作者：王世明，北京大成（厦门）律师事务所
来源：无讼阅读
一、限购限贷背景下房屋买卖纠纷的争议点
近期，因一线城市房屋价格大幅上涨，各地均出台了不同程度的限购限贷政策，以期给房价降温。也正因此，致使各个地方房屋买卖纠纷多发。
但总结来看，纠纷的核心在于下列几个问题：一、限购限贷政策适用的时间点；二、限购限贷政策是否属于不可抗力或情势变更；三、限购限贷政策是否将导致合同无效；四、限购限贷政策下违约责任是否要承担及如何承担的问题。
关于这四个问题，具体分析如下：
首先，限购限贷政策适用的时间点，具体看政策细则的规定。限购限贷政策发布实施，是否将必然导致合同无法履行，并不能直接得出结论。必须先判断限购限贷政策适用的时间点。具体政策可能又分为限购、限贷、限卖、限税费等，具体各政策适用的时间点以及相互之间如何配合衔接，相对而言是比较复杂的。
如厦门市2017年3月25日、2017年3月28日、2017年3月30日连续出台了一系列限购限贷的政策文件。需要特别注意的政策适用时间点为：
1、关于限购的。政策适用的时间点为一手房以合同网签备案、二手房以市不动产登记中心业务收件时间为准，然后具体对应政策发布实施的时间点；
2、关于限贷的。政策适用的时间点为厦门市国土资源与房产管理局信息系统已网签购房合同时间、市不动产登记中心收件时间、在商业银行针对个人住房贷款业务首次查询借款人个人征信报告时间三者，只要有一个在政策发布实施之前，则按原有贷款政策执行；
3、关于税费的。政策适用的时间点为厦门市国土资源与房产管理局信息系统已网签购房合同时间、市不动产登记中心收件时间、在商业银行针对个人住房贷款业务首次查询借款人个人征信报告时间、交易双方签订购房协议且以转账方式支付定金的时间四者，只要有一个在政策发布实施之前的，则按照原有政策收取税费。
司法裁判都是以案件具体情况、结合证据及各方违约情形综合判断，并不单纯以哪一个点进行判断，因此，这种情况下合同是否具备履行的可能性，要具体情况具体分析。
其次，限购限贷政策不属于不可抗力，也不属于情势变更原则。笔者以“房屋买卖合同纠纷”“限购”“限贷”为关键字，在无讼案例库进行检索，按二审、再审、民事选取了自2011年以来、在无讼案例库能检索到的全国案例共计50个左右。经笔者梳理，法院对限购限贷政策的倾向性意见为：限购限贷的政策并不属于不可抗力或情势变更。
再次，限购限贷的政策不影响合同效力。这个问题目前来说应该没有争议，因为按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条规定，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，但限购限贷政策显然不属于法律和行政法规，因此限购限贷政策并不影响合同效力。笔者检索的案例，几乎都认定买卖双方签订的合同，属于真实意思表示，不违反法律及行政法规规定，合法有效。但需要注意的是，在限购限贷政策实施后，为规避限购限贷政策，一方与他人借名买方产生的委托关系，将可能因损害社会公共利益被认定无效。
最后，如因限购限贷政策导致合同确属无法履行的，合同解除，一般不承担违约责任。但这个需要结合个案具体情况判断。如判断一方不能履行合同是否确实是由限购政策导致，或确实因限购导致按揭贷款无法办理、也无其他经济能力支付剩余购房款等情况的。具体笔者梳理了部分有代表性的裁判观点，详见后文裁判观点梳理。
虽然最高人民法院在其《全国民事审判工作会议纪要》（法办【2011】442号）（以下简称《审判工作会议纪要》）第20条中表示“房屋买受人在合同签订后由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权转移登记的，买受人以不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现为由，请求解除合同，返还所支付的购房款和定金的，可以支持。”
就该条规定，我们需要注意两个问题：一是房屋买受人不承担违约责任的前提是，限购限贷政策实施前双方已经签订了买卖合同。如果合同签订在限购限贷政策实施以后，则推定买方明知限购限贷政策，这种情况下买方不具备履行合同的资格，仍然签订合同的，合同解除将承担违约责任；二是，法院在司法审理中对于因不可归责于双方当事人的原因致使合同目的无法实现的判断，并非仅仅看是否有限购限贷政策，而是重点在于判断根据限购限贷政策是否导致一方确实无法继续履行合同或确实不具备履行合同的可能性。如果一方在限购限贷政策实施前即存在迟延履行的违约责任的，限贷限购政策即便致使合同目的无法实现，该方也将承担违约责任。
