【中 法 码】物权法学·物权效力·优先效力·物权优于债权 (t0401013)
【关 键 词】民事 所有权确认 房屋产权 债权行为 物权行为 房屋登记 优
先效力 家庭协议
【学科课程】物权法学
【知 识 点】物权行为 债权行为 不动产登记
【教学目标】掌握物权行为的概念，明确物权行为的生效要件，理解债权行为的含义及效力。
【裁判机关】上海市第一中级人民法院
【程序类型】民事二审
【案例效力】★★★☆☆ 被最高人民法院《人民司法·案例》2015年第14期(总第721期)收录
【案例信息】
【案 由】所有权确认纠纷
【案 号】 (2013)沪一中民二(民)终字第2693号
【判决日期】2013年12月09日
【上 诉 人】 金X梅（原审原告） 何X华 金X秀（均为原审被告）
【被上诉人】 何X铭（原审被告）
【争议焦点】
双方当事人签订家庭协议约定系争房屋归行为人所有，但居住人享有使用权，并负责管理修缮房屋。此后，居住人在使用系争房屋过程中，因房屋有倒塌危险而自行出资修建系争房屋，并将房屋登记在自己名下。在此种情况下，如何认定系争房屋的产权人。
【裁判结果】
一审法院判决：系争房屋归原告金X梅所有。被告何X华协助原告金X梅办理上述房屋的过户登记手续，过户费用由原告金X梅承担；驳回原告金X梅的其他诉讼请求。
原告金X梅不服一审判决，提起上诉，请求判令涉案房屋都归其所有。
被告何X华、金X秀不服一审判决，以其拥有系争房屋的产权，一审法院将系争房屋判归上诉人金X梅所有错误为由，提起上诉，请求判令系争房屋归其所有。
二审法院判决：驳回上诉，维持原判。
【裁判要旨】
房屋实际产权人与使用人签订家庭协议，约定房屋归实际产权人所有后，使用人在使用房屋期间依据约定对房屋实施的修建、登记等行为系对家庭协议的履行。因家庭协议主要约定了使用人可以长期居住的权利，并负有保养修理的义务，此种法律民事行为属于债权行为的范畴，故修建、登记等物权行为系对债权行为的履行，此时，因家庭协议系双方真实意思表示，合法有效，则债权行为优先于修建、登记等物权行为，应依据属于债权行为的家庭协议确定房屋产权归实际产权人所有，而履行债权行为的修建、登记等物权行为不具有优先效力。
【法理评析】
中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应依法进行登记，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。但该规定不能排除当经登记的不动产物权与实际不动产物权不相符时，实际不动产物权人可以凭借转让协议、买卖合同等证据请求法院对物权归属作出司法认定。此种情况即涉及不动产登记产权人与实际产权人不一致时，如何确定不动产物权的归属。通常情况下，因物权行为系以物权变动为目的，直接引起物权变动效果的法律行为，而债权行为系以债之发生为内容、并以债权和债务的取得和负担为目的的民事法律行为，故物权行为具有优先于债权行为的法律效力。
但在特殊情况下，债权行为具有优先于物权行为的法律效力：1.债权物权化。即债权具有对抗一般人之效力，突破了债的相对性，具有了一定的绝对性。例如在商品房预售中，当事人可自行约定附条件或附期限，故而债权行为往往先于不动产的变动登记，而在此期间内不动产权利人若擅自处分不动产，第三人将获得物权，将侵害债权人的利益。相反，建立了债权物权化的不动产预告登记制度及其他债权公示制度，不动产权利人所为的处分行为将无效，以切实保护债权人实现债权。2.物权债权化。表现在所有权等物权由归属向利用转变，将物权的权能转让与他人，即将占有、使用、收益变成一种权利转让。在此情况下，物权人对物的现实支配更多地表现为收取价值，而非在现实上对物的控制、支配，此时债权成为了目的，物权成为了手段，即物权行为系债权行为的履行。
行为人依据家庭协议的约定提起诉讼，请求确认现由房屋使用人使用的房屋产权归其所有。虽然房屋登记在使用人名下，且房屋修建及费用均由使用人实施、负担，根据一般情况下物权优先于债权，房屋应归登记人即使用人所有。但鉴于双方签有家庭协议，明确约定由实际使用人负责保养修理，并获得长期居住的权利，而产权归行为人所有。在此种情况下，使用人对房屋负有管理及维修保养的义务，故其对房屋修建的行为系履行债权的行为，此时物权已债权话，不在具有优先性。即此时使用人实施的修建、登记等物权行为系履行债权行为的需要，根据上述对物权与债权效力的论述，此时，债权行为具有优先性。同时，该家庭协议系家庭成员间签字盖章同意，内容未违反国家强制性规定，为有效协议，应依据该协议确定房屋产权归行为人所有。
【适用法律】
《中华人民共和国物权法》第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
【法律文书】
民事起诉状 民事答辩状 民事上诉状 民事上诉答辩状 律师代理意见书 民事一审判决书 民事二审判决书
【思考题和试题】
1.论物权行为与债权行为的区别与联系。
2.分析物权变动与债权行为生效要件的差异性。
3.浅析不动产所有的确认依据。
【裁判文书原文】 (如使用请核对裁判文书原件内容)
《民事判决书》
上诉人（原审原告）：金X梅。
