房地产行业：政策放松催生估值修复行情

事件：近期地方政府陆续出台结构性调整房地产行业政策。

点评：

自下而上政策层面压力逐渐见顶：1、芜湖新政调整虽然被叫停，但联系到之前佛山的房地产新政，表明地方政府的态度；2、北京、上海、武汉等地调高普通住宅标准；3、中山等地调高限价标准；4、南京、宁波等地提高公积金住房贷款额度；5、上海市房管局称居住证满三年可买二套房；6、央行下调存准率释放流动性；7、国土部2012年全国住房供地计划供应量原则上应不低于过去5年年均实际供应量，意味着未来供应将趋紧。

未来3-6个月行情演绎推理：第一阶段：基本面差，估值低；政策局部调整带来估值修复行情，目前正在进行中。第二阶段：基本面差，估值水平提升；这一阶段房屋销售并未立即放量，基本面运行仍较差，短期个股有一定幅度上涨后，但中央层面调控房地产的目标并未改变，调控效果仍在巩固阶段，行业整体运行环境并未大幅改善，市场担心企业未来业绩，股价横盘震荡。第三阶段：基本面逐渐转好，成交量上升，估值重心再次上移；前期局部放松政策效果显现，部分地区房屋成交量放大，市场乐观情绪再度上升，房地产板块迎来再次提升阶段；但如成交量并未改观而是继续萎靡，市场可能会放大对基本面的担忧，股价将再次选择下行。

板块估值情况。从板块估值情况来看，当前房地产无论是PE还是PB均在历史底部区域运行，具有较强的估值安全边际。从重点个股来分析，龙头个股10年静态PE在10-12倍，11年PE预测均在7-10倍，最新PB值已经跌破08年大底时的水平，金地集团、金融街调整后的PB值已经小于1.

投资建议：我们认为地方政府层面对房地产行业开始逐渐松绑，由于地方财政对土地收入的依赖，二三线城市可能更早出台放松政策，中央层面限购、二套房等政策松动仍需一段时间的等待，这说明政策调控的顶点已至，未来再出更严厉的政策调控的可能性几乎为零，板块将迎来一段估值修复行情，因此我们认为对房地产板块的配置可逐渐提升，而在品种的选择上，优先推荐二三线城市房地产开发龙头企业，如中南建设（000961）、荣盛发展（002146）；其次是项目全面布局的行业龙头。

风险提示：行业调控加码。