新旧物业债权能否转让？

案例详情

王女士系北京市延庆区某小区业主，该户建筑面积131.71平方米。2002年7月30日，开发商与王女士签订购房合同书，合同约定的交付房屋时间为2002年11月1日，约定北京玉都物业公司为前期物业管理公司。2008年9月27日王女士正式入住小区。2013年12月，北京玉都公司与富源通物业公司签订《关于物业管理交接事宜协议》，约定该小区的物业管理工作由富源通物业公司接管、将与物业费相关的债权转让给富源通物业公司。2014年1月1日，富源通物业公司与小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定富源通物业公司的服务期限为一年。合同到期后，富源通物业公司与小区业主委员会续签《物业服务合同》，约定物业服务期限为2年，自2015年1月1日至2016年12月31日。北京玉都公司和富源通物业公司提供了物业服务，王女士未缴纳2002年8月至12月、2003年至2004年、2009年至2015年的物业费共计2902.02元，故富源通物业公司提起诉讼，要求王女士缴纳所欠物业费。

法院判决

      法院审理认为，北京玉都公司和富源通物业公司为王女士所在小区提供了物业管理和服务，王女士作为业主应当交纳相应的物业费。2013年底，富源通物业公司与北京玉都公司签订合同将2014年之前与物业费有关的债权（包括未收取的物业费）全部转让给富源通物业公司，诉讼中王女士亦知悉了该债权转让，故富源通物业公司有权向王女士主张其欠缴的物业费。本案中，王女士与北京玉都公司签订合同的时间虽然是2002年7月30日，但是合同约定的交付房屋时间为2002年11月1日，同时亦对物业费收取进行了约定，故王女士缴纳物业费的时间应当从2002年11月1日起算。经核算，王女士应当缴纳的物业费为2836.16元（缴费年度为2002年11月至12月、2003年至2004年、2009年至2015年）。

律师分析

首先，根据《合同法》第80条规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外”，即，债权人转让债权的时候只需要通知债务人即可对债务人发生债权转让的效力；即使债权人没有通知债务人债权转让，债权转让对受让人来说仍然是有效的，受让人是确定的享有对债权人转让的债权。在本案中，王女士对债权的转让是知悉的，因此，北京玉都公司和富源通物业公司之间的债权转让当然的对王女士发生法律效力，富源通物业公司有权收取北京玉都公司之前的物业服务费。

其次，即使没有证据证明王女士知悉两物业公司之间的债权转让，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）》：“债权人转让合同权利后，债务人与受让人之间因履行合同发生纠纷诉至人民法院，债务人对债权人的权利提出抗辩的，可以将债权人列为第三人”。即债权人转让债权没有通知债务人，但受让债权人直接起诉债务人的，视为“通知”。人民法院应当直接审理，不应驳回受让债权人的起诉，这要作为债权人转让债权履行“通知”义务的特殊情况来理。所以富源通物业公司直接起诉王女士缴纳物业费，法院是可以将北京玉都公司直接列为第三人，视为当场通知王女士债权转让的。

最后，物业费的交费起始日期应以交付为准，王女士约定的收房日期是2002年11月1日，则王女士的收费日期应从2002年11月1日起计算。