另外需要注意的是，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条特别作出了规定，“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”笔者认为该司法解释的适用范围仅限于房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同（该司法解释第一条规定），也即我们通常所说的一手房买卖，二手房买卖并不适用该司法解释。
因此，就因限购限贷导致按揭贷款无法办理的，并不一定有权解除合同，只有在限贷政策导致一方确实不具备履行合同的能力的情况下，一方方可主张解除合同，而且需要结合个案具体进行判断。如合同在约定按揭贷款的同时，约定按揭贷款无法办理时应按其他方式支付剩余房款的内容，或按揭贷款无法办理并不足以造成一方无法履行合同的，将无权解除合同。
关于如何承担违约责任的问题。《全国民事审判工作会议纪要》（法办【2011】442号）规定在因政策调整导致房屋买卖合同解除后，“对购买基本住房或改善性住房的，出卖人在解除合同后请求买受人赔偿损失的，原则上不予支持；对购买投资性住房的，出卖人在合同解除后请求买受人承担相应补偿责任的，人民法院应当依据公平原则进行处理，合同约定定金的．补偿数额原则上以定金数额为限，没有约定定金的，原则上不超过合同标的额的10%；对购买投资性住房的，应依据合同法的相关规定处理。”
这个规定对于按照所购房屋是否属于基本住房的具体情况，分别规定了损失或违约金的承担比例。但需要注意的是，购买首套或出售第一套并欲购置另一套作为改善型住房的，司法裁判一般倾向认定属于解决基本住房需求的，一方主张违约金的，法院一般不支持。超过第二套住房的购买行为，司法裁判观点一般认为，会倾向认定属于投资性住房。
但总之，个案情况虽然看起来差不多，但细节存在诸多不存，可能细微的差异，就会导致案件不同的处理方式及结果，建议遇到问题时，交给专业人士处理委托。
二、限购限贷背景下全国各省市二审及再审关于房屋买卖纠纷的代表性裁判观点
1、限购限贷政策出台后签订的房屋买卖合同，因买方属于限购限贷对象致使房屋无法办理贷款和过户手续的，并不免除买方未能履行合同的违约责任；合同卖方明知该方属于限购限贷对象仍然出售房屋的过错，并不构成免除买方违约责任的理由；但基于公平和诚信原则，卖方存在过错的，将会对买方因此产生的违约金调低。
裁判观点：
在本案中，根据本院查明的事实，涉案合同无法继续履行的原因是丁晶瑜属于限贷限购对象，无法办理银行贷款和房屋过户手续。丁晶瑜不能按照合同约定履行义务，构成违约，应当承担违约责任。……
本院认为，按照我国合同法的规定，合同当事人是否应当承担违约责任，主要看当事人是否按照约定履行了合同义务，而不是当事人在主观上是否存在过错。丁晶瑜未能按照约定履行自身的义务，即应当承担违约责任。邓蓉对丁晶瑜属于限贷限购人员情况的明知，不能成为免除丁晶瑜违约责任的理由。
案例来源：（2012）深中法房终字第1639号——丁晶瑜与邓蓉房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
2、如合同对于限购政策进行明确约定和提示，买方在不具备购买资格的情况下仍然签订买卖合同购房，后无法履行致使合同解除的，并不免除买方的违约责任。
裁判观点：
一审法院：
张后保、李颖作为完全民事行为能力人，对其作出的民事法律行为应尽到注意义务，故其在签订该合同前有义务去了解相应的购房政策以预判其自身条件是否具备购房资格，更何况签订该合同时，其中的“特别告知(二)”以及“补充条款(二)”载明了上海市的限售政策以及违反限售政策的法律后果，张后保、李颖在此情况下仍然选择签订合同，则应负有按约履行的义务。签约后张后保、李颖因不具备购房资格而无法履约，构成违约。
二审法院：
被上诉人因疏于了解本市房屋限购限贷政策，导致合同无法履行，故被上诉人系违约方，应承担违约责任。
案例来源：（2016）沪02民终4725号——侯泽与张后保、李颖房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
