银行在预售商品房抵押预告登记业务中需注意的五个风险点

在银行信贷业务中有一类较为特殊的业务便是预售商品房的抵押贷款业务，其亦被通俗的称做：一手房贷款业务。但是鉴于预售商品房的预售性质，抵押物尚未进行产权登记的属性，其仅能够办理预售商品房的预告登记和抵押权的预告登记，然而这其中却存在几个较易忽视的风险点，笔者有意自贷款银行角度对预售商品房的抵押权预告登记风险进行梳理，但求对实务有所帮助。

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抵押权预告登记未与预告登记一并办理的风险。

预告登记其属性自本质而言其为《物权法》通过法定形式赋予了债权请求权以类似物权之效力。在预售商品房的预告登记业务中所涉两种登记类型为针对商品房物权的预告登记和针对抵押权的预告登记业务。此两种业务类型在实务中往往需一并申请，登记机构一并予以受理。然而贷款银行仍需注意提醒借款人即商品房买受人要求开发商配合其办理预告登记。加之各地登记机构登记系统不一，因软件设置而导致的业务受理模式亦各有不同，银行可事先咨询当地登记机构针对预售商品房预告登记业务的受理模式，倘若无需一并申请，应在与买受人签订借款合同中加入买受人办理预告登记之义务。因买受人其作为预告登记之权利人，在与作为出买方的开发商存在约定情形下便可申请预告登记。同时《不动产登记暂行条例实施细则》亦规定了其可单方申请之情形，其第八十六条第二款规定：“预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。”故而，开发商在与买受人签订贷款合同时应询问买受人是否与开发商存在办理预告登记之约定，然而鉴于实务中多采格式范本商品房买卖合同的做法，买受人亦无此约定意识，银行便应征询买受人与开发商达成共同申请预告登记之补充协议的可能。在两种预告登记一并申请受理的模式下，此种要求并无过分加重义务之嫌，纵使存在两种预告登记非一并申请的情形，那么要求申请预告登记实则有保护买受人将来顺利获取产权之效，其对于买受人和银行皆为有利之举。

此外，实务中开发商往往与贷款银行存在合作关系，其开发建设的某一楼盘往往指定由某家银行提供贷款服务。那么在双方合同协议签署之初便可明确开发商协助办理预告登记的义务，以其作为合作条件用以保障自己权益。预告登记有阻却物权变动之效力，可以有效的防治因开发商一房二卖而导致的纠纷，同时避免因此纠纷而至贷款银行所致损失。同时买受人能否顺利取得商品房之产权亦为贷款银行抵押权得以顺利成立之前提，所以敦促买受人办理预告登记可谓百利而无一害之举。

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未申请抵押权预告登记转本登记的风险。

实务中在开发商办理完毕所涉楼盘国有土地使用权及房屋所有权的首次登记后，针对预售商品房预告登记其往往由开发商代为办理权属证书时申请转为本登记，此时发生商品房权属转移。而针对抵押权的预告登记，有几种操作模式，其一为在办理商品房转移登记时自动关联，从而贷款银行及房屋买受人无须申请便自动转为抵押权登记。其二为在具备办理抵押权本登记条件时由当事人申请。鉴于第一种模式存在有违不动产登记依申请原则的风险，实务中此种模式必将被摒弃。故而贷款银行需事先了解当地登记机构对于抵押权预告登记转本登记的操作模式，倘若采依申请原则，那么此具备转为本登记的时点把握便极为重要。因抵押权预告登记是否具备优先受偿效力尚有争议，然实务及司法裁判中观点皆倾向于其不具备优先受偿的效力，那么在转为本登记之前贷款银行便需承担较高的风险，诚然有地方法院曾做出过抵押权预告登记具备优先受偿效力的裁判结果，（见（2015）浙温商终字第929号）但其并不具备代表性，实务中贷款银行仍需提高风险意识，力求在具备本登记条件之时尽快申请抵押权登记。此条件无外乎在开发商综合竣工验收之后申请首次登记获得了所开发的不动产产权，进而具备了买受人申请转移登记之条件。贷款银行可自开发商和买受人两者予以控制风险。与开发商具备合作协议关系的可约定在具备转移登记条件时的及时通知买受人义务，并约定开发商在收齐买受人登记资料后的及时办理义务。针对买受人可与其约定积极提交办证资料的义务及配合开发商办理转移登记的义务，并可明确怠于行使之违约责任。

