本期天同码，节选自最高人民法院中国应用法学研究所编《人民法院案例选》最新民事案例形成的典型裁判规则。
文/陈枝辉 天同律师事务所合伙人
【规则摘要】
1.市政工程居间合同，违反社会公共利益，应为无效
——通过签订居间合同，使不符合投标资质要求的主体取得涉及社会公众利益的市政工程，此类居间行为应认定无效。
2.设计合同未约定各阶段工作，解约时违约责任认定
——连续性履行合同未明确约定各阶段具体工作内容，合同解除时的违约责任认定应根据双方确认的履行情况来判断。
3.看房协议格式条款侵犯购房人权利的，应认定无效
——房地产中介机构与购房人所签看房协议格式条款侵犯购房人作为消费者的知情权和选择权，该条款约定应为无效。
4.业委会解除物业服务合同，系代表业主的民事行为
——业委会通过何种议事规则决策，不影响其对外代表所在小区全体业主从事相关民事行为的权利包括解聘物业公司。
5.产业园区各企业虽享有独立产权，仍应缴纳物业费
——产业园区各企业虽对建筑物有独立产权，但与该区域内配套公共设施和公共服务密不可分，各企业应缴纳物业费。
6.可经执行程序解决，申请执行人另诉的，应予驳回
——被执行人未履行生效法律文书，申请执行人在可通过执行程序解决情况下，选择另诉主张经济损失的，应予驳回。
7.恶意转移房屋造成惟一住房假象的，裁定驳回异议
——被执行人为规避执行而恶意转移其他房屋，导致表面上仅存在惟一一套房屋的假象的，法院可裁定拍卖该套房屋。
8.对城镇规划区违章建筑，镇政府无权作出强拆决定
——在城市、镇规划区内进行违法建设，应由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门而非镇政府作出强制拆除决定。
【规则详解】
1.市政工程居间合同，违反社会公共利益，应为无效
——通过签订居间合同，使不符合投标资质要求的主体取得涉及社会公众利益的市政工程，此类居间行为应认定无效。
标签：居间合同｜合同效力｜社会公共利益｜市政工程
案情简介：2010年，张某介绍装饰公司以建筑公司名义与发包方工程公司签订污水处理工程施工合同，合同标的3340万元，约定居间费899万余元。2013年，张某诉请装饰公司支付余下居间费649万余元。
法院认为：①涉诉工程为污水处理工程，污水处理属市政公用事业，涉及社会公共利益。按《招标投标法》第3条规定，应当依法进行招标。该法同时明确规定：中标人须具备相应的资格条件；不得串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。本案污水处理工程总造价3340万元，承建方必须符合相应资质要求，且承建方须通过公开招投标方式取得工程。而张某与装饰公司所签居间合同约定，张某介绍装饰公司以建筑公司名义与发包方签订相应工程合同，装饰公司向张某支付高额居间费。从双方签订居间合同目的看，是使不符合投标资质要求的装饰公司通过张某居间行为实际取得涉诉工程，此与建筑公司通过公开招投标方式取得工程明显存在矛盾。②张某居间行为与市政公用事业工程建设应通过公开招投标方式确定工程承建方要求相悖，张某此类居间行为亦系法律所明令禁止的，故居间合同无效，判决驳回张某诉请。
实务要点：双方当事人通过签订居间合同，使不符合投标资质要求的主体取得涉及社会公众利益的市政公用事业建设工程，此类居间行为应认定无效。
案例索引：天津高院（2014）津高民二终字第0017号“张某与某装饰公司等居间合同纠纷案”，见《张高艳与天津市千金一诺装饰有限公司等居间合同纠纷案——社会公共利益对合同效力的影响》（王建华），载《人民法院案例选》（201501/91:116）。
2.设计合同未约定各阶段工作，解约时违约责任认定
——连续性履行合同未明确约定各阶段具体工作内容，合同解除时的违约责任认定应根据双方确认的履行情况来判断。
标签：违约责任｜责任认定｜设计合同｜约定不明
案情简介：2013年，设计公司与演艺公司签订室内装修设计合同，约定设计费分方案设计、扩初设计、施工图设计、竣工验收设计四阶段支付。不到1月，演艺公司通知解除合同，设计公司以其已完成第二阶段扩初设计为由，主张第二阶段设计费用。演艺公司以其已支付第一阶段费用，第二阶段未依约定经其确认为由不予认可。
法院认为：设计合同有效。设计公司主张其完成了扩初阶段设计工作，但未提供证据证明其在收到演艺公司合同终止通知书前向演艺公司提交了该设计工作，故设计公司诉请缺乏事实依据，判决驳回。
