5月28日，《中华人民共和国民法典》审议通过，并将于2021年1月1日起施行。这是新中国首部民法典正式问世。众多买房者值得注意的是，民法典物权编新增了一个叫“居住权”的用益物权。买过二手房的人都知道，二手房交易手续比较繁琐，要查询房屋的权属、司法查封、有无抵押等情况。要不就可能出现钱给了，房子过不了户的窘境。而就在民法典通过后，买二手房可能还要再增加一个查询项目，这就是“居住权”。
民法典第366条，这样定义：
居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记占有、使用他人的住宅，以满足居住需要。
这里有个重点需要说明，不是长期居住就能获得“居住权”，而只有房屋的所有权人通过与居住者签合同，同时向登记机构进行登记设立，所有人对此拥有决定权。
应用场景
前不久，深圳一女子买房被遗忘28年后，突然想起后上门发现，这套房已有陌生住户住了10多年。
这里要注意，即便陌生住户在里面住了10多年，也不等于就获得了“居住权”。 业主只要没有主动设立“居住权”，居住权益就不成立。
根据新规，居住权无偿设立，自登记时设立，不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，居住权期间届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。
这相当于在房屋所有权之外，新设立“居住权”。不过，居住权只能保障居住权利，没有继承乃至转让的资格。 即便如此，房子只要设立了“居住权”，即使没有房产证，也可长时间乃至终生居住。新业主即便事后获得不动产证、拿到所有权，也无法改变“居住权”已经存在的现实，没有权利赶走居住权人。 居住权的期限，可以自行设立，可是终生。如果是终生有效，那么不到去世，居住权就不会消失。
应用场景
现实生活中，有不少老人子女与保姆争夺房产的案例，也有老年人再婚后牵扯到房产纠纷的案例，而有了居住权的规定后，老人可以去登记机构为保姆/配偶登记居住权。
老人一旦给保姆或亲戚设立“居住权”，老人去世后，即便房子为子女所继承，保姆或再婚老伴仍享有居住权。
如果“居住权”是终生的，保姆或亲戚可以住到自己去世为止，子女即便拿到了不动产证，也没有权利将其赶出，也不得再次用于出租。
至于居住要不要另付租金，这要看当时约定。如果没有约定，一般都是无偿的。
因为居住权消灭，需要居住权期限届满或居住权人死亡。
也就是说假设张三的房子给了李四的居住权是终生有效，新业主只能等李四去世，居住权消失，才能入住或作他用。
这与“买卖不破租赁”还是有很大不同，至少业主和租客之间可以协商，且租赁期限多数不会很久（最多20年），并不会对房源的二手房买卖交易造成很大影响。
而一旦房屋设立了居住权，作为购房者，对此类房屋必须万分谨慎了！毕竟一不小心碰到终身居住权的房产，谁也耗不起！
应用场景
有过二手房买卖经历的人都知道，二手房交易手续较为复杂，相关产权在买房之前必须查询清楚，否则，会出现签了买房合同，支付了购房款，但却无法过户的情况。
也就说从明年1月1日起，购房者要留个心眼，买二手房要查一查是是否登记了“居住权”。如果不查询清楚，即便房屋过户完成，还是会出现无法使用房子的情况，竹篮子打水一场空。
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