3、限购限贷政策出台后、政策细则出台前签订合同，后因政策细则出台并执行致使买方无法办理贷款的，如买方不存在其他违约情形的，不承担违约责任。
裁判观点：
二审审理过程中，本院向吴某就涉案房产申请贷款的经办人时任某银行福华支行个人贷款部客户经理的吴某俊调查，其陈述吴某是在2010年国庆假后向银行申请贷款，因吴某已有两套住房贷款记录，故该贷款申请予以退单，另外，其陈述虽然深圳市人民政府办公厅于2010年5月5日就发布了《深圳市贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的意见》，要求商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套房及以上住房贷款，但因为要根据银监会的实施细则来执行上述政策，银行实际从2010年10月才开始严格执行上述政策。
……
本院认为，深圳市于2010年5月5日就发布了《深圳市贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的意见》，要求商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套房及以上住房贷款。本案中，吴某及其家庭已有过两套住房的贷款记录，故无法取得涉案房产的贷款申请，故涉案合同因政策的颁布而不能继续履行，合同不能履行不可归责于双方当事人，现双方当事人均同意解除涉案合同，合同的解除不可归责于任一方当事人，蔡某应将其收取的定金退还吴某，因原审第三人某地产代理（深圳）有限公司已将其代收的定金1万元直接返还吴某，故蔡某还应退还吴某定金14万元。
案例来源：（2011）深中法民五终字第1301号——上诉人蔡某与被上诉人吴某房屋买卖合同纠纷民事判决书
4、如签订合同后，买方履行合同存在违约的，再以限购限贷政策主张不承担违约责任的，法院将不予支持。
裁判观点：
依据现有证据能够证明，被上诉人在合同履行过程中，因杨辉与哈平平离婚、“新国十条”出台后限购、限贷政策的实施等原因，不愿意继续履行合同的意愿明显，且没有证据证明其支付首付款而上诉人拒绝接受，因此原审法院认定被上诉人构成违约，符合法律规定。
案例来源：（2013）宁民终字第3572号——上诉人哈平平与被上诉人夏小毛房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书
5、因限贷限购政策致使买卖双方无法签订正式《商品房买卖合同》的，开发商在市场地位、政策了解、风险控制等方面均优于购房者，因此购房者不应承担无法签订合同的违约责任。
裁判观点：
本院认为：本案争议的焦点在于蓝少珍、罗劳荣（以下简称购房人）所交之定金应否退还。单从《认购书特别条款》第八条的文字来看，似乎定金不予退还是毋庸置疑的。但本院以为，对合同双方权利义务的确定、合同条文的解释，应当将双方放到具体的交易环境中去审视，并从公平合理、社会正义的视角来做出利益衡平的考量。本院现就此做如下分析：
一、从对信息的掌握来看。限购政策属于临时性的行政管理行为，它是特殊时期的产物，不同地区、不同时期内容各不相同，现在就已经有部分城市放宽、甚至取消了限购政策。信业公司（以下简称开发商）作为专门从事房地产经营的企业，在每一次交易中都面临对限购政策的把握，故相对于购房人，其对于限购政策具有更权威、更准确、更及时的掌握。因此，在限购政策的把握方面，双方存在信息的不对称。从这个角度来讲，在执行限购政策方面给予开发商更多的责任也是题中应有之义。
二、从违约责任的立法本意来看。法律设定违约责任的目的更多地是为了促使当事人诚实履约，惩罚不是主要目的。限购政策是一种非市场的行政管理行为，与当事人的自由意志无关，与当事人的诚实履约无关，因此，应尽量避免当事人因限购政策导致承担违约责任的不利后果。
三、从情理上来看。如果购房人明知自己不具备购房资格，又怎么能签订“定金做违约金处理”的合同条款？这显然不符合常理。之所以如此，只能有两种解释，一种是购房人自己误以为具备购房资格，另一种就是开发商的售楼人员促使其相信具备购房资格。无论是何种情形，购房人都对其购房资格存在误解，重大误解的合同依法可撤销。
四、从公平合理的角度来看。开发商未能将房屋出售给本案购房人，丧失了一次交易机会，但开发商知晓购房人没有购房资格很及时（签订《认购书》18天后就发出了《解约通知书》），完全可以另售他人，并没有造成实际损失。在此情况下，开发商没收定金显然对购房人是不公平的。房地产开发企业应该通过诚实经营实现利益最大化，而不应该通过签订自己单方面制作的格式合同损害他人而获利。
