原告上海市浦东新区某街区业主委员会(以下简称B业主委员会)诉称，原告系经街区业主大会选举产生，被告上海某物业管理有限公司(以下简称乙物业服务企业)系该小区前期物业。2007年，该小区开发商上海某房地产开发有限公司选聘被告作为前期物业服务企业。2012年7月，该小区成立业主大会并于2013年6月21日选聘了新的物业服务企业，至此被告乙物业服务企业的前期服务合同终止。2013年6月30日，在新老物业进行交接时，原告发现被告移交的资料不全，小区弱电系统、消防系统、供水系统等设备大部分无法正常使用。之后，在2013年7月9日交接协调会上，被告表示对小区内设备不花钱或花小钱能够修复的部分，由被告负责维修，消防设备、弱电系统的维修需向上级集团公司报告。此后，被告仅对消防器材即灭火器的缺失进行了补充，监控探头、集水井等进行了部分维修，而最重要的消防设备、弱电系统未按承诺进行维修。为此，原告于2013年8月26日委托律师发函，要求被告移交资料、进行维修及返还相应物业管理费。被告于8月28日回函中对消防系统、弱电系统等设备损坏予以确认，表示会进行维修，并表示愿意提供完整资料。经再次协调后，被告承诺于10月底前完成资料移交和维修工作，但被告至今未完成。现原告认为，被告在前期服务合同终止后应将全部物业服务资料移交给原告。被告在服务期间对共用部位、共用设施设备未按合同约定履行维修、养护、管理义务，造成财产损失。现原告请求上海市第一中级人民法院(以下简称法院)依法判令：（1）要求被告移交各项资料，包括竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；小区共有部分经营管理档案；小区监控系统、电梯、水泵、电子防盗门等共用设施设备档案及运行、维修、养护记录；小区水箱清洗记录及水箱检测报告等资料；物业承接查验档案；（2）由被告向原告支付弱电系统、消防系统、电梯设施的维修费用80万元(人民币，下同)；（3）由被告赔偿原告绿化毁损费用10万元；（4）由被告返还原告弱电系统、消防系统、电梯、绿化等设备维修养护相对应的物业管理费2669483元。
被告辩称，作为该小区前期物业服务公司按合同约定已履行了义务，在选聘了新物业服务企业后与新公司及原告之间已就相应工作进行了交接验收，已向原告及新物业服务企业移交了各种资料，由于资料过多，也明确告知原告及新物业服务企业来被告处进行复印，但至今未来复印相关资料，现被告依然愿意移交相关资料。对于赔偿维修费用及返还物业费问题，双方在2013年6月30日～9月的移交过程中，整个小区存在两个问题，即简单细小的维修问题和系统无法正常使用的大问题，在双方移交前，被告已经告知原告相关设备已过保修期，需要动用维修基金解决，不属于被告服务范围，原告不予区分而将全部责任推给被告显然不符合约定，也不尽合理，且被告也已经将属于被告服务范围的问题予以解决。关于小区绿化问题，少数树木死亡本身属于正常毁损范围，不应归责于被告。综上，请求依法驳回原告不合理的诉讼请求。
经审理查明，被告乙物业服务企业与原告所在小区的开发商上海某房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》约定由被告为该小区提供物业服务，委托管理事项为房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，共用设施和附属建筑物的维修、养护和管理，公共绿地的养护和管理，公共环境卫生，交通及车辆停放秩序管理，维持公共秩序，管理与物业相关的工程图纸、住户资料与竣工验收资料。综合物业管理费为多层每月每平方米1.40元，高层为每月每平方米1.85元。管理期限自2007年12月1日起至业主委员会（业主大会）与物业服务企业签订物业服务合同生效止。后被告乙物业服务企业进入该小区进行物业服务。2012年7月4日，该小区成立了业主大会及业主委员会。2013年6月21日，由该小区业主大会与选聘的上海丁管理有限公司（下称丁物业服务企业）签订《物业服务合同》，约定由新物业服务企业即丁物业服务企业与原告所在小区进行物业服务，总建筑面积201158.89m2，绿化面积47300m2。服务事项为：（1）物业共用部位的维护；（2）物业共用设施设备的日常运行和维护；（3）公共绿化养护服务；（4）物业公共区域的清洁卫生服务；（5）公共秩序的维护服务；（6）物业使用禁止性行为的管理；（7）物业其他公共事务的管理服务；（8）业主委托的其他物业管理服务的事项。物业服务费为：高层公寓1.85元/（月·m2）、（底层1.40元）、别墅2.20元/（月·m2）、商铺3.00元/（月·m2）。该服务费不含住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造的资金。服务期限自2013年7月1日～2015年6月30日止。2013年6月30日，原告会同被告乙物业服务企业及丁物业服务企业办理了该小区相关物业管理资料及设施设备的交接手续。被告乙物业服务企业就此撤离该小区，自7月1日开始由丁物业服务企业服务至今。被告乙物业服务企业在交接后对部分设施设备进行维修，但对小区弱电系统、消防系统、电梯设施、设备存在的问题，被告乙物业服务企业认为已超过质保期，不属物业维修范围，需动用小区维修基金才能解决，故未予维修。原、被告因此产生了争议，经协调未果，原告遂诉至法院，提出上述诉讼请求。以上事实由前期物业服务合同、新物业服务合同、物业移交现场交接表、公证书及光盘、律师函及复函、丁物业服务企业制作的设施设备维修清单、6月30日有关图纸移交清单、6月30日关于电梯问题记录表、丁物业服务企业签名的设施设备维修清单、现场交接表、电梯维修验收单、2013年6月13日的工作联系单、电梯年检报告以及当事人庭审陈述等证据予以证实。
焦点问题
1.本案中被告是否需要主动移交资料?如果需要，那么资料应该移交给业主还是新聘物业服务企业?