实务要点：连续性履行合同未明确约定各阶段具体工作内容，导致无证据证明一方主张的后一阶段工作任务完成情况，合同解除时违约责任认定应根据双方确认的履行情况来判断。
案例索引：福建厦门中院（2014）厦民终字第3039号“某设计公司与某演艺公司建设工程设计合同纠纷案”，见《厦门天诺设计顾问有限公司诉厦门灵玲演艺有限公司建设工程设计合同纠纷案——连续性履行合同违约责任的认定》（刘冰莹），载《人民法院案例选》（201501/91:95）。
3.看房协议格式条款侵犯购房人权利的，应认定无效
——房地产中介机构与购房人所签看房协议格式条款侵犯购房人作为消费者的知情权和选择权，该条款约定应为无效。
标签：消费者｜居间合同｜格式条款｜看房协议
案情简介：2014年，经纪公司与陈某签订看房协议，经纪公司未在附表中填写房屋坐落地址即要求陈某承诺所看房屋为第一次看，事后以陈某私下购买房屋系其所看房屋为由，主张依约按房款56万余元支付1.5%的中介服务费7800余元及违约金。
法院认为：①《合同法》第39条规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第40条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。经纪公司与陈某所签看楼协议属格式条款，双方签订协议时，经纪公司未在附表中填写房屋坐落地址即要求陈某承诺所看房屋为第一次看，该行为侵犯了陈某作为消费者的知情权和选择权，该条款依法应为无效。②陈某看房时获知了房源信息，并利用该房源信息私下与卖家达成协议，属不诚信行为，损害了经纪公司利益。经纪公司已履行了提供房源信息义务，且陈某利用该房源信息与卖家达成了交易，应视为经纪公司履行了合同义务，判决陈某依约支付中介服务费7800余元。
实务要点：房地产中介机构与购房人所签看房协议格式条款侵犯购房人作为消费者的知情权和选择权，该条款约定应为无效。
案例索引：山西晋城中院（2014）晋市法民终字第971号“某经纪公司与陈某居间合同纠纷案”，见《晋城市铭圣房地产经纪有限公司诉陈晓龙居间合同纠纷案——房地产中介服务合同中约定的格式条款效力如何认定》（程浩），载《人民法院案例选》（201501/91:110）。
4.业委会解除物业服务合同，系代表业主的民事行为
——业委会通过何种议事规则决策，不影响其对外代表所在小区全体业主从事相关民事行为的权利包括解聘物业公司。
标签：物业纠纷｜物业合同｜合同解除
案情简介：2011年，小区业委会通知物业公司，2012年11月30日物业合同到期后解除。物业公司以此前业委会公示的“续聘物业公司，期限为本届业委会任期”为由拒绝。2012年，业委会决定召开业主大会，然该次业主大会决定选聘案外人的过程，经行政职能部门认定程序违法，应予改正。2013年，业委会召开业主大会，并依意见征询结果，再次诉请解除物业合同。
法院认为：①物业合同到期后，双方未再续签。业委会2011年明确通过业主大会表决决定续聘物业公司，期限为本届业委会任期。现本届业委会任期未届满，故物业合同期限尚未届满。《物权法》第76条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当由业主共同决定。依该条后款规定，“共同决定”应为专有部分占建筑物总面积过半数且业主总人数过半数的业主同意。业委会2012年决定召开业主大会，然该此业主大会决定选聘案外人的过程，经行政职能部门认定程序违法，应予改正，故业委会依该次表决结果要求解除与物业公司之间的物业合同关系，法院不予支持。②业委会依职权于2013年决定召开业主大会，并依意见征询结果诉请解除物业合同。业委会通过何种议事规则进行决策，并不影响其对外代表所在小区全体业主从事相关民事行为权利。若业委会未依其内部议事规则进行决策，亦应由小区业主向业委会主张相应的损害责任。同时结合政府部门对小区业主的民意测试，考虑本案所涉小区具体情况，判决解除双方物业合同，物业公司移交相关物业资料。
实务要点：业委会通过何种议事规则进行决策，不影响其对外代表所在小区全体业主从事相关民事行为权利。若业委会未依其内部议事规则进行决策，亦应由小区业主向业委会主张相应的损害责任。