五、从平等保护当事人合法权益来看。在近几年我国房地产业狂飙突进的发展过程中，房屋交易是典型的卖方市场，一般而言，购房人与开发商相比处于弱势的地位，其谈判合同条款的能力极为有限，这是众所周知的事实。开发商利用自身优势，制作一系列于自身有利的合同文本，这本来无可厚非。但法院在审理此类合同纠纷案件时，必须考虑到双方当事人在签约、履约过程中的实际地位，唯有此，才能真正平等保护双方当事人的合法权益。
具体到本案而言，开发商的销售人员祝佳惠与购房人的一系列交流，包括短信、电话录音、通话清单等，都说明了祝佳惠在促成本次交易中所起到的重要作用。如果开发商真以诚信之心解决问题，此等小事何须如此煞费周折？综合上列诸多因素，本院认为，开发商应将其收取的30000元定金退还给购房人。
案例来源：（2014）穗中法民五终字第2235号——蓝少珍、罗劳荣与广州市番禺信业房地产发展有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
6、合同签订后，国家或地方政府出台的限购限贷政策并不属于情势变更或不可抗力。因限贷政策致使买方无法办理按揭贷款的，如合同或补充协议约定其他履行方式的，合同应继续履行。
裁判观点：
本案中罗彩芬主张因受限贷政策影响，无法办理按揭贷款，无力一次性支付余款，近而主张合同目的落空。对此，本院评述如下：首先，限贷政策出台于本案所涉合同签订之后，限贷政策对合同双方当事人均不构成不可抗力或者情势变更。其次，对于不能顺利办理按揭贷款后，合同如何履行。双方在签订合同时已经有所预见，并且在补充协议中作了明确约定。
案例来源：（2014）浙杭民终字1909号——罗彩芬与浙江保利房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
7、在合同实际履行过程中出现未约定的税费的，若因实际成交价超过评估过户价格的，因此增加的税费应由法定纳税人来承担。
裁判观点：
刘永祥请求沈翠媚承担比按评估过户多出的税费，本院认为，房屋交易的税费承担应根据相关法律法规规定来确定，双方当事人在《房地产买卖合同》中仅对按评估过户产生的税费负担作出了约定，在实际履行中，若因实际成交价超过评估过户多出的税费应由法定纳税人来承担。
案例来源：（2014）深中法房终字第956号——刘永祥与沈翠媚房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
8、合同约定交易中产生的全部税费（含因政策调整须缴纳的新增税费）由买方承担，但因卖方迟延履行（违约），在该期间国家出台限购政策致使税费增加的，买方可要求卖方承担新增的税费。
裁判观点：
二人合同中虽约定新增税费由孔晨光负担，但依据约定与客观事实，双方能在“京十九条”施行前完成房屋过户或网上签约，由于张阔自身原因导致合同迟延履行，在此期间由于国家政策调控导致税费增加，孔晨光主张继续履行合同，并要求违约方承担增加税费的，法院应予支持。
依据法院调查的情况，诉求涉及的新增税费的情况由于纳税抵扣项目的原因并不能计算出具体数额。鉴于个人所得税应向出卖人征收，且双方之间尚有剩余房款未支付，法院应判定本合同继续履行，张阔有义务配合孔晨光办理房屋的过户登记，而在“京十九条”前后个人所得税的差额由张阔负担。
案例来源：（2014）一中民终字第5340号——张阔与孔晨光等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
9、合同签订后，因为限购令导致买方首付款超过合同约定的首付款，致使买方确实无法继续履行合同的，如无其他违约情形，买方可要求解除合同、返还已支付款项，无法履行合同一方不承担违约责任。
裁判观点：
根据双方合同约定，帅xx需支付的首期款为50万元。在“限贷令”发布后，帅xx需支付的首付款金额约为75万元，已经超过合同约定的金额。帅xx在首期款支付的期限届满前与陈xx、郭xx协商宽限履行期限，遭到陈xx、郭xx的拒绝并起诉要求帅xx承担违约责任。关于帅xx没有支付首期款是否违约的问题，本院认为，双方签订合同是约定的是支付50万元的首期款，在合同期签订后，中国人民银行出台了“限贷令”，根据“限贷令”的规定，帅xx需支付首期款的金额约为75万元，已经超过合同约定的首期款金额。帅xx随后就此问题与陈xx、郭xx积极沟通，但遭到陈xx、郭xx的拒绝。
