作者 |罗伯特·清崎
来源 |《富爸爸不公平的优势》
01
第一条原则：
没考察100栋房产前，绝不轻易买入
每个周末，我和妻子都会去学校，一边去学校，一边学习金融知识，还会去野外考察，训练我们的判断力。
我们已经为自己设定了一个准则：在没有看完100个项目以前，我们不会随便购买一个项目。每次的远足，都使我们受益匪浅。当我们检查有瑕疵的房子时，会发现很多东西。
大家都知道，大部分的房地产投资计划是不现实的。因此，你必须在最初的筛选过程中多花些心思，这样才能保证你能发现那些确实值得你去做的项目。
当然，除了房地产之外，还有其他的投资。无论是炒股，还是投资，都是一个很好的方向。但是要切记，不要离开现实，要脚踏实地，根据自己的能力来做事。
许多人，尤其是男性，总是渴望成功，渴望成功，渴望成功。事实上，这种人经常以惨败收场。
你要花5-10年的时间去学习，去锻炼，去积累你的投资经验。按照自己的兴趣和实力来挑选。假如你热爱自己的家，那就开始从事房地产的投资；假如你喜欢股市，那就到股市去；你要是会做生意，可以自己开公司啊。
认识自己的长处，避开自己的短处，继续学习，保持自己的理想。
02
第二条原则：
重视现金流
现金流是关键。手里的房子越多，现金流越多。
在“钱”与“财务智商”的领域里，“现金流最关键。金钱总是在流动，有进有出。对于大部分人来说，努力工作只是为了挣钱。财商的培养，是为了改善人们如何使金钱不断地进入他们体内。
具有某种财务智慧的投资人，必须先理解资金流动和资金收益之间的差异。大部分人在没有财务智商的情况下，会进行一些在职业上相当外行的投资，以获取资金收益。而在这场金融危机中，最大的受益者就是那些拿着资产收益进行投资的投资者。他们希望自己的投资能够增值，但在经济崩盘的时候，他们的净利润却是直线下降，亏损是不可避免的。
为便于理解，我将通过以下图表来说明如何将现金流量与资本收益区别开来。
我与妻子在作投资决定时，象是购买一套房子，我们一般会首先作一份「现金流量」的分析，看看这是否会对公司的财务状况产生正面的影响。不管你是在买一套仅有两张床的小型套房，还是一套拥有400间客房和5个高尔夫球场的豪宅，稳定的现金流是必不可少的。
这一点不但要在股市兴旺的时候得到保障，而且要在萧条和崩盘的时候得到保障。在金融危机期间，我和妻子所持有的3000套出租套间仍能获得稳定的租金，这是由于我们在进行投资时，对租客的支付能力进行了全面的考量，使他们的工作及收入不会受经济形势的影响，因此，即使经济形势不好，我们也不会无力支付房租。你必须记住：房子总是由于人们的使用而具有增值的含义，而且人们必须有工作，有足够的钱来出租房子。
我们从来不在高档住房上进行投资，我和合作伙伴肯·麦克罗伊一直都在挑选那些工作稳定、很难失去工作的人们来做承租者，在他们出租的房子上进行投资。这就是我们所投资的大部分资产，都位于田纳西州或俄克拉何马州的原因。这几个区域都是盛产石油的区域，所以才会有这么多的固定员工，哪怕是在金融危机的时候，也要靠着石油的产出来维持社会的运转。
在房地产投资方面，通常亏损最大的是那些看好房地产价格上涨，并准备好卖出获利的人。而当这个不断攀升的房地产泡沫被戳破的时候，这些人的美梦也会被戳破。往好的方面想，他们或许可以通过低价出售自己的财产来弥补一些亏损；从悲观的角度来看，他们会彻底失败。
我一直在反复强调，资金流动的重要性，就如同人的血液。持续的现金流量是企业成功的关键。
03
第三条原则：
善用别人的资金
传统的教育教导我们，当我们成长起来，挣钱之后，要将自己的钱托付给他人，而财务智商的教育，则教导我们如何让他人将自己的钱托付给自己，并利用他人的钱来挣钱。
在不同学历的儿童成长过程中，他们的经济情况将会显示在下面的图表中。
那些缺少财务智慧训练的人，为了纳税而不加思考地上交了一笔钱；将资金交由银行来偿还抵押贷款，汽车贷款，信用卡；向加油站和食品生产商提供资金以补偿通胀；甚至，他还将自己的退休金，送到了一家投资银行。这样的恶性循环造成了富者愈富、贫者愈贫、中产阶级整日忙碌的局面。
当我9岁时，一场“大富翁”的比赛让我明白，一座绿色的房屋可以为我赚到10美金是多么重要。这是一个积极的资金流动。我了解到，有钱人也能从其他人那里赚钱。我要做一个有钱人，所以我很用功去研究有关财富的东西。这才是真正意义上的金融智慧，也是我和妻子能够在这场金融危机中保持镇定的秘诀。
我们的投资不会受到大环境的影响，不管是好是坏，我们都可以通过我们所投资的工程获得资金，即从他人那里获得资金。
在股市崩盘，商品价格暴跌的时候，我们从银行借来的钱，以很低的价格购买了很多房子，然后再把房子租出去。在通货膨胀和价格飙升的情况下，我们所投资的石油行业的资产没有受到任何影响，并且有了稳定的投资收益；随着央行持续发行钞票来控制经济的发展，黄金价格也随之上涨，我们的收入也越来越多。
我明白，我这样说，别人，尤其是那些社会学家，会认为我是个野蛮的，贪婪的，粗鲁的。我一直在学习金融知识，并练习如何使人们向我提供资金，这是因为我不愿意像巴甫洛夫的一条狗一样，把自己辛辛苦苦挣来的钱拱手相让。
凡事都有两面性。一切都是这样。从“大富翁”的比赛中，我了解到，要想获胜，必须站在接受金钱的那一方。大部分人是站在另外一方，也就是投资方。由于缺少金融方面的培训，他们只能将金钱借给那些有金融方面知识的人。
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