“十二五”期间，世界经济逐步摆脱金融危机阴影，陆续步入复苏通道；中国经济包容性增长，社会持续和谐发展。“十二五”时期，普陀区将呈现“一心两轴三片区”发展格局，主动融入全市发展大局、加快发展转型、全面提升城市功能。“十二五”时期是上海真如城市副中心全面开发建设、着力培育功能、城市初具形象的关键时期。
未来五年，真如副中心要在区委、区政府的坚强领导下，秉持先进理念，践行科学发展，同心同德、锐意进取、抢抓机遇、攻坚克难，有序推进土地储备出让和实体项目建设，在新的征程中赢得全新的发展。
第一部分 “十一五”开发建设回顾
真如副中心自正式启动以来，始终坚持科学发展观，按照区委、区政府“高起点、高标准、高质量建设”的总体要求，和“确保西站、帮助长江、商谈铁路、议搬市场、储备土地、酝酿高压、合作开放、实现多赢”32字工作要求，弘扬“真如精神”，突出重点，迎难而上，统筹运作真如副中心开发建设，在开发模式塑造、规划深化细化、土地储备动迁、基础设施建设、实体项目推进和品牌形象树立等方面取得了较好的成绩。
一、坚持现代管理理念，成功塑造副中心开发建设模式。
真如副中心开发建设是一项复杂的系统工程。针对头绪繁杂的客观实际，科学分析，系统研究，充分听取有关各方意见，制定了项目发展战略，明确了主要任务和职能分工，确立了公司资金筹集和运作模式。及时通过区政府常务会议、专题会议和领导小组会议等形式固化阶段性工作成果，形成了《关于加快副中心开发建设的若干意见》，确定了开发公司作为副中心规划范围内的市政基础设施及公共服务设施的建设主体，基本建成了以真如副中心开发办、开发公司为主体，区各有关职能部门协同配合，集分工和协作于一体的项目高效建设机制。
二、秉持先进城市理念，系统构筑绿色生态城市建设标准。
借鉴世界先进城市开发经验，致力于建设节能减排、绿色环保的先进城市系统，以绿色建筑构造城区环境，用健康环保创建美好真如，在延续上海城市文脉的同时，充分体现时代特征，使真如副中心成为“城市，让生活更美好”的最佳实践区。
为了积极引导、大力促进和严格规范项目节能环保建设，为土地出让、项目开发建设和政府部门管理提供依据，制订了《上海真如城市副中心绿色建设标准》，并高度融合节能减排、绿色环保和绿色施工理念，编制了《上海真如副中心绿色建设导则》。会同相关专业机构，启动了《上海西站绿色低碳交通枢纽建设关键技术研究与集成示范》课题研究工作，研究成果运用于上海西站枢纽建设，为项目绿色 开发理念提供实践性典范。
三、整合各方优势资源，深入推进副中心规划设计工作。
以副中心控详规划为基础，整合国内外优势资源，深化细化规划设计工作。在城市功能定位方面，委托专业机构第一太平戴维斯编制真如副中心城市功能定位咨询报告，对物业体量分配、物业空间排布、土地出让时序等做深入研究，为深化规划、调整土地储备出让策略提供依据；在规划深化方面，编制完成《铁路上海西站地区修建性详细规划》、《真如副中心交通专项规划》，完善了《西站综合交通枢纽地区交通组织设计》；在专项规划方面，已完成信息基础设施、市政基础设施、水系、排水（雨污水）、供水、电网、燃气专项规划以及真南路（桃浦东路）、交通路、富平路和水泉路管线综合规划编制。
四、推进关键实体项目，初步形成“南北两心”开发格局。
克服重重困难，积极争取上海市、铁道部的大力支持，全力协调长江实业集团，促成上海西站综合交通枢纽和长江实业项目相继于2009年1月8日、4月22日开工建设，标志着真如副中心两大功能性实体项目正式启动，“南北两心”的开发格局完美呈现。