从本案的实际情况看，合同不能履行的原因不可归责于帅xx，也不可归责于陈xx、郭xx，陈xx、郭xx应将收取的定金返还帅xx，原审判决xx地产代理（深圳）有限公司返还定金，帅xx没有上诉，本院予以维持。
案例来源：（2011）深中法民五终字第1182号——陈xx、郭xx与帅某某、xx地产代理（深圳）有限公司房屋买卖合同纠纷案件二审民事判决书
10、合同签订后，如因限购限贷政策致使买方首付款增加，但并非确属买方无法履行合同情况的，买方仍然应当支付合同剩余款项并继续履行合同；如双方同意解除合同，则该方将承担违约责任。
裁判观点：
一审观点：
何柏清称其之所以未支付剩余房款，系因为国家发布新的房地产调控政策，提高了购房首付比例，而其无力支付增加的首付款，故其未支付剩余房款系因调控政策所致，不构成违约。对此，原审法院认为，虽中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，对贷款购买商品住房的首付款比例调整至30％及以上，该通知确实会对购房者申请银行贷款形成一定影响，但并非当然地可免除何柏清依约支付房款的义务。
首先，依商品房买卖合同之约定，何柏清应于签订合同当日即（2010年9月17日）即向贷款银行提供办理贷款所需全部资料并办妥相关贷款手续，此时，上述通知尚未发布，何柏清的购房首付款比例尚符合贷款政策。若何柏清积极配合银行，提交相应资料，尚有可能在2010年9月17日至2010年9月29日期间办理好相应贷款手续。
其次，即使何柏清未能在2010年9月29日前办理好相应贷款手续，在上述通知发布前，未能成功申请银行贷款，但依该通知，何柏清并未当然地丧失申请银行贷款的资格条件，而只需将首付款比例加付至30％即可申请银行贷款，本案中，何柏清支付的首付款已占房屋总价款的21.1％，其只需加付157788.4元即可满足条件。虽何柏清辩称其已支付的首付款中已经包含向他人所借款项，其已无力再另行筹借款项加付首付款，但即使前述辩称意见为真，亦不能当然地免除其增付首付款以符合申请银行贷款条件的义务。
再次，双方约定的付款方式中明确载明，“如出卖人未在前述约定期限内收到剩余房款，则买受人需在上述约定期限届满后十日内支付剩余房款。”该约定表明双方签订合同时对贷款政策均有预期，也约定了相应的应对措施。故依该约定，即使何柏清确依上述通知不符合申请银行贷款的条件，导致其未能在2010年10月1日前以银行贷款的方式支付剩余房款，其亦应在2010年10月11日前支付剩余房款，而支付方式并不限于银行贷款方式。
综上，何柏清应于2010年10月11日前以银行贷款或其他方式支付剩余房款，现何柏清未能按约支付，已构成违约，应承担相应违约责任。
二审观点：
本院认为，根据双方约定“如出卖人未在前述约定期限内收到剩余房款，则买受人需在上述约定期限届满后十日内支付剩余房款”，何柏清支付剩余房款的方式不仅限于银行贷款一种形式，即使其未成功贷款也并不必然免除其支付剩余房款的义务，因此，何柏清的该抗辩理由不能成立。何柏清又主张“买受人在本合同签署前已自行向银行了解贷款的相应要求并承诺符合银行贷款的相应条件。如出卖人未在前述约定期限内收到剩余房款，则买受人需在上述约定期限届满后十日内支付剩余房款”系格式条款，不能作为履行依据。对此，本院认为，该条款已经加粗加黑，且用下划线标出，即使确为格式条款，金地中天公司也已经尽到告知义务，因此，该条款可以作为履约依据，何柏清的该上诉理由不能成立。综上，何柏清未按约支付剩余款项已构成违约，理应承担违约责任。
案例来源：（2014）浙杭民终字第335号——杭州金地中天房地产发展有限公司与何柏清房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
11、合同签订后，因限购导致买方失去购买资格，后各方签订变更买方主体协议，新买方具备购买资格的，合同应当继续履行。
裁判观点：
一审观点：
高芙蓉辩称系因其在签订合同时不了解限购政策，而其不符合在深圳市购房条件致使合同无法继续履行，其不存在违约行为。
但首先，深圳市房屋限购及限贷相关政策早在涉案合同签订之前就已颁布实施，高芙蓉应当知悉政策内容，而且从涉案合同签订当日，高芙蓉即与赵天明、吕英娜签订《买方主体变更确认书》，充分说明高芙蓉对深圳的购房政策是知悉的，知道自己属于限购人员；