2.本案中被告是否需要赔偿维修费用、设备维修养护相对应的物业管理费以及绿化毁损费用?
3.本案中被告是否需要对小区弱电系统、消防系统、供水系统等大部分无法正常使用的设备进行维修?
判决结果
从本案查明的事实看，被告乙物业服务企业移交了部分资料，尚未完成该小区物业管理所需全部资料移交手续，故原告要求被告移交资料的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。根据原告现有证据，法院无法确定被告乙物业服务企业在服务期间是否存在违约行为、违约行为与损害后果之间是否存在因果关系以及因果关系大小，故法院对原告要求被告赔偿维修费用的诉请不予支持，原告可待相关资料移交后并根据具体情况再行主张。对于原告要求被告赔偿绿化毁损费用和返还物业服务费的诉讼请求，基于上述同样理由，法院也不予支持。据此，法院依照《物业管理条例》第二十九条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：（1）被告上海乙物业服务企业于本判决生效之日起二十日内将上海市某街区的各项物业管理资料移交给上海市B业主委员会，包括竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；小区共有部分经营管理档案；小区监控系统、消防系统、电梯、水泵、电子防盗门等共用设施设备档案及运行、维修、养护记录小区水箱清洗记录及水箱检测报告等资料；物业承接查验档案；（2）驳回原告B业主委员会的其余诉讼请求。
法条链接
《物业管理条例》(2007年修订)
第二十九条
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）物业管理所必需的其他资料。
物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
第三十八条
物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。
第五十一条
前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。
第五十三条
专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第三条
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
案例评析
1.本案中被告是否需要主动移交资料?如果需要，那么资料应该移交给业主还是新聘物业服务企业?
关于前期物业服务企业退出时资料的移交问题。根据《物业管理条例》第二十九条规定，在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（4）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时按《物业管理条例》第三十九条“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作”，将上述资料移交给业主委员会。所以，本案中，被告应当将原告的各项物业管理资料移交给原告，具体移交资料如下：“竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；小区共有部分经营管理档案；小区监控系统、消防系统、电梯、水泵、电子防盗门等共用设施设备档案及运行、维修、养护记录；小区水箱清洗记录及水箱检测报告等资料；物业承接查验档案；专项维修资金的筹集、使用情况；业主及住户档案；物业管理用户等。”因此，本案中的被告应当将上述所提到的交接资料移交给业主委员会，而不是直接并交给新物业服务企业。
2.本案中，被告是否需要赔偿维修费用、设备维修养护相对应的物业管理费以及绿化毁损费用？
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，法院应予支持。”根据民事诉讼法“谁主张、谁举证”的原则，原告应举证有效证据证明上述设施设备已经损坏，且设施设备损坏系因被告不履行或者不完全履行管理职责引起的。从被告进入该小区进行管理，后移交、撤离至今，前后已有近7年时间。物业服务企业称上述设施设备运行过程中本身会出现自然老化及损坏的情况，且均已超过质保期，如果需要维修、更新、改造，必须动用小区维修基金解决。鉴于原、被告双方就上述设施设备的日常养护管理的物业资料尚未进行移交，在相关资料未移交前，根据原告现有证据，无法确定被告乙物业服务企业在服务期间是否存在违约行为、违约行为与损害后果之间是否存在因果关系以及因果关系大小。所以，法院没有支持原告要求被告赔偿维修费用、设备维修养护相对应的物业管理费以及绿化毁损费用的诉请。
3.本案中，被告是否需要对小区弱电系统、消防系统、供水系统等大部分无法正常使用的设备进行维修?
根据《物业管理条例》第三十六条“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”第五十二条第一款规定：“供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。”第五十四条规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。”物业服务企业、业主以及业主委员会可根据以上及相关法律法规关于设备维修养护的规定承担好各自的责任和义务。
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