上海西站地下南北通道A区地下一层结构于2009年11月25日提前五天实现“11.30”节点目标，移交沪宁城际铁路施工。西站临时公交枢纽和西站站房前临时广场如期完成，确保沪宁城际铁7月1日正式投运。西站南广场地下空间建设稳步推进。桃浦东路下立交箱涵顶进顺利完成。长江实业项目正紧锣密鼓推进。绿地集团项目开工准备工作已基本就绪。
五、理顺土地储备机制，重点突破土地储备动迁工作。
建立了动拆迁联席会议制度，理顺了土地储备机制，与区土发中心正式签署《土地收购储备和前期开发工作委托协议》，取得了副中心核心区及铁路货场地区的土地收购储备和供应权。
委托专业机构在土地现状调查的基础上，综合分析项目土地收储成本，科学评估各地块市场价值，制订了科学合理的土地储备计划和出让计划。在副中心启动两周年之际，签署土地储备与动迁目标任务书，扎实推进市场搬迁和土地储备动迁工作。
围绕土地储备计划，重点突破项目建设用地和拟出让土地腾地拆迁任务。先后完成西站南北通道及相关工程、西站南广场、桃浦东路下立交铁路箱涵工程、临时公交枢纽和站房前临时广场建设用地拆迁工作，为副中心重点基础设施建设创造了有利条件。
六、导入事件营销理念，不断提升副中心品牌知名度。
找准品牌定位，锁定核心诉求，结合开发进程，策划重要活动，开展媒体整合推广，副中心品牌知名度和国内外综合影响力不断提升。成功发布《真如宣言》，展示绿色低碳环保的城市开发理念；成功举办世博普陀论坛“国际大都市副中心发展——暨真如国际论坛”，借世博平台充分展示真如副中心形象；成功组织西站综合交通枢纽、长江实业项目开工庆典和上海西站枢纽启用仪式，为品牌推介和项目招商提供形象性的注解。
在纵深推进品牌形象建设的同时，积极探索招商方式，努力拓展招商渠道，成功出让B1、B2地块；注重项目开发建设与招商联动，促使上海铁路车辆工贸有限公司成功落户我区，实现招商引资零突破。
“十一五”期间，真如副中心上下齐心协力，奋力拼搏，始终保持良好的创业热情，快速推进各项工作，塑造了高度专业的职业形象，取得了有目共睹的成绩。这归因于区委、区政府的正确领导，归因于各合作单位的大力支持，归因于副中心领导集体的精诚团结，归因于副中心员工队伍的忠诚奉献。
“十一五”所取得的成绩是一个驿站，也是一个崭新的起点。在充分肯定成绩的同时，我们还要看到真如副中心的开发建设仍面临着很多困难和挑战：项目融资问题将长期伴随着副中心的开发建设；铁路货场搬迁仍面临巨大挑战；高压线入地还需要破题，市场搬迁亟待加快推进。这些问题都将鞭策副中心广大建设者时刻保持清醒的头脑，认清“十二五”面临的形势，以更加专业的姿态、更加饱满的热情、更加和谐的团队和更加敬业的精神，全力推进各项工作。
第二部分 “十二五”发展态势分析
“十二五”时期，伴随着国际国内发展环境的深刻变化，上海将迎来后世博、后危机、后工业化时代，普陀经济社会也将迈入以转型求突破、以升级促发展的关键时期，为真如副中心的开发建设提供了难得的发展机遇，也带来了严峻的挑战。
一、国际国内环境变化
全球金融危机引发的“经济海啸”，给世界经济政治格局带来了重大影响，国际化竞争将更加残酷。转变经济增长方式、培育新的经济增长点已经成为国际社会的普遍共识。
在金融危机的巨大冲击面前，中国经济走出了一条快速反转的“V”型曲线，令全球各大经济体刮目相看。世界货币基金组织预测，未来几年亚洲将继续领跑全球经济，中国经济更是独树一帜，2010年、2011年经济增速将分别达到10.5%和9.6%。中国将继续推动经济包容性增长，在经济增长方式转变和产业结构调整的道路上稳步前行。
二、长三角一体化与上海发展
随着《长江三角洲地区区域规划》的批准实施和沪宁、沪杭城际高速铁路的相继开通，长三角一体化从务虚走向行动，进入了一个崭新的时代。