案例索引：上海二中院（2014）沪二中民二（民）终字第222号“某业委会与某物业公司物业服务合同纠纷案”，见《嘉定区真建六街坊业主委员会诉上海嘉盛物业管理有限公司物业服务合同纠纷案——物业服务合同的解除与业主权利保障》（朱云龙、陶伟春、叶莎），载《人民法院案例选》（201501/91:131）。
5.产业园区各企业虽享有独立产权，仍应缴纳物业费
——产业园区各企业虽对建筑物有独立产权，但与该区域内配套公共设施和公共服务密不可分，各企业应缴纳物业费。
标签：物业纠纷｜物业费｜产业园区｜事实物业服务
案情简介：2006年，电子公司入驻产业园区。2013年，园区物业公司依其2005年与财政服务中心所签物业合同诉请电子公司缴纳综合管理服务费、公共维修金及滞纳金。电子公司以其对委托管委会所建厂房有独立产权，一直自行管业、未与物业公司签订物业合同为由抗辩。
法院认为：①产业区系政府部门开发、创办，并由管委会负责管理。鉴于产业区内尚未成立业主大会或业委会，相关物业服务由开发区管委会开办的事业单位法人财政服务中心根据有关职责划分，代表产业区内企业与物业公司签订物业合同，该行为并不违反法律法规强制性规定。故该物业合同对电子公司具有法律拘束力。②电子公司位于产业区内，其日常生产、生活均无法脱离产业区而独立存在。物业公司系产业区入驻惟一物业管理单位，故电子公司对公共环境及公共设施不可避免存在实际使用事实，此亦导致电子公司客观上成为物业公司提供的物业服务受益人，即二者存在事实上的物业法律关系。电子公司自行管理厂房系企业自有产权的建筑物内部范围，并非物业合同项下服务区域，故不能免除电子公司承担物业费用义务，判决电子公司支付物业公司综合管理服务费5万余元和公共维修金1.6万余元及滞纳金。
实务要点：产业园区各企业虽对建筑物有独立产权，但与该区域内配套公共设施和公共服务密不可分，故该企业与园区物业公司之间法律关系应受园区物业管理条例约束。
案例索引：福建厦门中院（2014）厦民终字第1735号“某物业公司与某电子公司物业服务合同纠纷案”，见《厦门火炬集团物业管理有限公司诉厦门兴致电子工业有限公司物业服务合同纠纷案——产业园区内受产业园区物业管理约束的认定》（林巧玲），载《人民法院案例选》（201501/91:139）。
6.可经执行程序解决，申请执行人另诉的，应予驳回
——被执行人未履行生效法律文书，申请执行人在可通过执行程序解决情况下，选择另诉主张经济损失的，应予驳回。
标签：执行｜执行依据｜诉讼程序｜重复诉讼
案情简介：2011年，民事调解书确认工程公司应向开发公司交付装修工程管线竣工资料。2012年，开发公司申请执行，获悉工程公司未设计图纸，无法交付前述竣工资料。开发公司遂委托他人重新制图。2013年，开发公司起诉工程公司，主张赔偿因无法交付涉案装修工程管线竣工资料给其造成的经济损失76万余元。
法院认为：①凡基于同一事实关系而发生的，以同一给付为目的的数个请求权存在时，因发生请求权的事实关系单一，故实际上只存在一个请求权，而并非同时存在数个请求权，此非真正意义上的实体请求权竞合，不构成“一案二诉”。本案中，开发公司诉请主张经济损失，虽亦因涉案装修工程管线竣工资料而起，但系基于新的事实产生，故本案不构成“一案二诉”，开发公司享有诉权。②本案中，民事调解书确认工程公司向开发公司交付涉案工程管线竣工资料，开发公司就此已向法院申请执行，虽该执行程序暂时终结，但开发公司可请求继续执行。现即使工程公司无涉案工程管线竣工资料，但该资料非特定物，工程公司可重新制作后交付开发公司；若工程公司拒不履行，法院亦可依最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》委托他人代履行，并由工程公司承担相关费用。故开发公司诉请可依法通过法院执行程序予以实现，现开发公司以工程公司无法交付工程管线竣工资料为由单方委托第三方重新制图，并要求工程公司赔偿相关损失的诉请缺乏事实和法律依据，判决驳回。
实务要点：被执行人拒不履行生效法律文书，在申请执行人可依最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》委托他人代履行，并由被执行人承担相关费用的情况下，申请执行人选择通过另诉主张经济损失，其诉请应予驳回。
