【以案释法】 集体建设用地出租与出让辨析

                             律所简介

       北京市高顿律师事务所是一家专业化、精品化的律师事务所，成立于2004年，律所位于北京市朝阳区。高顿坚持“专业化、精品化”的发展方针，持续稳步发展。

     高顿律师事务所贯彻执行党中央、国务院“全方面推进依法治国，法治政府，法治社会一体建设”的方针政策，积极投身政府法律服务，担任北京市多家政府常年法律顾问、为政府征地拆迁、棚户区改造、功能疏解等重要项目提供专项法律服务，为政府依法行政保驾护航，为北京市环境整治和“疏解整治促提升”项目工程贡献了重要力量。

       高顿律师事务所积极践行“法律服务村居行”活动，常年为数十个社区、村提供公益法律服务，普法宣传进入千家万户。

（本案例分享为北京市高顿律师事务所根据承办案件改编而成 ）

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案情简介

Case description

2004年，某地村委会（甲方）和一个公司（乙方）签订《协议书》，约定：根据甲方实施的X街道整体改造规划方案，将X街道上部分建筑物进行拆迁，乙方协助甲方拆迁。乙方以货币形式拆迁该街道A建筑，拆迁补偿款240万元。其中A建筑部分不在拆迁范围内，该楼归乙方使用，其余住户由甲方负责拆迁补偿。甲方要求乙方配合，拆除占地四亩的土地，有偿出租给乙方，乙方按照甲方要求重建综合楼，约定土地使用期60年，每年土地使用费80万元，每半年交付40万元，由甲方协助乙方办理土地使用权证，土地使用权归乙方所有。乙方重建房屋如遇拆迁，拆迁后地上物补偿款全部归乙方所有。2020年，某村委会提起诉讼要求确认签订的协议书有效期至2024年，超过20年之后的部分无效。

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法院观点

The Court's opinion

集体土地租赁合同

VS.

建设用地使用权出让合同

     就涉诉《协议书》性质双方当事人存在争议，某村委会主张为租赁合同关系，公司主张为土地使用权合同关系。本院分析如下：首先，从涉诉《协议书》签订当时法律背景来看， 实施的是 1998 年 8 月 29 日修订《中华人民共和国土地管理法》， 当时并无集体经营性建设用地使用权出让可参照同类用途国有建设用地执行的规定，签订合同时当事人对集体建设用地使用权出让，并不具备合理预期信赖利益。

     其次，从涉诉《协议书》约定内容来看，明确约定了土地有偿出租使用，每半年收取一次费用。这些内容符合法律规定的出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的租赁合同法律关系；最后，本院注意到《协议书》约定“办理土地使用权证”、“土地使用权归乙方所有”等 内容，但在履行方式上，双方约定了“每年使用费 80 万元”以及 “每半年交付一次”，这反映了租赁土地占有使用与租金给付之间在租赁期限内持续不断的交换关系，而与土地使用权出让合同的一次性出让同时支付对价的履行方式存在明显区别。事实上，无论参照1990年5月 19日实施《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例还是2020 年11月29日修订之后条例，对于土地使用权出让金均要求土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内全部支付完毕。综上，在涉诉《协议书》约定内容表述造成合同性质模糊情形下，本院根据协议整体内容以及具体履行方式分析，结合协议签订时的法律背景以及当事人签订时对协议的合理认知和目的，认为涉诉《协议书》更符合租赁合同法律关系。另本院注意到《协议书》内容包括前期拆迁、重新建设等事项，但双方当事人之间并不因此构成多个合同法律关系。仍应依据核心权利、义务进行合同性质整体判断，《协议书》依然属于土地租赁合同关系。该公司虽提交《集体土地使用证》，但直至 2019 年 8 月 26 日《中华人民共和国土地管理法》才新增了集体建设用地使用权的出让内容，显然 2005年2月办理的《集体土地使用证》与法律上集体建设用地使用权出让并非同一性质。

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法律分析

legal analysis

1、合同性质应当怎样进行判断？

    涉案合同性质的认定，系正确认定事实、适用法律的基础，也是影响双方利益的重要考量因素。建设用地使用权没有明确出让的存续期限，有七十年 、五十年 、四十年不等，但土地租赁权的存续期限不得长于二十年。究竟是认定为租赁合同还是建设用地使用权合同关系将会直接影响合同是否会存续至2064年？

   很多人会问合同性质的认定直接看合同名字即可，何必费很多周折？事实上，合同性质的认定不能仅凭合同名称而定，应当根据合同内容所涉法律关系即合同双方当事人所设立的权利义务内容确定合同的性质。而且很多时候合同名字并不能看出合同性质，像本案中甲乙双方签订的《协议书》并不能直观看出合同性质。

   同时对合同性质的认定，不能仅看合同某一条款的文字表述，还应当仔细审查、综合考量该条款的上下文、合同整体约定、合同的核心权利义务关系、合同目的以及合同订立的背景等因素。2007年10月1日起施行的 《中华人民共和国物权法 》从物权的角度对我国现行的土地法律制度进行了相应的总结结合我国国情创造性地提出了建设用地使用权等法律概念。 2019 年 8 月 26 日《中华人民共和国土地管理法》才新增了集体建设用地使用权的出让内容，合同签订于2004年，结合合同的签订背景所以裁判中会认为签订合同时当事人对集体建设用地使用权出让，并不具备合理预期信赖利益。

2、租赁合同关系和建设用地使用权出让合同关系分别有哪些特征？

  租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同是有偿地转让财产使用权的诺成合同，同时租赁合同具有临时性和继续性。临时性是指其不适用于财产的永久性使用，在立法上往往都规定了租赁合同的最长存续期限。在我国，租赁合同约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年，超过部分无效。继续性是指其并非一次性给付完结，而是依据时间继续地实现。

  集体经营性建设用地入市系《土地管理法》的新增规定，根据《土地管理法》第六十三条第四款的规定，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。国有建设用地使用权出让是国家以土地所有者的身份将建设用地使用权在一定年限内让与使用者由建设用地使用者向国家支付土地出让金的行为是通俗意义上土地所有权一级市场行为。建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采用书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但是不得超过建设用地使用权的剩余期限。

3、司法实践中如何区分两种合同？

1、看合同约定的时间期限。建设用地使用权出让合同中有“永久续租”、“到期无条件自动续约”等可以确定或推定受让人对出让土地享有无期限占有使用权利的表述。租赁合同具有临时性的特征，不适用于财产的永久性使用。

2、看金额的履行方式。租赁土地占有使用与租金给付之间在租赁期限内是持续不断的交换关系，在合同中会约定定期交租金，比如一个月、半年或一年交一次租金。建设用地使用权出让合同约定的全部金额或实际交付的金额系一次性或数期大额完成支付，不会依据时间持续性地实现。

3、对权利义务的约定。建设用地使用权出让合同中受让人往往有着超出承租人的权益的表述，例如“在该土地上重建房屋如遇拆迁，拆迁后地上物补偿款全部归受让人所有”、“出让期限届满后房屋所有权归受让人”，而承租人往往不享有该等利益。

虽然在本案中，双方约定“在该土地上重建房屋如遇拆迁，拆迁后地上物补偿款全部归乙方所有”，乙方的权益远超过正常承租人，但是合同性质的认定需要从多个维度来判断。无论是从交易背景、核心条款，还是从金额的履行方式，该合同性质上都更接近租赁合同，与土地使用权出让合同有着明显区别。