有效发挥“累积效应”和“扩散效应”，淡化行政区划色彩，着力整合区域资源，强化区域经济功能，推进长三角形态一体化、市场一体化、产业一体化、交通设施一体化、信息一体化、制度一体化、生态环境一体化，必将促进沪苏浙三地范围内资源要素的合理配置，拓展长三角经济发展的国际空间，提升长三角的国际竞争力。
上海在促进“四个率先”、建设“四个中心”，推动经济发展方式转变和社会转型的同时，迎来了后世博时代加快产业结构调整，形成以现代服务业为主的产业结构，引领长三角地区联动发展的历史机遇期。
三、普陀提速与真如副中心发展
中国经济的持续向好、长三角一体化进程加快、上海经济社会发展的能级提升，势必带动普陀发展方式的转变、产业结构的优化、区域功能的提升和社会民生的改善，助推普陀发展提速，必将加速真如副中心大发展。
“十二五”时期，真如副中心赶上了形态开发和功能培育的黄金期。
普陀区经济增长方式转型和产业结构调整，重点发展现代服务业，建设国际商贸功能重要承载区的战略目标，已将真如副中心列入“一心两轴三片区”城市发展格局的重中之重，给真如副中心带来了前所未有的发展机遇，需要真如副中心的快速发展作支撑；
长三角一小时都市圈、三小时交通圈的快速形成，加速了长三角资源的大融合。“同城效应”的日益显现，将助推真如副中心生产力服务功能的形成和发挥；
上海世博会对商办楼宇市场的持续推动，上海“大浦东”之后的“大虹桥”发展空间格局，需要真如副中心的主动融入和对接；
近期中央和地方陆续推出的房地产宏观调控组合拳，从供应和需求入手，加大双向调节力度，抑制投资和投机性需求的同时，增加保障性住房供应，对住宅市场投资的有效遏制给商办市场带来新的发展机遇，将推动真如副中心的快速发展；
上海轨道交通“十二五”末翻一番的大发展，催生沿线区域功能提升，促使真如副中心交通功能进一步完善；
自身经济、社会、交通、文化功能复合的市级城市功能中心定位，要求真如副中心尽快承担整合上海市西北发展空间的历史重担。
“十二五”时期，真如副中心迎来前所未有的发展机遇的同时，也将面临宏观经济形势波动、国家宏观调控对房地产市场带来的不确定性、副中心开发建设机制完善、开发建设融资困难等严峻挑战。
第三部分 “十二五”发展目标和任务
一、指导思想
“十二五”时期，真如副中心要坚持区委、区政府领导，深入贯彻科学发展观，整合集体智慧，集聚社会资源，抢抓机遇，开拓创新，真抓实干，克难前行，科学推进土地储备出让和实体项目建设，强化城市形象塑造和城市功能培育，把项目开发建设推上一个新台阶，为普陀加快发展方式转型、全面提升城市功能作出应有的贡献。
二、总体目标
坚持“辐射长三角的开放性生产力服务中心和服务上海西北地区的公共活动中心”功能定位不动摇，全面推进真如副中心开发建设，到“十二五”末，力争实现：
1、快速推进西站综合交通枢纽和启动区项目开发建设，新增100万平方米左右的功能性建筑，呈现“南北两心”基本框架。
2、稳步推进土地储备和出让工作，完成初级农产品市场搬迁和核心区内应收储土地70%的收购储备与动迁，完成重点地块的出让。
3、高效推进现代服务业支撑载体建设，协同长江、绿地等重点项目招商，培育副中心核心功能，有力推动区域产业发展和城市功能升级。
4、有序推进城市基础设施建设，解决高压线入地的瓶颈问题，完成“三纵三横”骨干路网建设，促进副中心交通系统效能显著提高。
5、建立副中心开发运作专项资金，合理归集土地出让金和投运项目税收返还，初步显现副中心开发效益，副中心产税约28亿元。
三、主要目标和任务
（一）西站综合交通枢纽