案例索引：浙江宁波中院（2013）浙甬民二终字第660号“某开发公司与某工程公司装饰装修工程合同纠纷案”，见《宁波市葡信置业有限公司诉宁波嘉和装饰工程有限公司装饰装修合同纠纷案——民事诉讼“一案二诉”的认定》（董怡），载《人民法院案例选》（201502/92:214）。
7.恶意转移房屋造成惟一住房假象的，裁定驳回异议
——被执行人为规避执行而恶意转移其他房屋，导致表面上仅存在惟一一套房屋的假象的，法院可裁定拍卖该套房屋。
标签：执行｜房屋｜惟一住房｜规避执行
案情简介：2012年，执行法院裁定查封被执行人宋某及其妻子赵某名下房屋。2013年，宋某、赵某将名下另一套未被查封房屋作价50万余元出售他人。2014年，执行法院裁定拍卖查封房屋，宋某、赵某以该房系“被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品”提出执行异议。
法院认为：①最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第6条规定：关于对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。第7条规定：对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。②宋某、赵某在明知执行法院已裁定查封涉案房屋情况下，将其所有的另一套未被法院查封的房屋予以出售，且未将出售房屋所得款项用以履行法院生效判决确定的义务，后再以被裁定拍卖的涉案房屋系本人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋为由提出执行异议，该异议违反了法律规定的原则精神，故裁定驳回。
实务要点：被执行人为规避执行而恶意转移其他房屋，导致表面上仅存在惟一一套房屋的假象的，法院可裁定拍卖该套房屋。
案例索引：山东日照中院（2014）日执议字第13号“宋某等不服拍卖裁定申请复议案”，见《宋瑞良、赵庆花不服拍卖裁定申请复议案——被执行人恶意制造表面上仅有一套房屋的假象，法院可将该房屋予以拍卖并用于偿还债务》（王宗忆），载《人民法院案例选》（201501/91:163）。
8.对城镇规划区违章建筑，镇政府无权作出强拆决定
——在城市、镇规划区内进行违法建设，应由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门而非镇政府作出强制拆除决定。
标签：规划许可｜违法建筑｜城镇规划区｜超越职权
案情简介：2013年，刘某在未取得建设工程规划许可证情况下，在镇总体规划区内集体土地上修建沿街楼。镇政府先后下达停止违建通知及限期拆除、强制拆除决定书。2014年，刘某提起行政诉讼。
法院认为：①《城乡规划法》第40条第1款规定：在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。第64条规定：未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。第68条规定：城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后，当事人不停止建设或者逾期不拆除的，建设工程所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施。②本案中，刘某沿街楼位于镇政府报经县政府批准的镇总体规划区内，其违法建设依法应由县政府城乡规划主管部门依法处理。如需拆除，亦应由县政府责成有关有关部门实施，而镇政府无对此处理的决定职权，即镇政府针对刘某违法建筑作出强制拆除决定，属超越职权。判决撤销镇政府强制拆除决定。
实务要点：在城市、镇规划区内进行违法建设的，应由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门而非镇政府作出强制拆除决定。
案例索引：山东费县法院（2014）费行初字第75号“刘某与某镇政府行政诉讼案”，见《刘京信宿沂南县青驼镇人民政府违反法定职责案——越权强制拆除决定应予撤销》（马淑福），载《人民法院案例选》（201501/91:319）。
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