几年前房产投资热从中国烧到了日本，大量的海外华人在日本都有投资不动产。但是很多人对日本并不了解，甚至是在日本生活多年的老一辈华人对于一些不遇到的领域也是不了解的。今天我来说一件华人买房子的故事。
最近很多不动产都在中国各个大城市做一些房产投资说明会，都是针对中高阶层海外投资群体。当然，即使客户再有钱，房子也不能像买白菜，看看颜色好就买了。真实投资前肯定会咨询很多，常理之中的问题，一定会问在日本买房子有什么税？
大多数的不动产会这样回答：
“有印花税、所有权登记税、固定资产税、都市计划税，不动产取得税”
少部分更专业的人会这样回答：
“固定资产税＝固定资产评价额×1.4％（土地和建筑物分开计算），固定资产税评价额由政府部门每三年进行一次评定，是决定固定资产税的重要因素。政府地价公示价格的70%就等于固定资产税评价额，这个评价额和实际上房产贩卖价格并没有直接的关系。
日本是地震多发国家，如需对老旧房屋进行抗震翻建和改造，依据不同的条件，可获取1-3年不等的固定资产税和城市规划税的减免；再比如，如果对房屋进行节能改造，可依据条件享受1/3的固定资产税减免；65岁以上或者残疾人需要对房屋进行无障碍通道改建的，100平方米以内的房屋可以享受减免1/3的固定资产税。”
极少部分很专业的人会这样回答：
税金包括：。。。。。。
每一种税金都是什么，计算方式，节税方法：。。。。。。。
赠与税，相继税都是什么，节税方法：。。。。。
不动产取得税的年间税率区分，节税方法：。。。。。
“。。。”的部分省略几万字。
以上都是基本问题，继续聊的话开始是核心点：
收益
海外购房者50%以上并非自住，而是用于投资。既然是投资，那么投资回报率一定是大家看中的。正常情况，不动产会社对于投资的对比根据是中国的银行存储利息或者中国等价金额的投资产品来对比。
计算方式往往以“利回り” ，不动产一般会给房东算这样一笔账，2000万买的房子，租10万。表面利回り就在5%以上。除去修缮基金和管理费到手金额还有个几十万，即使再给不动产管理会社5%的管理费，到手还有几十万，和中国的投资来比较算是不错的投资方式。
目前聊到这里，没毛病！
我们来看这样一个事件：
问题产生了！不仅仅一个人有这样一个质疑，国内很多在日本有房产的人都开始遇到这样的问题了。其实不是不动产没有解释清楚，他们的确解释清了所有关于房产的相关税金，但是个人所得税这个事情，原本就不是他们的专业领域。
来解释一下到底怎么回事：
来看一下法案：
非居住者や外国法人（以下「非居住者等」といいます。）から日本国内にある不動産を賃借して、日本国内で賃借料を支払う者は、非居住者等に対して賃借料を支払う際に、20.42％の税率で、所得税及び復興特別所得税を源泉徴収しなければなりません。
ここでの国内源泉所得の対象となる「不動産の賃貸料」の範囲は、次のとおりです。
国内にある不動産、不動産の上に存する権利の貸付けによる対価
採石法の規定による採石権の貸付けの対価
鉱業法の規定による租鉱権の設定による対価
居住者又は内国法人に対する船舶若しくは航空機の貸付けの対価
なお、個人の方が自己又はその親族の居住の用に供するために、非居住者等から不動産を借り受けている場合には、その個人の方は、賃借料支払の際源泉徴収をしなくてもよいことになっています。
解读：
在海外的投资人，在日本税法中被认定为“ 非居住者” ，非居住者拥有的不动产，在租给会社的时候，会社应该有义务去代缴源泉税，而且税率是20.42%。
举个例子：
一位上海的朋友，在日本买了一处房产，以事务所的名义出租给了在日本的一家会社。房租是10万日元。 他认为能收到的租金是10万，其实不是的，那家公司付款的时候应该是付79,580日元给房东，付20,420日元给税务署。
所以很多人只收到了预想房租的80%的时候，都会觉得是被骗了。
我还想到了另外一个朋友的案例：
当事人花了3000万买了一处房子，给自己在日本留学的子女住，自己的想法是这样的：
如果租房子，孩子每年的房费就要100万，大学4年就是400万。
自己买一套房子给他住，毕业以后原价卖了就相当于省了400万。
想法不错，没毛病！
但是，她在4年后把房子卖的时候，不动产叫她交了10.21％的税金，下子就亏了300多万。
因为她的买家是法人，所以不动产直接把税金扣掉了。
这条法案是这样的：
非居住者や外国法人（以下「非居住者等」といいます。）から日本国内にある土地等を購入して、その譲渡対価を国内で支払う者は、非居住者等に対して対価を支払う際に、10.21％の税率で、所得税及び復興特別所得税を源泉徴収しなければなりません。
ここでの源泉徴収の対象となる「土地等」の範囲には、土地又は土地の上に存する権利、建物及びその付属設備、構築物が含まれます。
源泉徴収義務者には「土地等の譲渡対価の支払をする者」のすべてが含まれていることから、給与の支払者であるかどうかは問わず、一般のサラリーマンなども非居住者等に対して土地等の譲渡対価を支払った場合には、原則として源泉徴収義務者になります。
なお、個人の方が自己又はその親族の居住の用に供するために、非居住者等から土地等を購入した場合であって、その土地等の譲渡対価が1億円以下である場合には、その個人の方は、支払の際源泉徴収をしなくてもよいことになっています。
解读：
非居住者拥有的不动产，在卖给会社的情况下，会发生买卖契约书上面金额的10.21％源泉税，并且公司有义务代缴。
赤岩说
很多人知道这个消息的时候都觉得当时买房子时不动产没說这些，这点我也要为不动产說句话，非居住者的税金问题本身就不属于他们学习的问题。非常有经验的不动产或专门做非居住者买卖的不动产资深人员才能了解到这一点。非居住者税收问题很多，我只是回想了一下最近遇到的咨询，发现这两点未来会发生很多问题，特意拿出来写了一下。
如果看到这篇文章的人正在从事不动产工作，也不需要担心看到这篇文章的海外投资人不再买房子了，毕竟利润差还是有的。掌握好法案中的条款，能减少很多问题。给客人解释出最深层的税金，一方面说明你的专业，一方面防止以后和客人出现纠纷。
在此也提醒会社的社长们，如果未来会社租房子的时候遇到了海外的房东，至少在源泉税要注意一下。
最后，针对今天的非居住者问题，发几个重要的干货
原文：＃我が国の所得税法では、「居住者」とは、国内に「住所」を有し、又は、現在まで引き続き1年以上「居所」を有する個人をいい、「居住者」以外の個人を「非居住者」と規定しています。
2. 非居住者不仅仅是在不动产上税金高，几乎70%以上的收入活动都是20.42%的税率
3. 不是租或卖给法人交税，正常情况不动产租给居住为目的收入也是要报税的
4. 非居住者最好在日本委派“納税管理人” 不是随便口头说的，要向税务署递交「所得税の納税管理人の届出書」
5. 税金可不可以减轻和减免？ 可以的，有一个条约叫 “ 租税条约” ，不过具体的手法和证明可没那么简单
6. 国外法人直接被认定为非居住者
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