无讼按：因卖方人户口迁出而引发的诉讼，买房人的请求违约金的要求是否能够得到支持取决于：卖房人对于户口迁出之事的认知程度；卖房人对于户口迁出所做的努力；买房人购买房屋的目的；买房人对合同履行情况；居间方对于户口迁出条款的提示及说明情况这五大因素。
文／刘明 北京市昌平区法院 法官助理
本文为作者向无讼阅读独家供稿
| 案情介绍：
2013年5月12日经北京某房地产经纪有限公司提供居间服务，原告王某、张某与被告刘某签署了《北京市存量房屋买卖合同》，约定将被告拥有的位于北京市昌平区东小口镇某小区房屋一套卖给原告，房屋总价款为二百四十万元，合同签订后原告依约交付了定金及首付款，余下的房款由原告向居间机构指定的银行申办抵押贷款，并于2013年7月1日支付至被告银行账户。
被告于2013年6月16日与原告办理了房屋权属转移登记手续，并于次日将房屋交付原告使用。房屋权属转移登记手续办完之后，被告因未能依照合同约定将其户口迁出，原告据此将被告诉诸法院，要求被告将其户口从涉案房屋中迁出和承担相应的违约金。
依据双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》第十条第三款规定：“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起7日内向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过7日未迁出的，自逾期超过1日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金”。
原告认为，被告作为出卖人应在房屋权属转移之日（2013年6月16日）7日内将其户口迁出，然房屋权属转移之后多日，原告多次向当地公安机关查询，被告并未按约将其户口从合同标的的房屋上迁出，原告数次催请未果，至起诉日被告依然未履行户口迁出约定。因此，原告认为被告未依约将其户口迁出不仅违反了合同约定，而且违反了诚实信用原则，给原告的生活造成极大的困扰，理应向原告支付违约金。
在房屋买卖合同纠纷中因户口迁出问题而导致的违约纠纷，原告的诉讼请求基本概括为：1、判令被告将其户口从合同标的房屋上迁出；2、判令被告支付因未按约定将户口从标的房屋迁出而应支付的违约金。
| 司法实践
在司法实践中，要求法院判令被告将户口从合同标的房屋上迁出的诉讼请求，各地法院都不予支持。其原因是关于户口迁出问题，虽然合同中原被告对此进行了约定，但是，这一问题涉及公安机关的具体行政行为和国家的户籍管理规定及落户政策，关于户口迁出问题不属于人民法院受理案件的范围。故法院一般据此对原告的该项诉讼请求不予支持。
然而针对因被告未按约定将户口从标的房屋迁出而应支付违约金的诉讼请求，在司法实践中存在“同案不同判”的情况。笔者认为对于该问题有必要予以深入剖析，分析该类案件的处理应该考虑的相关因素，为审判实务提供参考。
经调研，笔者发现法院支持原告要求让被告承担违约金的理由概括为：原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示且不违背法律规定，应属合法有效。原、被告双方均应根据合同约定的条款全面履行自己的合同义务。关于户口迁出一事，原、被告双方在合同中有明确的约定，被告理应按照合同约定办理户口迁出事宜，被告未按照合同约定的时间将其户口从合同标的房屋迁出，故应承担相应的违约责任。但是根据被告的答辩意见，合同约定的违约金过分高于原告损失的，法院会根据原告的实际损失对违约金进行适当调整。
实践中法院不支持原告要求被告承担违约金的理由概括为：合同双方虽然明确约定因出卖人自身原因导致户口在约定的时间内无法迁出时，出卖人应承担违约责任，但是公民的户口迁移问题涉及国家的落户政策，属于国家行政管理范畴，须在符合相关规定下有公安机关予以办理，非当事人个人意愿所能决定的内容。所以在合同中关于因出卖人自身原因而导致户口在约定时间内无法迁出要承担违约金的约定显失公平。故对于该项诉讼请求不予支持。
｜ 违约金诉求是否支持应具体情况具体分析
然而，笔者认为对于房屋买卖纠纷中户口迁出问题涉及国家的户籍管理政策，属于非卖房人主观意愿所能控制的因素，并且多数情况下原被告是在房地产经纪公司提供居间服务情况下签订标准合同文本，因此对于该项诉求不可一味的予以否定或支持，应该根据卖房人的主观因素、对未迁移户口可控因素、买房人的买房目的等因素为判断依据。具体而言，需要综合考虑以下几个方面：
1、卖房人对于户口迁出之事的认知程度：在房屋买卖合同的洽谈、签订的过程中如果卖方知悉户口迁出的难易程度及涉及到的户籍管理规定及相关政策，在这种情况下仍然承诺在约定的期限内会把户口迁出，那么据此可以推定卖房人对户口迁出的厉害关系有明确的了解并知悉若在约定的时间内迁不走户口要承担的法律责任。那么在这种情况下，如果卖房人在约定的时间内没有完成户口迁出手续，则应当判令被告承担违约责任的法律后果。
2、卖房人对于户口迁出所做的努力：在房屋买卖合同纠纷中虽然卖房人签订了房屋买卖合同，但是如果被告在签订合同时对于户口迁出所涉及的户籍管理规定不知情或不明确，对于户籍迁出的难易程度不了解，并且在合同签订之后积极向公安机关办理户籍迁出问题，但由于户籍管理规定的原因还是没有能够在约定的时间内完成户口迁出手续。
在这种情况下不宜将其归为“因出卖人自身原因”而导致违约的情形。《合同法》第一百一十条规定了当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行的除外情形，可以将其认定为“债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高”的情形。在这种情况下不宜判令卖房人承担违约责任， 如果因出卖人无法将其户口迁出而影响买房人正常生活，从公平原则的角度考虑可以判令卖房人给予买房人一定补偿。
3、买房人购买房屋的目的：对于因出卖人无法将其户口迁出而使买房人买房目的无法实现时，如购房的目的主要是为了落户或为了上学等，买房人可以依据《合同法》第九十四条规定的当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的而解除合同。在卖方知悉户口迁出的难易程度及涉及到的相关落户规定而依然签订合同的情况下，应当让卖房人承担相应的违约责任。
4、买房人对合同履行情况：在房屋买卖合同中，如果买房人不按照合同的约定履行相应的义务，而卖房人依据合同法的规定行使“同时履行抗辩权”、“不安抗辩权”等抗辩权而没有在合同约定的时间内将户口迁出的，在买房人起诉卖房人要求其继续履行合同或承担违约责任时，因缺少法律依据，不宜支持其诉求。
5、居间方对于户口迁出条款的提示及说明情况：根据2011年住建部、发改委、人力资源与社会保障局联合颁布的《房地产经纪管理办法》第21条的规定，房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同的相关内容，并书面告房屋交易的一般程序及可能存在的风险。
因此，在房屋买卖合同中居间方提供居间服务的情况下，居间方对于合同内容应该向委托人进行说明和解释，对于房屋交易涉及到的风险应该书面告知。在房屋买卖合同中关于卖房人户口迁出问题一般都有约定，但由于涉及到国家的户籍管理规定而卖房人对此往往缺乏必要的了解，对其中潜在的违约风险认识不足，因此笔者认为合同中关于户口迁出问题应该属于《房地产经纪管理办法》中提及的“可能存在的风险”。当房地产经纪公司没有对合同内容向卖房人进行说明，对户口迁出涉及到的法律风险没有书面告知的情况下，卖房人可以据此向房地产经纪公司主张违约责任。
（本文仅代表作者个人观点,与任职单位无关）
责编：王莹
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