在小区内，物业不作为、乱作为的现象有许多，业主对此现象深恶痛绝切齿痛恨的同时，却并没有好的办法来改善这一现象。造成这一现象的重要原因在于，物业公司，尤其是前期物业公司（即新售楼盘的物业）由开发商选定，所作所为缺少有效的渠道进行监管。即使你提起诉讼，物业公司也会拿着他们与开发商签订的物业服务合同规避种种责任。与物业公司对抗的最终结果通常是物业费你得交，服务差也得忍着，还得交一笔诉讼费甚至是律师费，得不偿失。那么，难道就没有办法解决他们吗？答案就是小区成立业主大会，业主大会由我国法律授权，专治物业公司的各种不服！
业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，是物业管理的权利和责任主体，其职责包括：制定和修改业主大会议事规则；制定和修改管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业；筹集和使用专项维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施等有关共有和共同管理权利的事项。
业主大会其实就是全体小区业主通过法定形式、法定程序实现法律授予的权利，同时履行相关的义务。我们也可以把业主大会理解为公司里的股东会。
满足上述三个条件之一的，业主向区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府提出申请，上述部门收到申请后60日内成立首次业主大会会议筹备组。
值得注意的是：1.申请的业主没有人数限制。；2.开发商交付户数会在社区、街道或房地产行政主管部门留存备案，因此相关信息可以向该部门申请查询。3.筹备费用开发商承担。
2.成立筹备组
筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处的人员组成，总人数7-15人单数，业主代表人数不低于二分之一。筹备组中业主代表的产生可以由街道办、乡政府或居委会组织业主推荐。
筹备组的职责：
（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容；
（二）草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；
（三）确认业主身份，确定业主人数、所拥有的专有部分面积，以及业主在首次业主大会会议上的投票权数；
（四）制定首届业主委员会委员、候补委员选举办法，确定候选人名单；
（五）依法确定首次业主大会会议表决规则；
（六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。
3.召开业主大会
筹备组组织召开业主大会，业主大会会议决定的事项，篇幅限制不做赘述。读者可以参考各省的物业管理条例，可以说作为业主不满意的地方，都可以呈交业主大会讨论后决定如何处理。
业主大会的决议由全体业主进行投票，投票方式在此不再赘述，物权法、国务院的物业管理条例有明确约定。（业委会也由此产生）
值得注意的是，业主最关心的投票人数不够的问题，根据住建部的《业主大会和业主委员会指导规则》第26条规定，未参与表决的业主，投票权数按照管理规约或业主大会议事规则来确定是否计入已表决的多数票。
4.更换物业
业委会持业主大会有效决议，可以自行或委托物业招标代理机构进行招标。新物业公司中标后，与旧物业公司办理交接，此时要注意要向原物业公司收回关于电梯等公共部位的广告费用。新物业公司进场，旧物业公司出局！
小伙伴们，学会了吗？有何疑问可以在评论下方提出。
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