实践中，向银行贷款，银行一般要求提供实物抵押。在借款人无法归还贷款的情况下，银行会行使抵押权。通常的方式是签署“以资抵债协议”，以作为抵押物的房地产折抵到期贷款及其利息。
银行行使抵押权后，通常不会将该房产过户到银行名下，而是会委托拍卖公司，直接将用于抵债的房地产连同抵债文书一起拍卖。如果购房人付钱后能够办理房产证、土地证变更，一般不存在什么问题。但实际发生的案件表明，就是因为在抵债环节中未办理房产证、土地证变更，银行或购房人都可能以此为由主张《抵债资产处置协议》，即房地产买卖合同无效，房管局、国土局也可能以此为由拒绝办理房屋与土地的过户。所以，类似情形下，《抵债资产处置协议》的法律效力及其法律后果，是无法回避的重大现实问题。
一、
某企业，以其自有房地产为抵押，向银行贷款。贷款到期无法归还，该银行遂与该企业签订《以资抵债协议》，约定以该房地产折抵银行贷款本金及利息。协议签订后，该银行委托拍卖公司向社会公开拍卖该房地产，某购房人以最高价拍得，并与银行签订了《抵债资产处置协议》。
购房人支付购房款后，持原房产证、土地证及《抵债资产协议》等文件到房管局办理了房产证过户手续，但其至国土局办理土地证过户手续时，被国土局以该宗土地规划调整拟另作出让为由拒绝。之后，房产局又注销了过户后的房产登记。
经购房人四处了解，国土局与房管局因该宗土地另有出让计划不同意过户，并且还通过当地政府促使该银行将土地要回。银行与购房人协商解除合同被拒绝，转而选择诉讼，要求确认合同无效。
二、
本案一二审法院均认为，银行在与购房人签订《抵债资产处置协议》之时，尚未取得目标房地产的产权，因此银行属于无权处分，进而合同应被认定为无效。
购房人对此结果无法接受，继续申诉，并得到上级法院受理。再审中，上级法院推翻了一二审法院的认定，认为《抵债资产处置协议》有效。同时指出，鉴于房管局、国土局不同意过户，此合同虽有效但无法履行，因此购房人可另行主张房款等诉求。
三、
《城市房地产管理法》第61条第3款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”《合同法》第132、133条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”；“标的物所有权自标的物交付时起转移”。
据此，一、二审法院以及银行方均认为，银行签订《抵债资产处置协议》之时，并未完成《房屋所有权证》和《土地使用权证》过户手续，未能拥有该房地产的合法所有权，故双方签订的《抵债资产处置协议》属无效合同。
然而，《抵债资产处置协议》是否有效，从法律角度说，实际牵涉到对三个法律问题的判断，即：银行通过以资抵债方式取得房地产是否合法、银行是否有权处分房地产，以及银行与购房人签订的“抵债资产处置合同”是否有效问题
首先，关于银行通过以资抵债方式取得房地产是否合法的问题。实践中，房地产原所有权人均系案外人，该案外人以该房地产为抵押物与银行签订借款合同。借款期限届满，该案外人无法归还贷款本金及利息，双方遂签订《以资抵债协议》，约定该案外人将该房地产抵顶银行贷款本息，有时还会同时约定由哪一方办理房产和土地使用权过户手续等。《担保法》第53条规定：“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿。”因此，银行通过以资抵债方式取得房地产合法。
其次，关于银行是否有权处分房地产的问题。《合同法》第132条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”因此，并非只有先将目标房地产过户至自己名下，才能对外签订房地产买卖合同，即银行有权处分该房地产。
再次，关于银行与购房人签订的“抵债资产处置合同”是否有效问题。“抵债资产处置合同”，一般涉及银行与购房人之间买卖房地产的债权关系，以及将房地产的房产证和土地使用权证过户到购房人名下的物权关系。银行与购房人之间买卖房地产形成的债权关系，系当事人之间的真实意思表示，除非有证据证明这种行为损害国家利益和社会公共利益，否则即应当认定该债权关系合法有效。关于物权关系，《物权法》规定不动产以登记为产权认定标准，所以房产和土地能否过户，取决于房管局与土地局是否准予办理变更。上述债权关系和物权关系是两个不同的法律关系，不能以物权关系变动不能进而否定债权关系的合法效力。也就是说，即使房管局与土地局拒绝办理房产、土地过户手续，也并不影响抵债资产处置协议，即房地产买卖合同的法律效力。
（文：上海大邦律师事务所律师、合伙人
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