律师支招：怎样防范对方“一房二卖”

作者：金牙律道律师团/黄婉玲

【案情回顾】

2003年9月彭先生通过男子麦某在珠海购买了一套商品房，后因麦某一再拖延，办房产证的事情就此耽搁了下来。2011年左右，一名叫“李威”的男子突然找上门，称按照法律规定，自己才是该房屋的合法拥有者，并掏出房产证，要求彭先生和家人搬出去。

双方争执不下，彭先生将房地产登记中心、李威、房屋开发商以及早年卖房给他的麦某一并告上法庭，要求法院以及房地产登记中心撤销原来的房产证。

经审理，一审法院称涉案房产在登记至他人名下后，彭先生才“购房”并支付部分房款，彭先生不具备起诉房地产登记中心的主体资格，驳回起诉。另，李威起诉彭先生，要求其退房，经过一审、二审，法院终审已判定彭先生腾退房屋。

【律师点评】

　　金牙律道律师团广州律师林叔权表示，在彭先生购买前5个月，房屋就已经登记至黄姓业主名下，2009年该房产被罗定市法院裁定给第三人李威，同年该中心根据法院裁定，为李威房产办理了过户。该中心在登记时审核了当事人的身份、房地产权证、买卖合同等所需法定资料，登记行为事实清楚、依据充分，程序合法。因此法院支持李威是正确的。

金牙律道律师团广州律师林叔权表同时表示，彭先生也是一个受害人，他可以向当年卖房的麦某主张损失，要求赔偿其当年的购房款以及房屋装修款，同时由于近十几年房价升值很快，他也可以主张卖房人赔偿相关损失，这在法律上是有依据的，有助于保护受害人。

【实务指导意见】

彭先生的遭遇并非个案，在当今房价居高不下，并且还有上涨趋势的情形下，“一房二卖”仍会不断发生。如何防止和避免“一房二卖”的发生？遭遇“一房二卖”后应当如何应对？金牙律道律师团广州律师在下文将作出解答。

一、如何才能防止和避免“一房二卖”的发生？

针对开发商销售的一手商品房，建议采取预告登记。

《物权法》第二十条第一款规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

因此，在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商“一房二卖”，防止和避免其把已出售的住房再次出售或者进行抵押。

需要注意的是，预告登记的有效期并非无限期的。《物权法》第二十条第二款规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。因此，要避免“一房二卖”单单进行预告登记还是不够的，购房者更需要及时办理产权过户，办出自己的产证，才能彻底保证房屋的物权，才能免除后顾之忧。

针对二手房，建议购房者采取以下措施：

一是进行产权调查。交易中心通常备有房屋的原始记录，包含房屋所有的基本信息，如房屋土地状况、产权共有人等。通过查阅以上信息，购房者就可以知道卖房者是否是房屋的所有权人，是否存在一房二卖的可能。

二是提存房屋产权证。签订买卖合同后，若未办理过户手续，房屋产权证仍由卖房者持有。有些购房者看到房屋产权证后，会误认为产权仍为卖房者所有，为卖房者一房二卖提供了便利。购房者可要求卖房者将房屋产权证提存在第三人处，待办理过户时，再从第三人处取出。

三是在交易中心登记后，再向业主支付首付款。这样可以避免某些人将房屋一房二卖后，再诈骗购房者的购房款。

二、发生“一房二卖”后应当如何应对？

发生“一房二卖”后应当如何应对，律师提醒您，关键是要看该房屋的权属状态。

根据我国《物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

从该法律规定中，我们认识到房屋只有在办理登记手续以后，才能真正发生所有权转移的法律效果。如果“一房二卖”发生后，第三人并没有办理房屋登记手续，那么其是不能取得房屋所有权的，此时购房者只要起诉开发商或者二手房卖房者要求其履行房屋买卖合同即可。若第三人已经办理了房屋登记手续，那么房屋就属于其所有，在未有法院判决第三人与开放商或者二手房卖房者之间的房屋买卖合同无效的前提下，购房者是不能取回房屋。此时，购房者应该如何维护自己的权益呢？

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二款规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：......（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”因此，购房者可以要求解除该合同并且要求开发商或者二手房卖房者赔偿损失。

金牙律道律师团广州律师提醒各位购房者，预防是关键。无论是购买一手房还是二手房，在签订房屋购买合同前找到律师，让律师分析合同存在的法律风险并提出修改建议，这样不但能有效防止和避免对方“一房二卖”，更能避免陷入诸如延期交房、延期办证、房不对版、房屋存在质量问题等合同履行风险。另外，如果“一房二卖”已经成为现实，购房者就应当积极收集证据，起诉合同相对方要求其赔偿损失。