帕克君/文
帕克君刚刚看完《星际穿越》，真是叹为观止，五维世界的时间是以实体形式存在的，不明觉厉啊！今天我们也不妨穿越一下，讲讲那些曾经染指产业地产的传统房企不堪回首的往事。
先给大家来个13年前的故事好不好？艾玛，人的烦恼就是记性太好，如果可以把所有事都忘掉，以后每一日都是个新开始，你说多好？——引自王家卫《东邪西毒》
“北京物流港”如今是位于北京东南四环一个名不见经传的普通商品房项目，然而13年前却着实风光过一番。
2002年，京泰集团、香港嘉里集团、华远地产、SOHO中国等名声赫赫的地产公司投资110亿元，信誓旦旦要在这里打造一个“中国最大的物流基地”，一度引起了国内外人士的强烈兴趣——要知道，2002年的中国还没有物流地产和产业地产的概念，启蒙者普洛斯要在1年之后才到来。
然而，在这个所谓“物流港”的住宅开发项目率先启动后，物流项目却迟迟不见动作。
一年后，有关部门做出了物流外迁的决定，理由是物流港建成后将有大量载重卡车24小时往来，这将会加重京津塘高速路的负担，进而影响亦庄和东南区域居民的生活。最终，北京物流港还是顺利开发了下来，只不过跟“物流”已经没有半点关系了。
你看看，这么多大佬凑在一起，信心满满是肯定的了，但是计划赶不上变化，有关部门的及时出现挽救了这些试水者光鲜的名声，但是回头想想，万一没有这道行政命令，这个物流港是否能建成呢？大家心里自然应该有数。
10年之后，又一个豪华阵容出现了，又是锣鼓喧天地高呼进军产业地产。这次的主角是世茂集团的许荣茂，这位大陆香港通吃的富豪，拉上了台湾的远雄集团、东元集团和香港的恒基兆业、新鸿基集团，组成了绝对顶尖级的阵容，要打造一个唤作“海峡城”的产业地产项目。
帕克君还清晰记得，这在当时绝对是轰动级的爆炸性新闻。“世茂海峡城”号称要把两岸和全球的云产业上下游企业集聚起来，斥资百亿元打造“产城一体化”的庞然大物，并在福建的平潭岛、南京以及成都三地同时落子，厦门、南昌、西安据说也都在洽谈中。
许荣茂当时言之凿凿，世茂海峡城将成为世茂进入产业地产的转型旗舰之作，这个让人眼花缭乱的噱头也确实让当时的世茂攻城掠寨不亦乐乎。但是结果如何呢？
帕克君在去年一次福建的旅游中曾赴平潭一探，尽管世茂全力推广其“云技术”和“产业园区”的概念，广告标语上也全都是什么“现代服务业航母”、“两岸经贸一体化示范城”，但现场丝毫找不到找到有产业存在的痕迹，更多的是白墙灰瓦的洋房别墅和已经封顶的高层住宅“如意城”。
貌美如花的售楼小姐对帕克君呆萌地说，听说有些什么云技术的平台和产业，但主要都在地下室里。产业地产商们，你们都图样图森破了吧？铛铛铛铛~世界上首个以地下空间为主的产业地产项目就此诞生！
“时机成熟的时候，我们会建设后续的产业区。”这则是世茂高层此前对于“产业”语焉不详的模糊回应。
顺便说一下，据可靠资料表明，正在兴建的平潭、南京和成都三座海峡城中，超过四分之三的土地都将打造能够快速回笼资金的商住产品。
前不久世茂的2014年报出来了，业绩会也开了，所有人几乎都已经遗忘了“世茂海峡城”这个煊赫一时的名字。
根据帕克君的观察，华南的房企似乎是最早一批介入产业地产运作的群体。2002年，面对过度升温的房地产市场，一轮地产宏观调控猝然而至，以灵活敏锐著称的华南房企们率先祭出了“工业地产”的旗号，富力、合生、珠江等等当地巨头纷纷试水。
富力地产拿到了广州国际空港物流园和金港城工业园区，但据说里面多数都是住宅、公寓类的产品。做得怎么样是冷暖自知，反正之后的十几年里再也没有听到富力提过产业地产的事情，如今这只曾经威猛无匹的华南虎早已没有了牙齿，正在残喘求生。
