最高人民法院关于对案外人的财产能否进行保全问题的批复
1998年5月26日，法释(1998)10号
湖北省高级人民法院：
你院鄂高院(1996)191号《关于对案外人的财产能否进行诉讼财产保全的请示》收悉。经研究答复如下：
最高人民法院法发(1994)29号《关于在经济审判工作中严格执行<中华人民共和国民事诉讼法>的若干规定》第十四条的规定与最高人民法院法发(1992)22号《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》一百零五条的规定精神是一致的，均应当严格执行。
对于债务人的财产不能满足保全要求，但对案外人有到期债权的，人民法院可以依据债权人的申请裁定该案外人不得对债务人清偿。该案外人对其到期债务没有异议并要求偿付的，由人民法院提存财物或者价款。但是人民法院不应对其财产采取保全措施。
解读：这个批复的基本精神明确了这个人民法院不应该对案外人的财产采取财产保全措施。裁定第三人不得对本案债务人清偿其所欠债务。这个裁定的目的仅仅是对债权人的债权实现起到了一个保护作用。
最高人民法院关于在经济审判工作中严格执行《中华人民共和国民事诉讼法》的若干规定
14、人民法院采取财产保全措施时，保全的范围应当限于当事人争议的财产，或者被告的财产。对案外人的财产不得采取保全措施，对案外人善意取得的与案件有关的财产，一般也不得采取财产保全措施。被申请人提供相应数额并有可供执行的财产作担保的，人民法院应当及时解除财产保全。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见(已废止)
105、债务人的财产不能满足保全请求，但对第三人有到期债权的，人民法院可以依债权人的申请裁定该第三人不得对本案债务人清偿。该第三人要求偿付的，由人民法院提存财物或价款。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第一百五十九条 债务人的财产不能满足保全请求，但对他人有到期债权的，人民法院可以依债权人的申请裁定该他人不得对本案债务人清偿。该他人要求偿付的，由人民法院提存财物或者价款。
讨论题：法院在诉讼财产保全中是否有权查封被告名下已出卖于第三人的房产?
来源：万林律师吴岳烽的新浪博客
周末，几个大学同学到粤西一同学家里小聚，聊得正欢时，其中一同学问起一亲身经历的执行案件，其中法院与案外人对案中涉及的法律问题持重大争议。
案情的基本情况是：经法院生效判决，被告B拖欠原告A借款2万，后被告B未履行生效判决确定的义务，原告A遂向法院申请执行。执行中，法院依法查封了被告B名下的一套住房。案外人C与被告B签订房屋买卖合同，约定由案外人C代被告B向原告A清偿债务，并代被告B向银行提前清偿剩余房屋按揭贷款，另再额外支付30万给被告B。后原告A向法院申请解封了该房屋，房管局也已受理案外人C提供的办理房屋过户材料，但就还没有正式办理更名登记。此时，原告D起诉被告B还款，并向法院申请诉讼财产保全。法院依法查封了被告B的上述房屋。为此，案外人C向法院提出异议，声称自己在法院查封前已经支付全部购房款，并且已实际入住，属于善意取得，法院无权查封该房屋。
本案的争议焦点在于，案外人C是否已经善意取得被告B的上述房屋?法院是否有权查封该房屋?
笔者认为，本案中，案外人C并未善意取得被告B的上述房屋，法院有权查封该房屋，理由以下：
一、根据我国《物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”由此可知，不动产物权变更是以登记为生效要件。本案中，尽管被告B在原告D申请诉讼财产保全前已将房屋卖给案外人C，但由于未正式办理所有权变更登记，因此案外人C并未获得被告B上述房屋的所有权。另《物权法》第十六条规定，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”第十七条规定，“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致;记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”由此可知，不动产权属证书与不动产登记簿是物权证明与根据，在本案中不动产权属证书与不动产登记簿均显示被告B是该房屋的所有权人，而法院在诉讼财产保全中只做形式审查，因此法院完全有权查封该房屋。
二、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下简称《查封规定》)第十七条规定，“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，案外人C认为自己已支付全部购房款，并已实际入住，应适用上述司法解释规定。
笔者认为，案外人C的情况是否适用上述规定，关键是要搞清楚三个问题：第一，案外人C是否在法院查封前已经向被被告B付清全部购房款;第二，案外人C是否在法院查封前已经实际占有该房屋;第三，案外人C对此是否有过错。只要以上三个条件其中有一个不符合，案外人C的情况就不适用上述司法解释规定，法院就有权查封该房产。
1、关于案外人C是否在法院查封前已经向被被告B付清全部购房款问题。根据同学所提供的情况反映，案外人C提供的证据已证明其代被告B向原告A清偿了欠款及剩余银行按揭贷款。但对于案外人C是否已按照合同约定额外向被告B支付了剩余房款30万元，双方持有争议。对于这30万元的房款，案外人C只能提供收据，根据案外人C的说法，其当时是通过现金形式向被告B支付剩余房款30万。笔者认为，现金支付30万房款不符合正常的交易习惯，巨款交易理应通过银行转账支付，否则案外人C应说明现金来源，案外人C声称30万是通过向亲朋戚友筹借，但无法提供亲朋戚友银行取现记录账单，再加上现在被告B下落不明，根本无法核实30万房款是否支付的真实性，因此无法认定案外人C已按照合同约定支付全部购房款。
2、关于案外人C是否在法院查封前已经实际占有该房屋问题。案外人C认为自己已实际入住，理由在于被告B在法院查封前已将该住房的钥匙交付自己，自己也已经进屋打扫卫生。但经法院向物业公司、保安及住屋周围邻居调查，案外人C尚未真正入住该房屋，也没有出租给他人使用，故应认定案外人C在法院查封前尚未实际占有该房屋。
3、关于案外人C对此是否存有过错问题。案外人C在法院执行局曾经承认自己在购买被告B的住房时，知道被告B当时尚欠众多债权人的欠款(但债权人是否已经起诉或申请执行不明确)，而且根据法院在房屋现场的调查，发现该房屋门面、墙壁给诸多债权人泼了“欠债还钱”字眼的红油。根据以上情况，案外人C在购买被告B的房屋时主观上是否善意也是一个值得商榷的问题。
三、《查封规定》第十七条不得查封的规定的适用范围是否仅限于法院执行阶段，也是一个值得商榷的问题。《查封规定》第十七条全部条文内容为“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”是否可以由条款“被执行人”一词推知该条规定只适用于法院执行阶段，并不适用诉讼财产保全?原告D与被告B借款纠纷一案目前尚在诉讼阶段，法院对被告B房产实施的是诉讼财产保全措施，并非执行阶段的查封措施，如果认定上述司法解释规定的适用范围仅只限于法院执行阶段，则该案不适用此规定，法院依法有权查封。
综上所述，案外人C的情况不适用《查封规定》第十七条的规定，因此，法院在诉讼财产保全中完全可以查封被告B名下已出卖于案外人C的房产。基于被告B的房产已被法院查封，案外人C已无法取得被告B房产的所有权，其只能依照房屋买卖合同约定追究被告B的相关违约责任。
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