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对于开发商阶段性保证终止时点的控制风险。

实务中此保证终止时点有的约定为买受人权属证书办理完毕，有的约定为他项权证或不动产登记证明办理完毕。可以说开发商的阶段性保证对预售商品房抵押所不具备的优先受偿权风险进行了稀释，在借款人因故不能履行还款义务时可转而向开发商主张权利。故而此保证终止时点应与商品房抵押权的取得契合方能最为有效的规避风险。故而应将终止时点约定为抵押权登记登簿之时，因抵押权登记一经登簿便将抵押权记载于物权登记簿中，其抵押权已经生效，贷款银行对于抵押物便具有了优先受偿效力。如此约定，开发商出于规避风险考虑亦会积极督促买受人提交登记资料，尽快办理转移登记及抵押权登记。

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对涉及楼盘开发商的主体审查风险。

在与买受人签订借款合同前，或者就某一楼盘与开发商展开信贷合作之前，对于开发商其开发资质、资信及履约能力应进行仔细核查。具体可通过当地房地产开发管理机构及房管住建部门进行了解，例如针对开发企业各地房地产开发管理机构多对其进行信用评级，有些地区甚至采一票否决制，即在开发过程中存在违法违规或者有违诚信行为的，一经举报或投诉核实的便降低其信用登记或取消其相应的开发资质，而这些信息皆可通过房地产开发管理机构网站予以查询，对于是否存在违法违规操作亦能寻到蛛丝马迹。对其履约能力可通过财务报表、验资报告等予以审查。因为开发商的资质及履约能力事关其能否承担保证责任及可否顺利完成所涉楼盘的开发建设，试想一个资金实力及资质水平单薄的开发商，其不能顺利对所涉楼盘开发建设完毕的风险必将大与资金雄厚资质更高的开发商。且一旦因竣工验收未通过而导致所涉楼盘不能完成首次登记的，则抵押权之本登记的办理便遥遥无期，银行之风险便可能被无限放大，故而针对开发企业的尽职调查便尤为关键。

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预告登记与在建建筑物抵押登记的冲突风险。

《物权法》规定在建建筑物可以进行抵押登记，其指的便是房屋登记时代所称的在建工程抵押。同时《城市房地产抵押管理办法》第三条第五款规定：“本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。”其限定了在建工程抵押的内涵，需明确了贷款目的用途，必须用以继续建设，其对于所涉楼盘的建设进程可以说是具有积极意义的。但是问题是在当预售商品房的预告抵押登记和在建建筑物抵押同时存在时却存在着潜在的风险。例如，预告抵押登记权利人与在建建筑物抵押权人为不同主体的，其往往为不同的贷款银行，实务中往往将已经预售不动产排除于在建建筑物抵押物范围之内，然而其仍为一个整体，具备未建成的属性。倘若发生开发商不能履行债务情形，得一并处置。而且此时预告登记权利人尚未进行本登记，其不具备抵押优先受偿权，其虽与在建建筑物为不同标的，不存在权利顺位先后的风险，但是鉴于其与在建建筑物为同一混同建筑物，其风险性仍需引起注意。故而在为所涉商品房提供信贷服务时应率先了解其所涉楼盘的在建建筑物抵押情况，如存在抵押，一则针对以上第四条对于开发商资质的审核更应从严为之，二则应综合对开发商之调查决定是否继续展开针对存在在建建筑物抵押的楼盘的信贷业务。