤其是中心城区内教育、医疗、商业、交通等配套设施相对完善的成熟社区的房源。这使得二手成交量在过去的3个月内明显复苏。

　　不可否认，现在一手房虽然打折风猛烈，但许多是分布在次市中心或城郊结合部，而真正享有成熟生活配套的只有二手房。这才让二手房东们有了扛价的底气。也就是说，二手房渐渐已建立起自己独立的价格体系。

　　但在宏观调控没有放松的市场大背景下，二手房价的居高不下让人难以理解：难道，二手房真俏到不需要降价了吗？

　　不少刚需都感叹，现在的交通实在是太拥堵了，能留在市中心，即使是一套小房子，也比搬到郊区强。但他们在苦苦寻觅理想二手房源未果的情况下，开始将目光转向更加实惠的一手房。

　　二手房的成交数据也说明了高价房源的有价无市：虽说卖相好的二手房问询者多，房东大多不愿降价，但这类房源成交量也是接近于零，最近二手房成交量的放大也是集中于降价房源。

　　所以，千万别以为成交量放大房价就到底了，该降价的还是要降价。