买房之前需要问自己三个问题：我要买的是什么房子？我准备的买房钱够用吗？买房后，我能承担得起月供吗？
一、你买的是什么房子？
买房不仅要花费一大笔首付款，还需要缴纳一笔不小的税费，而税费就与房屋性质息息相关。了解房屋的性质，需要注意以下两点。
1.要买的房子是商品房、已购公房还是经济适用房？
注意，已购公房包括央产房，成本价公房，标准价公房，优惠价公房；经济适用房包括一类经济适用房(必须满五年才能上市交易)和二类经济适用房。
2.是满五年或者满二年？
满五年的情况下这套房子是不是业主名下唯一住房(满五年唯一的房子税费最少)，还是不满五或者不满二。
不同类型的房屋缴纳税费不同
二、你准备的买房钱够用吗？
了解清楚房屋类型后，就该问自己一个更现实的问题：准备的买房钱是否够用。
买二手房前期支出包括首付款、税费和中介费等。这些支出该怎么衡量，举个例子来实际感受一下。
举个例子
假设一套房屋的基本情况如下，85平售价200万，评估值为180万，不满两年，卖家唯一，买家首套，普通住宅。那么，你需要准备：
1.定金（40万元）
定金就是你看中房子，价格和其他条件都和卖方谈拢的情况下，双方签订定金协议时需要向业主支付的第一笔钱。根据房子的大小不同，5-50万元不等，需要注意的是，10万元以上的需要做资金监管。定金是具有法律效力的，是一种担保方式。如果一方违约，要双倍返还，金额也不得超过合同标额的20%。所以，建议购房者在交定金时，多注意一下自己交了多少定金，是否超出法律规定。如果这套房子按照20%交定金，则需要交纳40万。
《担保法》中的第89条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。
2.首付（80万元）
缴付定金后你就要签订《北京市存量买卖合同》，签约后银行会派评估公司来对房子进行评估，评估报告出来后就要面签，这个时间大概是一周，这时候就到了缴纳房款的首付部分了。假如是商业贷款买这套200万的房子，评估值为180万。根据930新政可知，二手房首套普通住宅贷款额度为评估值的65%，即最多可贷117万，银行一般会批整数金额的贷款，即120万。那么需要准备首付200-120=80万。
930新政后，二手房商业贷款额度
首套二套商业贷款额度
3.中介费（5.4万元）
在你签约《存量房买卖合同》的同时，也要和中介签订中介的《居间合同》，北京链家目前的居间服务费是成交价的2.2%+0.5%的服务保障费。也就是说，这套房子需要交（2.2%+0.5%）*200=5.4万元的服务保障费。
商业贷款还需要交600元的评估费，公积金则是1500元。这笔钱是在签约完成后当天交的。
4.缴税（20万元）
在跟银行批贷后就到了过户，这时候就该缴税了。假设房屋网签价就是成交价200万，房屋需要缴纳的税费如下：
（1）增值税及附加：房屋不满两年，全额征收。
增值税=(网签价/1.05)*5.6%=10.7万
（2）契税：85平，首套
契税=（网签价-增值税）*1%=1.89万
（3）个人所得税：不满五年，按差额的20%征收。
个人所得税=（网签价-原值-原契税-网签价×10%-贷款利息-本次增值税及附加）×20%=7.6万
算得税费总计20.19万元。
5.交房入住（1.5万元）
缴完各项税费过完户后，就是交房办理入住了。物业公司一般会先收取一年的物业费，每个小区的收费标准不同，有几千或几万的不等。我们假设为1.5万。
6.首次还款（0.8万元）
第一个月的还款额全部从你银行还款账户里扣除，商业贷款120万，按照30年4.9%的利率，你每个月需要交8233元的月供。
以上6个步骤共需要准备：首付80万+中介费5.4万+缴税20万+交房入住1.5万+0.8万=107.7万
以上5个步骤就是买一套200万二手房需要准备的资金，除了银行贷款的120万外，还需要购房人准备80万元的首付、税费等资金。
三、买房后，你能承担得起月供吗？
买房之前不仅要考虑首付、税费等问题，还需要考虑买房之后是否能承担得起月供。月供一般根据具体房子的价格、税费、首付和贷款数来决定，一定要确保月供在承受范围之内。一定要问清楚这套房子的贷款年限，是不是能贷款30年(商业贷款，公积金贷款还是商业、公积金组合贷款)，分别算一下等额本息，等额本金两种还款情况哪一种更适合自己。
等额本息每个月还款一样，前期压力小，但是总的利息较高；等额本金前期还款多，以后每个月递减，前期压力较大，但是总的利息比等额本息要低。
以商业贷款100万为例，贷款30年，基准利率4.9%。选择等额本息还款：30年每月还款5307.27元，总还款数191.0616万元，支付利息91.0616万元。而选择等额额本金还款：30年首月还款6831.11元，之后每月递减，总还款数173.7041万元，支付利息73.7041万元。
下图是根据链家网房贷计算器算出来的。
贷款买房前首先要了解房屋性质，这关系到贷款时的贷款数不一样，税费也不一样。贷款越多，税费越多。一定要根据自己的实际情况，确定好贷款数额。其次根据贷款数额，核算自己的首付和月供，确保在自己承受范围之内。
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