依托沪宁城际铁路，积极结合城市轨道交通建设，快速推进上海西站综合交通枢纽及其周边地区的综合开发，形成真如副中心北部核心，彰显真如副中心的交通区位优势，为区域经济发展注入强大的人流、车流、资金流、信息流，带来巨大的商业、商务和休闲消费需求。
——上海西站地下南北通道和相关工程。
1、项目概况：
工程地下总建筑面积约3.9万平方米，在铁路站场范围内，构筑11号、15号、16号线地铁和沪宁城际铁三层四线立体换乘空间。工程施工分为A、B、C、D四个区域，其中：A区位于铁路站场下，B区位于铁路站场南侧，C区位于11号线南侧，D区位于铁路站场以北，基坑开挖最深处约26米。
2、目标进度：
（1）2011年11月完成A、B、C区结构施工；
（2）2012年6月实现南北通道局部贯通；2012年底南北通道基本建成投入使用。
——西站南广场及地下空间工程。
1、项目概况：
工程占地面积约2.2万平方米，总建筑面积约3.58万平方米，其中，地下约3.43万平方米，地上约1570平方米。地下空间主要为地下人行通道、公共停车库、设备用房等；地面广场主要为景观绿化、地面出入口等附属设施。为确保地铁11号线安全运行，地下工程分为南北两个区域施工。
2、目标进度：
2011年底基本建成南广场及地下空间工程。
——铁路还建楼。
1、项目概况：
工程占地面积约1920平方米，总建筑面积约6076平方米，建筑高度20米。结合西站站房建筑风格，延续城市界面，成为未来西站广场上的标志性建筑之一。
2、目标进度：
2011年10月底前完成项目前期手续，做好开工准备；2012年6月底前基本建成。
——西站南北公交枢纽工程。
统筹推进西站南北公交枢纽建设，力争2014年建成西站南区公交枢纽，同时快速推进西站北区公交枢纽建设。
（二）土地收储和出让
充分整合社会资源，形成强大的推动力，健全机制，落实房源，确保重点，乘势而上，完成核心区内各初级农副产品市场搬迁，实现核心区内应收储土地的70%的收购储备目标；利用事件营销策略，强化媒体整合推广，进一步提升副中心品牌形象，高效开展目标客户沟通，完成A1、A2、G1、X1等已收储地块的出让。
1、土地收购储备
（1）以X1、G1地块土地收购储备工作为重点，完成西站及周边地区等北部核心区的腾地拆房工作，为全面推进西站综合交通枢纽建设，尽快形成副中心北部核心创造条件。
（2）以铜川路水产市场和水果批发市场搬迁为切入点，完成地铁11号线真如站周边地区初级批发市场用地的土地收购储备工作，改善长江实业项目和绿地集团项目周边环境建设南部核心，为尽快形成副中心南部核心创造条件。
（3）配合道路网格、城市景观、地下空间和地下管线等重大市政工程建设的时间节点，完成相关地块的腾地拆房任务。
2、土地出让
结合宏观经济形势和土地市场情况，适时出让以下土地：
A1、A2地块约105亩，地上建筑面积约20万平方米；
G1地块约41亩，地上建筑面积10.9万平方米；
X1地块约148亩，地上建筑面积约35万平方米；
富平路加油站2.5亩土地，以及其他加油站用地。
（三）实体项目建设与招商
积极开展已出让地块开发商的协调服务工作，推动相关项目尽早开工建设，尽快形成现代服务业载体。紧密跟进长江实业、绿地集团等项目建设情况，协同区招商办开展招商服务工作，引进国际、国内知名专业服务业和高端商业、文化企业入驻，逐步培育高端产业集聚功能和公共文化活动功能。
1、预计到“十二五”末，真如城市副中心内可建成面积约116万平方米，其中，地上71万平方米，地下45万平方米。约44万平方米商办楼宇投入运营，成为副中心核心功能落地的有力支撑点。