其次，涉案房产约定的交易价格高达23080000元，高芙蓉作为缔约的主体，在签订涉案合同时理应尽到审慎注意义务，对深圳的购房政策也应当知悉，并根据政策判断自身是否具备购买涉案房产的条件；
再次，吕英娜具备购买涉案房产的条件，涉案合同不存在无法履行的情形，高芙蓉在签订《买方主体变更确认书》同意将涉案房产的买受人变更为吕英娜之后，却又称自己不符合购房条件无法履行合同，有违诚实信用原则；
综上，高芙蓉关于其不符合购房条件导致合同无法履行的辩解理由不成立，本院不予采纳。现高芙蓉要求解除涉案合同，赵天明表示同意，吕英娜未提出异议，本院予以支持。
二审观点：
本案中，关于深圳市房屋限购及限贷相关政策早在涉案合同签订之前就已颁布实施，高芙蓉应当知悉政策内容。从涉案合同签订当日，高芙蓉与施大业签订了《买方主体变更确认书》后，因施大业不符合购房条件，赵天明、高芙蓉又与吕英娜签订了《买方主体变更确认书》。这充分说明高芙蓉对深圳的购房政策是知悉的，知道自己属于限购人员。且吕英娜具备购买涉案房产的条件，故涉案合同不存在无法履行的情形，关于高芙蓉称其不符合购房条件导致合同无法履行的理由不成立，本院不予支持。
案例来源：（2013）深中法房终字第655号——高芙蓉与赵天明房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
12、合同签订后，如因限购限贷政策致使买方不具备购房资格，双方补充约定买方指定符合限购限贷条件的第三方代为持有房屋产权的，卖方以买方不具备购买资格拒绝履行合同义务的，将构成根本违约。
裁判观点：
王W军在签署合同时的购房资格在过户登记前不影响付款及赎楼义务的履行，张F旭、彭M不得以此拒绝履行其合同义务，且王W军与张F旭的6H号房屋买卖合同中已加上备注条款，王W军可以指定符合限购条件的第三方代为持有该房产，故对于彭M、张F旭关于王W军不具备购房资格构成违约的抗辩，本院不予支持。
案例来源：（2016）粤03民终8540号——张方旭、彭妹与王伟军房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
13、因限贷政策致使签约后的买受人完全无法申请银行按揭贷款，且买卖双方对于发生该情形后的付款方式无其他约定的，则合同解除后买卖双方互不承担违约责任。
裁判观点：
本案中，买卖双方签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》时国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发（2010）10号，以下简称《通知》）尚未出台。《通知》颁布实施后，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本案居民暂停发放住房贷款。因此买受人李某某的个人住房贷款申请，因不符合上述《通知》要求，银行最终未向其发放贷款。
以上情况表明，国务院《通知》出台，使得银行房贷政策发生调整，直接导致李某某未能订立商品房担保贷款合同，并导致其无法按时取得足额贷款履行合同义务，而《通知》何时出台以及具体内容，买卖双方在订立合同时均无法知悉，也超出买受人的合理预期。若仍要求买受人依合同约定承担责任，相当于强制买受人单方承担因政策调整带来的全部不利后果，而出卖人的利益不受任何影响，甚至有所获利，既不符合诚实信用原则，亦显然有失公平。
故本案中，房贷政策的调整可以认定为“不可归责于当事人双方的事由”，从而平衡合同当事方的利益，合理分担因政策性调整，带来的合同不能继续履行的责任。原审法院适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决解除购房买卖合同，买受人不承担违约责任并由出卖人返还首期款及利息并无不当。
案例来源：(2013)普中民终字第110号——普洱天壁房地产开发有限公司与李志恒买卖合同纠纷二审民事判决书
14、房价的涨跌变动不属于买卖双方在订立合同当时可预见到的因其违约可能造成的损失，合同解除后，该损失将不被支持。
裁判观点：
对于胡立宏、张彦红主张要求林泽玲赔偿房价上涨损失，原审法院认为房价的涨跌变动不属于双方在订立合同当时可预见到的因其违约可能造成的损失，不予支持。
