隐名购房又称借名购房，是指实际购房人借用受托购房人的名义购房，并以受托购房人名义登记房屋所有权的行为。买房为何不能光明正大地买，而是要隐名，原因有很多。常见的借名购房类型主要有以下几种：
1.借名购买政府推出的经济适用住房或参加集资建房；
2.借用农村集体经济组织成员购买或变相购买农村房屋；
3.境外机构或人员借用国内人士或机构之名义规避我国政策购买商品房 ;
4.少数房地产开发企业为了套用银行资金、制造“抢购”假象，借用自然人的名义“购买”商品房;
5.借用他人名义参加单位“团购”“集资建房”;
6.规避“国十条”和“9·29”新政调控导致新的借名购房，并在此基础上又出现的外地户籍居民借当地户籍居民名义购房的现象。
实际购房人借用他人名义购买房屋，因房屋性质的不同，违反的相关法律规定不同，导致的法律后果也不同。
1、借名购房合同的生效要件及性质
从法理上讲，实际购房人与名义购房人间的借名购房关系是一种委托合同关系，即名义购房人以自己名义实施的购房行为是基于该隐名代理行为关系委托实施的。根据《民法通则》第63条、《合同法》第396条、第402条、第404条的规定，受托人即名义购房人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人即实际购房人。由此可见，只要借名购房委托合同合法有效，实际购房人就可取得受托人隐名代理购得的房屋。相反，如果借名购房委托合同是无效合同，那借名购房人要在纠纷中取得诉争的房屋是无法律依据的。
2、现实中隐名、借名购房合同存在的瑕疵及合同效力
借名购房合同一般具有实际购买人不具备购房主体资格、合同违悖社会公共利益、双方意思表示不真实的嫌疑。
根据《经济适用住房管理办法》规定，只有符合下列条件的家庭可以申请购买或承租一套经济适用住房：①有当地城镇户口（含符合当地安置条件的军队人员）或市、县人民政府确定的供应对象；②无房或现住房面积低于市、县人民政府规定标准的住房困难家庭；③家庭收入符合市、县人民政府划定的收入线标准；④市和县人民政府规定的其他条件。可见，如果不具备上述4项条件，就不具备购买经济适用房或参加集资建房的主体资格，更不用说还有其它条件。
就农村房屋买卖而言，由于房地一体主义的立法制度，房屋买卖必然涉及宅基地买卖，但宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。宅基地使用权是集体经济组织成员所能享有的权利，与特定的身份关系密不可分，不允许转让。目前农村私房买卖中，买房人名义上买房，实际上是在买地，在房地一体立法制度下，处分房屋的同时，实际上在变相处分了宅基地，损害了集体经济组织的合法权益，这在我国当前法律法规明是确禁止的。所以，只要是非本集体经济组织成员都不具有购买或变相购买农村房屋的主体资格。不过值得一提的是，各地方法院处理此类纠纷的裁判标准不一，也是导致纠纷不断的一个诱因。
按《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》规定，境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产的企业除外）和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住的商品房，不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。购买自用、自住商品房必须采取实名制。并持有效证明（境外机构应持我政府有关部门批准设立住境内机构的证明，境外个人应持其来境外内工作、学习，经我方批准的证明）到土地和房地产部门办理相应的土地使用权及房屋产权登记手续。房地产产权登记部门必须严格按照自用、自住原则办理境外机构和个人的产权登记，对不符合条件的不予登记。由此可见，外国机构或人员借用国内机构和人员的名义购房并登记的行为，无论是自用还是他用本身都是违反了我国的禁止性规定，更不用说有其它目的。
从以上法理分析及规定阐述可以清晰看出，借名购买经济适用房或参加集资建房，城市居民或外村村民借名购买农房，国外机构或人员在国内借名购买自用或非自用商品房，以及部份开发商借名自买自卖套取按揭资金或制造“抢购”的行为，借名购房人要么不具备购房主体资格，要么严重违反法律和社会公共利益，要么意思表示不真实。
