根据《物权法》第十六条规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”和第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”可见，房产证是房屋登记部门发给产权人作为其享有权利的证明，具有证据作用，它只是房屋登记簿的外在表现形式。因此，房产证仅具有初步证明的作用，并不具有代表产权的功能，发生纠纷时，如果出现“一房两证”的情况，登记簿就起决定性作用。
按照我国现行的房屋所有权登记制度，房屋登记是城镇房屋权利归属的法定公示方法。在以房屋为标的物的交易活动中，以房屋为标的物的物权取得、设定、变动等，须经登记始发生物权法上的效力。所以，房屋所有权归属的确认须以登记簿上的记载为准。
房产证作为一种证书，虽然可以证明房屋所有权归属于谁的法律事实，但其证明力的依据是其记载与登记簿上的记载具有一致性。如果离开了不动产登记簿或与登记簿的记载不相一致，房产证在交易活动中就失去了对房屋权利归属的证明力，而只能成为向登记机关请求确权的证明文件。
如果登记簿上未作变更，房产证自身任何单独的变更均不产生物权法上的效力。例如，在房屋买卖时，房产证的交付并不产生房屋所有权移转的效果，房产证受让人并不能以取得出卖人的房产证为由，主张其已经取得房屋所有权。房产证遗失后，房屋所有权人并不因此失去房屋所有权，权利人可根据登记簿的记载主张和行使权利，并可要求发证机关根据登记簿上的记载补发房产证。可见，房产证不能脱离登记簿的记载而发挥其证明作用。《城市房屋权属登记管理办法》第五条：“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的惟一合法凭证”的规定，实际上颠倒了房产证和不动产登记簿的关系，误解了物权公示的原则、意义和适用规则。
我国房地产采用不动产登记制度，在这种制度下产权证只是形式上的文件，其证明效力并没有身份证、驾驶证这类证明文件大，许多人以为在交易过程或借款过程中扣住对方的房产证就行了，这是混淆了房地产权证和房地产登记簿的效力。其实，二者的区别很大：
１、从存在的质地上来说：房地产权证只能是纸质的，房产登记簿可以是纸质的，也可以是电子介质，鼓励有条件的地方建立电子介质的登记簿。
２、从持有人来看：房地产权证是所有的房地产权人都应持有的权属证明；房产登记簿是房屋登记机构制作并且管理的。
３、从时效来看：房地产权证并非永久的，如果产生新的变化就要注销旧证、更换新政；而房产登记簿是永久的，纸质登记簿应配备必要的安全保护设施并可以制作副本，电子登记簿应定期备份。
然而，以上这些情况在短时间内还能起到一定作用，随着时间的推移，这些都会成为历史，新的《不动产登记证书》开始进入我们的视野，新的登记政策的确解决了房产证时代可能产生的很多纠纷，有利于对房屋产权的确立。
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据最新报道，明年年中，杭州主城区的房产证将“下岗”！今后，房屋所有权证和土地使用证将合二为一，统一登记到不动产权利证书上，即两证变一证。
仅在今年，便陆续有城市开始推进不动产统一登记制度。11月9日，北京市正式实施不动产统一登记制度，不再发放房产证！而湖南省也在近日公布了《湖南省不动产统一登记工作实施方案》，为该项重大改革事项按下了快进键。
9月22日起，深圳市的房地产权登记中心就正式更名为深圳市不动产登记中心，并开始颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》。
截至目前，已有广州、青岛、徐州、南宁、义乌等30多个城市已经实现了统一登记。按照不动产登记联席会议的部署，今年年底全部市县要完成职责机构整合。房产证即将下岗，不动产证正式登场。
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