案例来源：(2016)粤03民终6671号——林泽玲与胡立宏，张彦红房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
15、合同解除后，如因限购限贷政策致使卖方再次出卖房屋将会增加个税承担的，但该增加的个人所得税并非必然发生的损失，卖方主张一般不予支持。
裁判观点：
一审法院：
对于安宏利违约行为造成安宏利的损失，安宏利有权选择违约金条款，根据双方合同第七条第（二）款的约定，杨海江应当向安宏利支付房屋买卖合同总价款20%的违约金，即54万元。另外，杨海江向法院提出安宏利主张的违约金过高，应当适用定金罚则。对此，安宏利称合同未能履行给其增加了个人所得税43万元，造成租金损失3万元，但个人所得税并非安宏利必然发生的损失，故法院认为安宏利主张的违约金过分高于其实际损失，应当予以适当减少，具体数额由法院酌情予以确定，杨海江已付的5万元定金直接予以折抵。
二审观点：
本案中，安宏利提出其损失包括因本合同未能履行，“京十九条”实施后其再次售房导致的个人所得税的增加、2013年4月至2014年初期间涉诉房屋空置的房租损失等。从涉诉合同履行情况及双方过错程度来看，双方于2013年3月3日签订买卖合同，杨海江仅支付了定金5万元，随后即于2013年3月7日表示无力支付房款，后经催告其亦未实际支付房款，其行为构成违约并直接导致了合同的最终解除，其对安宏利由此所造成的经济损失应承担违约赔偿责任。
但同时，考虑到房屋买卖合同一般所涉标的数额巨大，对相关当事人财产利益的影响重大，故合同当事人对此所负有的谨慎注意义务的程度理应较高，本案中，通过2013年3月7日后杨海江的言行表现，作为具备完全行为能力和正常认知能力的成年人，安宏利应当知悉杨海江不会如期支付房款，已存解除合同之意，而依据三方所签订《补充协议》的内容则可以显示安宏利明知相关政府部门近期可能出台调控个税政策。
在此情形下，安宏利要么积极督促杨海江履行合同，要么即应选择尽快解除合同以避免因房地产新政的实施所可能造成的个税增加等经济损失，而安宏利不同意解除合同，且在2013年3月10日后较长时间内亦未再与杨海江接洽相关事宜，未能积极采取措施以减少损失，对此亦应自行承担部分责任。结合上述论述，原审法院综合考虑本案具体情形，酌情判定杨海江向安宏利支付违约金15万元并无不当。原审法院判决认定事实及适用法律正确，应予维持。
案例来源：（2014）三中民终字第03845号——安宏利与杨海江等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
16、合同签订后，在合同未约定付款以买方再次卖出该房屋作为履行条件的情况下，因限购限贷政策影响，致使买方再次出售房屋税费增加导致其未依约履行合同的，并不免除其违约责任。
裁判观点：
诉讼中，王晶晶称由于“新国五条”及“京十九条”的实施，影响其卖房，造成其无法向刘志勇支付房款。对此，本院认为，双方在合同中并未约定王晶晶出售房屋系履行付款义务的条件；其次，上述政策的实施，充其量会对出售房屋的税费产生影响，而不会对其出售房屋的资格或行为产生不可预见的限制性影响，故王晶晶该抗辩理由不属于法定免责事由，本院对王晶晶关于不支付违约金的意见不予采信。
案例来源：（2013）一中民终字第14224号——刘志勇上诉王晶晶房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
17、为规避限购限贷政策，双方借名买房产生的委托关系，因损害社会公共利益而无效。
裁判观点：
住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。房价过高、上涨过快，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展。房产限购、限贷令作为严格限制各种名目的炒房和投机性购房，遏制部分城市房价过快上涨的重要政策措施，体现了社会公共利益。根据二审查明，熊小春和案外人徐进，为了规避当时的限贷政策（该政策持续至本案二审判决后），借用侯玉英名义购买了案涉的房屋，并申请了首套购房贷款。这种委托关系，损害了社会公共利益，根据上述法律的规定，应属无效。
案例来源：（2014）粤高法民申字第1692号——熊小春与侯玉英所有权确认纠纷申诉、申请民事裁定书
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