因此，笔者认为，根据我国现行法律规定，处理此类纠纷，只要出现主体不适格，意思表示不真实或违悖社会公共利益之一，都应当依法认定这类委托合同为无效合同，所购的纠纷房屋应当归属于名义购房人所有。实际购房人的出资应按两者间形成的债权债务关系进行处理，由名义购房人返还购房款。当然，如果双方均具有恶意串通损害社会公共利益之嫌疑，还应当承担相应的法律责任。
值得商榷的是借用他人名义参加一些机关、事业单位“团购”“集资建房”购房的行为。笔者认为对其合同效力不能一概而论。由于《经济适用住房管理办法》对经济适用房的面积、价格、购买条件申购程序、建设用地供应、集资建房范畴等都作了明确的规定，因此，在处理此类借名购房纠纷时，应该严格执行此办法。如果名义购房人确实具备《经济适用住房管理办法》规定的购买经济适用房的必备条件，实际购房人又不具备此办法规定的购房资格，所购的房屋所涉的土地、价格、面积等要素也符合经济适用房或集资建房标准的，就应当认定借名委托合同为无效合同，所购的纠纷房屋应当归属于名义购房人所有，这才符合相关规定的立法目的。实际购房人的出资应按两者间形成债权债务关系进行处理，由名义购房人返还购房款。
相反，如果实际购房人、名义购房人都不具备申购经济适用房或参加集资建房条件，标的房屋所涉的土地、价格、面积等要素确实超出了经济适用房或集资建房标准的，那么就应当认定为有效合同。因为这类房屋本质上是商品房，是单位变相以房价差额的形式，给员工发放的实物福利，是一种名不符实的“经济适用房”“集资房”。对此种情况，国家立法层面尚无明确的规定，实践中地方各级法院往往会在调研当地司法实践的基础上作出一些指导性意见，进而在一定区域内尽可能统一司法。有观点认为，“因买卖关系的最终指向是房产，买卖合同签订时名义购房人对争议的房屋享有的是期待权利，该期待权利是在一定时间后取得的房屋债权或者房屋所有权（与开发商签订房屋买卖合同后取得所有权证前）；该项交易系双方的真实意思表示，在借名买房合同中，名义购房人处分房屋的背后处分的实际上是基于其单位职工的特殊身份享有的单位福利，属于私权利的范畴，该处分行为主观上并没有损害第三人的故意，也不违反法律和行政法规的强制性规定，公权力不宜给予过多的限制，应认定为有效为宜。”
在借名买房协议中，因为单位给予其职工的福利在很大程度上与职工本人的工作岗位、职务具有很强的身份属性，实践中职工对该福利的合理处分单位完全没有必要作过多的限制；如果单位内部制度对此作出限制，职工承担的最多是违纪、违章行为，而不宜认定为借名合同无效。审判实践中，单位对此种情形一般情况下持默许态度。
笔者审理的一起此类纠纷，很好的印证了此种观点：2006年11月7日，原告郭某与被告王某签订协议一份，约定被告王某将自己在郑东新区的房产一套以单位职工优惠价转让给原告，原告以被告王某的名义购买，但原告为实际出资购买人。房屋购买及过户中所有费用均由原告支付，产权自签订合同之日起归原告所有。内部摇号后，房屋价格的涨落均与王某无关，当房型选定后，首付款及以后需要交纳的款项由被告王及时通知原告，由原告以被告王的名义向被告的单位按照规定自行交纳，收款条由原告保存。协议签订后，原告向开发商某公司交纳了房款及其他相关费用。后房价上涨，王某拒绝交房，原告将王某及房地产公司诉至法院，双方争议的房屋系房地产开发有限公司开发的预售商品房，具有预售许可证，并在房产管理部门进行了登记备案，虽然该房销售时单位全体员工可优先购买并在价格上享受一定的优惠，但这并不改变该房的商品房性质，该房可以上市交易。原告与被告王某所签订的房屋转让协议，是双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效协议。最后法院判令房产归原告，双方服判。
综上所述，笔者认为，在借名购房纠纷案件中，如有主体不适格，恶意规避法律规定，损害公共利益之一者，就应当认定该借名委托合同为无效合同，法院依法不应当支持实际购房人的主张。如果借名购买名为“集资房”“团购房”“经济适用房”实为商品房的，就应当认定借名委托合同为有效合同，实际购房人的主张应当得到法院的支持。?
（作者：李建涛 郑州高新区法院民一庭庭长）
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