（1）长江实业预计建成约53万平方米（地上24万平方米；地下9万平方米商业和20万平方米公建）；
（2）绿地项目预计建成约21万平方米（地上15.8万平方米；地下2.1万平方米商业和3.41万平方米公建）；
（3）A1、A2地块预计建成约27万平方米（地上20万平方米，地下7万平方米）；
（4）G1地块预计建成约15万平方米（地上10.9万平方米，地下4.1万平方米）。
2、“十二五”末，真如副中心在建体量达到57万平方米，其中，X1地块约20万平方米，长江实业约37万平方米。
（四）骨干路网建设
积极协调区建交委，高效推进“三纵三横”骨干路网建设，进一步优化路网结构，提高道路通行能力，缓解副中心核心区交通压力，为接轨虹桥商务区提供有力支撑。
“三纵三横”骨干路网总长约7651米，其中“三纵”包括：
1、真华路（桃浦路—武宁路）新建工程。长1730米、红线宽50－60米。工程分两期实施，其中一期为真华路（桃浦路—铜川路），2012年1月底前完成前期准备工作，2月开工建设，2013年12月竣工；二期为真华路（铜川路—武宁路），2014年1月底前完成前期准备工作，2月开工建设，2015年12月竣工。
2、曹杨路（桃浦路—武宁路）改建工程。长1900米、红线宽42米，2013年12月底前完成工程设计及前期准备工作，2014年1月开工建设，2015年10月竣工。
3、桃浦东路—真南路下立交（新村路—桃浦路）新建工程Ⅱ标。长1004米、红线宽50米，2012年4月底前完成前期准备工作，5月开工建设，2013年12月竣工。
“三横”包括：
1、交通路（真南路—真金路）改建工程。长777米、红线宽32米，2011年4月底前完成工程设计及前期准备工作，6月开工建设，12月竣工。
2、桃浦路（兰溪路—真华路）拓宽工程。长1060米、红线宽40-42米，2014年3月底前完成工程设计及前期准备工作，4月开工建设，2015年6月竣工。
3、铜川路（兰溪路—静宁路）改建工程。长1180米、红线宽35米，2014年3月底前完成工程设计及前期准备工作，4月开工建设，2015年12月竣工。
根据项目开发进程，协调推进富平路、水泉路、固川路、礼泉路、规划一路等市政道路建设。
（五）公共基础设施建设
大力推进副中心配套基础设施建设，解决高压线入地的瓶颈问题，启动铜川路带状公园建设。
近期要着力协调市发改委、市规土局、市电力公司等单位，尽快推动220kV大渡河变电站建设，力争于2012年年底前建成；抓紧落实500kV市西变电站的选址工作，并力争2015年前启动500kV市西变电站220kV配电装置建设，为高压线入地创造必要条件。远期随着铜川路、曹杨路水产、果品等各类市场搬迁，适时启动铜川路带状公园建设，为副中心南部核心区增添一抹亮丽的色彩。
（六）规划研究和设计
尽快编制《上海真如城市副中心绿色建设管理办法》，积极开展先进城市系统建设标准、绿色低碳建设全周期技术集成和地下空间建设及综合利用等先导性研究，组织完善重点地区城市设计和公共服务设施等专项规划设计。
2012年6月底前完成上海西站枢纽的全周期低碳技术的研究和集成运用；
2012年12月底前完成《上海真如城市副中心绿色建设管理办法》编制工作，完成先进城市系统建设标准研究和环保节能城区建设、运营标准研究；
2013年12月底前完成地下空间建设与综合利用研究。
（七）西站货场开发
积极开展西站货场地区开发模式研究，进一步明确项目开发路径和策略，通过合作开发和土地置换，初步完成西站货场剩余地块的土地储备和中国铁路物资上海分公司土地储备，快速推进项目开发建设和铁路安居房建设。
（八）开发效益显现