本是同根深的合生和珠江也是最早介入园区运作的房企，但是掌门人朱孟依显然没有兴趣搞什么产业和运营，他的想法路人皆知，那就是捂在手里，等着工业用地逐渐变性为住宅用地，这样一来即便不用开发，光是地价已经翻了好几番了，着实是一笔好买卖啊。
据说这种行径让很多地方政府非常不爽，随后合生和珠江倒也没有太多使用，不过现在它们手中依然还有很多这样的工业用地。跟富力一样，合生与珠江也早就不在中国主流房企的阵容之中了。
对了，还有一个当年在武汉商住领域叱咤风云的华乐地产，它的老板是一个香港的传奇女商人，也不知道怎么想的，就在武汉汉南区建设了一个“美国新都市工业城镇”的产业园区，云集了欧美、日本、韩国的顶尖设计、营销、代理团队，结果由于好多复杂的原因，把这个绝对高大上的项目做成了烂尾盘，甚至直接导致华乐地产资金链断裂，整个公司都被拖垮了，从此就悲惨地退出了历史舞台。
列位，什么叫“一失足成千古恨”，看看这个故事就够了，谁能想到，一个产业园区，逼死了一个本地龙头房企，真的是非常典型的案例。
帕克君上面说的这都是些民企，大家可能会想，国企总应该能耗得住吧？答案是，不见得。
前不久去了趟青岛，在流亭机场出来对面就是非常显眼的“首创青岛空港国际总部中心”，这可真是青岛城门第一盘了。这个据说是北京国企首创置业第一个产业地产项目，然后，呵呵，也是首创最后一个产业地产项目。
首创置业的深喉告诉帕克君，当时做的时候就不知道想做啥，就是觉得可以做，因为听说市政府可能会往城阳区这边搬，结果等来等去，市政府没有来，倒是等到一个“噩耗”，流亭机场可能会考虑改成军用机场！这不是坑爹吗！这位深喉哭丧着脸说，“妈的，以后我们再也不做产业地产了！”
这个这个，怎么说呢，帕克君觉得吧，第一次总是让人难忘，如果是美好收场，那一定会信心倍增，如果是当场出糗，那就搞不好“十年怕井绳”了！首创君就很好地诠释了这个理论。
另外两个陷入产业园区困顿的，一个是五矿营口产业园，一个是曾经的央企远洋地产。
2006年，央企五矿集团响应国务院“振兴东北老工业基地”的号召，投身辽宁沿海经济带开发建设。在这片盐碱滩涂上筚路蓝缕，投入了超过300亿元的巨资打造了五矿营口产业园。但是多年之后，这个项目无论是招商还是卖房都是非常艰难，其所在的营口产业新城更是被铺天盖地的“鬼城”质疑所淹没。
2011年，远洋地产在大连高调推出了号称进军产业地产的首个试水之作创智高地。项目占地面积66.18万平方米，规划建筑面积近100万平方米，一期打造的是产业研发楼、标准厂房、企业别墅，远景则是要打造以软件与服务外包、新能源、新材料、高端服务、高端制造为核心产业定位，集创智产业、教育培训、商业零售、休闲娱乐于一体的国际化、节能型、高技术创智科技产业新城。
4年过去了，这个似乎包罗万有的产业综合体再无音讯，远洋地产再也没有提过什么产业地产的概念。从这种杳无音讯之中，不难猜测远洋地产这首个产业地产项目的命运和遭遇。
显然，那些曾经高喊进军产业地产的房企们，都是在住宅或者商业领域取得了一定的成功，并没有急于转型的诉求，而是感觉自己在既有领域顺风顺水，自信爆棚，以为自己什么都能做。换句话，在原有的重资产领域成功，却在十分讲究轻重资产平衡的产业地产领域贸然由重而入，这种失败的可能性就大大增加了，有的浅尝辄止还算不错，有的则是偷鸡不成蚀把米，甚至于把全部身家都栽进去了。
帕克君也希望现在喊着进军产业地产的万科、绿地、复星、中信、海尔这些更加强大的企业，能够吸取以往同行们的惨痛教训，万不可“秦人不暇自哀，而后人哀之，后人哀之而不鉴之，亦使后人而复哀后人也”！
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