去年8月份，上海嘉定的新城香溢璟庭二期的百户业主至今都没法办不动产权证，只因由于开发商违建且没有整改。花了钱买下的房子却不能成为自己的还留下一堆麻烦事！房子的产权存在问题，意味业主没法落户口，小孩也不能去小区对应的公立学校读书。

同情业主们的遭遇和谴责无良开发商之外，将来有购房计划的我们也该以此为鉴，看清楚那些房子是无法办理不动产权证。

一、开发商五证不全

五证是指，《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》或《商品房销售许可证》。

五证齐全是开发商开始销售房产的前提，缺少任何一个证，都无法办理不动产权证。小编要提醒大家其中的《商品房预售许可证》主要是针对期房，预售的房屋不确定的因素较多。

二、开发商擅自更改土地使用性质

根据相关法律法规规定，开发商不能擅自更改土地使用性质，例如在工业划拨用地上建住宅小区。这种房子不仅办不了不动产权证，还可能被规划国土部门依法收回土地。

房子验收不合格主要有消防环保部门验收不合格、房屋质量检验不合格、开发商存在违建行为或是开发商资质或五证两书不齐全。前面百户业主拿不到不动产权证就是因为开发商有违建行为而且没有整改。

按照相关规定，经济适用房和回迁房都要入市满5年之后才能进行交易，在此之前无法办理不动产权证！购房的时候一定要确定是否达到年限了。

开发商申请大产证的过程中是需要提交相关的建设工程规划的，若是建成的小区没有按照规划施工，比如出于费用的考虑，开发商擅自改变规划，幼儿园居委会、学校等原有规划设施都未落实，这种情况开发商无法取得 “大产证 ”，购房者自然也拿不到不动产权证。

有时候开发商会因为资金问题将工程抵押给银行以换取贷款。之后开发商必须先到银行对房源进行解押才能售卖房子，若是购房者买了未解押的房子，就有被银行收回的风险。

小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证是由乡政府或村政府颁发，而非国家房管部门，没有国家下发的土地使用证和预售许可证的小产权房，也不会有国土房管局的购房合同备案，所以不能办理不动产权证。

所以在辨别房屋和土地使用是否正规之前，一定要先要求开发商提供第一点所说的五证，这是前提，只要这五证齐全，并且每一个环节都能顺利办理手续，这类商品房就能取得“大产证”。

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