随着副中心开发建设向纵深推进，土地出让、开发建设、招商营运等商业行为将培育丰富的税源。到“十二五”末，预计累计创税约28亿元，将为普陀区经济发展作出较大的贡献。
——开发建设税收。
“十二五”期间，在长江实业、绿地集团项目稳步推进的同时，A1、A2、G1、X1等地块相继出让并开发建设，必将掀起副中心又一波建设高潮。其间契税、营业税及附加、土地增值税等开发建设税收达25亿元。
——营运税收。
“十二五”期间，长江实业、绿地集团项目和A1、A2、G1项目将局部或者全面建成招商。随着现代服务业企业的陆续入住，副中心的高端产业服务功能将逐步落地，形成良好的发展态势。据测算，“十二五”末累计建成投运高端商务楼宇6万平方米，商业、酒店及公寓式办公约38万平方米，累计产税2.6亿元。
第四部分 “十二五”规划实施保障措施
真如副中心是普陀“十二五”时期经济社会发展的重要增长极，要采取切实有效的措施保障规划贯彻落实，全面实现“十二五”开发建设的各项目标和任务。
一、坚持上海“创新驱动、转型发展”战略思想，不断创新观念、创新开发、创新策略，形成突破，开创真如副中心开发建设的新局面。
二、坚持“人力资源是真如副中心第一资源”的理念，加强人才队伍建设，为副中心开发建设提供坚强有力的保障。
坚持党管干部的原则，统筹考虑中长期人才需求，实施人才战略，健全人才队伍建设机制，建设可持续发展的人才队伍，既保证副中心开发建设所需的人力资源，又保证人力资源的合理开发使用，实现人力资源管理的效益最大化。
三、坚持先进城市开发理念，出台《上海真如城市副中心绿色建设管理办法》，以行政手段约束入驻开发商的开发行为，引领绿色低碳、生态环保的副中心建设，从基因层面塑造副中心的核心竞争力。进入营运期，采取合同能源管理模式，引导各营运商节能减排，实践可持续发展理念。
四、完善真如副中心开发建设专项资金，构筑政府主导项目常态运行保障平台。
据初步估算，“十二五”期间副中心开发建设需要资金约155亿元，其中，土地收储投资约75亿元，高压线入地、真华路、铜川路带状公园等基础设施建设投资约80亿元，均需要强有力的资金保障。副中心开发建设专项资金的建立，有利于投融资工作的健康运行。
五、协同区投促办加强与目标客户联动，积极推进真如副中心功能性项目招商，促进项目形象开发和功能培育高度融合。
坚持与区投促办联动，充分发挥西站综合交通枢纽的功能优势，依托长江实业、绿地集团等商办楼宇相继投运，吸引高端商务楼宇、商业地产开发商和营运商参与建设，推动商贸商务企业、贸易金融企业和总部型企业入驻真如副中心，逐步培育长三角开发性生产力服务中心功能。
六、用好用活国家、上海市政策，积极争取资金扶持。
研究国家低碳经济发展趋势和鼓励政策，紧密结合副中心绿色低碳建设实际，整合绿色低碳前沿技术，争取政府资金扶持，推动副中心绿色建设创新实践。
七、导入“十二五”规划目标管理，分阶段实施各项建设任务，确保副中心开发建设总体效果。
加强领导，广泛动员，团结一致，形成合力，推动规划实施目标管理，科学分解规划目标和任务，形成操作性强的年度目标和行动计划，并强化过程监督和业绩考核，确保各项任务落到实处。
今天，我们已经进入到了“十二五”时期，历史已经掀开了新的一页。真如城市副中将进入全面建设和功能培育的关键时期，我们深感肩负的使命重大而光荣！让我们在区委、区政府的领导下，在区各主管部门的指导下，坚定信心，迎难而上，开拓进取，扎实工作，为缔造完美城市空间，为建设更加美好的城市副中心而不懈努力！
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