上诉人（原审被告）：何X华。
上诉人（原审被告）：金X秀。
被上诉人（原审被告）：何X铭。
原告诉称，1987年1月l8日，原告金X梅、被告何X华经各自父亲金宝观、何X铭签订协议约定：系争房屋(现位于上海市金山区朱泾镇东林街78号、东林街80弄3号)产权归原告所有，被告何X华可长期使用，双方不得变卖。2011年3月，原告发现系争房屋登记在被告何X华名下，请求法院判令系争房屋为原告所有。
被告何X华辩称，系争房屋是其合法获得，其没有见过原告所说的协议，也没有签字，请求驳回原告的诉讼请求。
被告金X秀辩称，系争房屋现登记在被告何X华名下，且协议无效，故不同意原告的诉讼请求。
被告何X铭辩称，协议无效，请求驳回原告的诉讼请求。
上海市金山区人民法院经审理查明，原告曾祖母金老太、祖母王杏珍、父亲金宝观。金X秀系金老太领养的孙女，何X华系何X铭、金X秀夫妇之子。金老太在13寇占据上海期间建造门面房(平房)一间、后面平房一问。金老太去世后，系争房屋登记在王杏珍名下。原告及其家人因支援国家三线建设，长期居住在安徽。王杏珍去世后，系争房屋由金X秀及其家人使用。1984年8月，因东林街78号房屋有塌落危险，被告金X秀申请翻建。同年9月，被告何X华翻建房屋，花去材料费2800元。1996年2月29日，该房屋登记在被告金X秀名下。1985年。被告何X铭申请建造东林街80弄3号房屋。1996年2月29日，该房屋登记在被告金X秀名下。1996年6月25日，被告金X秀、何X铭对东林街78号、8o弄3号房屋是否系危房申请鉴定。经鉴定，建议拆除东林街78号后重新翻建。同年12月，被告金X秀在修理住房时(由被告何X华出资)，擅自在东林街78号原平房上加建楼房。后经相关部门批评、处罚，其产权予以确认。1999年8月30日，被告金X秀将东林街78号、8o弄3号(1)的房产赠与被告何X华。1999年10月13日，被告何X华取得了产权证。
又查明，1987年1月8日，王杏珍去世。同年1月18日，金宝观拟订家庭协议，载明：“由祖母传下在东林街78号门面房壹间，后面壹间，现在金宝观协商提出：雪梅今后成家在经济上有些困难，是否忠华在营业费用支出一些作为支援雪梅成家之用，房子产权归雪梅，但忠华可长期使用，双方不得变卖。现在为了今后小辈互相了解，互相长期友谊，经双方家长参加，拟定如下几点：(一)房屋结构简况，门面房壹问由祖母在日寇期间租地造屋的，后面壹间倒塌后锦秀用竹结构建搭是灶间，合作化后由王杏珍住。在1984年9月何X华把贰间房屋全部翻建是平屋．材料费2800元。(二)贰间房屋地段由金宝观小女金X梅(拥有)所有权，但对翻建材料费由金X秀小子何X华所有。(三)房屋贰间由何X华长期使用，并负责保养修理。(四)何X华在营业期间从1987年1月到1996年12月止共10年，支援金X梅人民币前五年每月20元，后五年每月25元共2700元，作为雪梅成家立业之用，每年6月和12月为支援付款日期。(五)兄妹长期友谊为重，如有特殊情况回金山居住，何X华对后面壹间房屋让给金X梅住。(六)协议签字后生效。”协议附有何X华、何X铭的名章，金X梅(金宝观代签)、见证人张兆林的签字。
上海市金山区人民法院认为，本案的争议焦点在于：一是原告提供的家庭协议是否真实、有效 二是被告何X华、金X秀对系争房屋的修建、登记是否据此取得房屋产权 对于争议焦点之一，首先，系争房屋系在金老太日据时期建造的老屋基础上逐次修理、扩建形成；其次，从金宝观拟订家庭协议的背景看，金X梅因支援国家三线建设需要长期至安徽工作生活。系争房屋在王杏珍去世后，由金X秀及其家人居住、使用。金宝观制定家庭协议系保证家庭框架下各方利益，符合我国社会之人伦常理；再次，协议记载的房屋翻修记载与金X秀申请、何X华翻修事实相符。根据金X秀陈述，何X华使用门面房，并在十年问陆续支付了2000多元，应该认为，何X华实际履行了协议的有关义务。最后，根据查明事实，协议中出现的何X铭私章系其长期使用，何X华、金X秀等据之否认协议的形式真实性缺乏事实依据。因协议内容并不违反强制性法律规定，故认定为真实有效。对于争议焦点之二，原告提供的家庭协议真实有效，应按协议确定权属。根据查明的事实，金X秀、何X华在本案老屋居住期间，对房屋进行了大量维修、改建，并数次重新登记了房屋门牌号码及产权，但必须指出，建设及登记本系物权行为，在无特别证据条件下，应系债权行为的履行，并非直接取得房屋所有权的当然法律原因。本案家庭协议实际对系争房屋产权作了明确约定，在现有证据条件下，应该认为是系争房屋所有权分配的合法债权原因。相较上述物权行为，该意思表示产生的法效直接分配了系争房屋所有权。
综上，上海市金山区人民法院作出判决：一、坐落于上海市金山区朱泾镇东林街78号的房屋归原告金X梅所有。被告何X华于本判决生效之日起3o日内协助原告金X梅办理上述房屋的过户登记手续，过户费用由原告金X梅承担。二、驳回原告金X梅的其他诉讼请求。
宣判后，原告金X梅、被告何X华、金X秀提起上诉。
上海市第一中级人民法院于2013年12月9日判决驳回上诉，维持原判。
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